深圳楼市交易量自新政后就一直处在低迷状态，5月以来的国土局过户量得到了验证。目前仍维持低位水平，不少小区成交也冰封已久，尤其是一些前期房价拉升过快的高总价豪宅社区。
不过在上周，以恒二、前海时代为代表的网红“烫手”豪宅都有了成交，只是价格却作妖不起了……
01 二手房一线市场分析
一线市场方面，成交无明显起色，低位平稳中，买卖方心态依旧，二手房价格盲市持续已达3个多月，各参与方对楼市的关注度在不断下降，虽然能从各种小渠道打听到业主报价，不过非公开的，买家多持怀疑态度。
放盘量也变化不大，从最近我们发的房源可以看出，不少大户型在下调价格，比如天鹅堡一期半个月时间下调了100万，香山美墅四期则是1个多月后下调了150万。
业主诚心卖/急卖是一方面，纵观以往我们了解的降价房源情况，要么房子存在硬伤（楼层低、高税费），要么前期报价太高，试探性回调价格吸引买家，急卖下调至前期成交价水平的也有，只是占比很低。
其实有些业主在半个月之内也降价了，只是我们有严格的房源筛选机制和业主心态把控节奏，一般短时间内下调价格的，未来一段时间内必然会再次下调，所以我们会静观业主心态变化、适时争取最大降幅空间后再推送给大家。
02 市场现象：“风口浪尖”的网红豪宅，居然有人买？
上周南山一连成交了3套房源来自网红豪宅（昨天成交信息已公布），“屎上”最贵、曾被限制网签的恒裕滨城二期，“杀猪盘”前海时代，自带网红基因的华润城三期。其中恒二和前海时代是新政以来我们了解到的首次有成交。
成交的这3套虽然地段、价位不同，却都是170-180平左右的改善4房，户型格局极度相似。
在楼层上也有相似性，恒二、前海时代都是低楼层，华润城三期中低楼层。难不成没有高楼层在卖？
一方面，品质豪宅的优质改善户型放卖量稀缺是不争事实；另一方面，即便有高楼层可选，价格一定不便宜，豪宅气息浓厚的小区，高低层差价越明显，500-1000万差价都是正常。
但是，只看成交的这3套户型，其实在豪宅领域来说都是比较入门的改善户型，所以这类群体的预算并没有宽绰到和富人一样，只买最好、最贵的，没有放卖就等。
买到一套优质豪宅对富人来说是珍藏，对中产来说还是无法脱离住的需求，他们的要求是提升阶层身份，改善居住环境、邻里环境、教育环境等。
在这种入门级豪宅群体看来，地段、社区选对了，楼层优势不明显他们还是可以接受的，能以最低的成本尽早买入才是关键。
我们对比了三个小区同户型在卖的，报价最低的相比这3套与都要高至少100万以上，还不包括那些报高价的，所以成交的这3套相对来说是最具性价比。而且成交价与新政前保持平稳，如果以新政前市场来判断的话，相当于笋盘价。
比如恒二这套，新政前已挂盘，业主是想腾出部分资金买香港的房子，2月底的时候香港那边房子看好了，降了300万下来，3月初又下调了50万，并承诺返佣。到4月底的时候，业主香港的房子不打算买了，回到了最初的下调300万的报价，不急不慢的卖，并要求看房先验资。
该条件看起来“苛刻”，实际对真正有需求的买家来说，这个资金实力还是有的。进入“不急不慢”卖房状态后，没想到还真遇到了意向买家，最近成交了。和1月份同户型成交价相差几十万而已。
以上是就这3套成交的“相似性”展开的论述。同时，这3套相似户型的成交也代表了三个不同片区豪宅（润三顶多算网红效应下的豪宅），在户型设计和匹配群体上都代表不同的标准。
今天我们就聊多点，借这3套成交让大家了解一下这三个片区的代表性社区适合什么样的人选筹。
恒二，位于深圳湾豪宅区，满足豪宅户型基本格局后，户型上最大的特点是带保姆房。作为深圳后起的豪宅区，开发商在设计户型时更加贴近有钱人注重享受生活的需求，远离主人活动、起居区域的保姆房是标配。
此前我们在写红树西岸楼评的时候，就提到过，有业主因为房子不带保姆房而换房。恒二成交的这套单价在三个标的中也是最高的。
前海时代CEO公馆，处于当下深圳炙手可热的自贸区内，且是自贸区内目前唯一豪宅项目，户型设计继承了传统豪宅的一贯风格，南北通透的板楼，容积率也低。虽然开发商没有设计专门的保姆房，实际餐厅阳台位置可以很好的改造出保姆房。
社区地段、户型没得来说，只是在热度、口碑、配套上暂时弱于华润城三期，所以成交单价是3套中最低的，与附近的刚需“杀猪盘”诺德单价相差不大。
华润城三期，就华润的口碑和建筑品质来看，是没得挑的，但成交的这套从户型上来说，其设计略显中规中矩，没有凸显豪宅户型该有的水准，且不说没做到通透，保姆房更是不好改造。
不过有一点应该是中介在推房时必定会甩出的卖点——双龙抱珠设计，刚好迎合了广东人的风水偏好。这种户型在豪宅市场是很少见，所以也算很好的满足了一部分人的需求。
从豪宅的基础定位来说，润三其实都是不够格的，容积率高、视野一般，住家稍显压抑，户型也不具备稀缺性，没有富人会想着收藏这种产品。胜在开发商口碑、地段、配套、物业优势，是多重因素主导下的“价格豪宅”。
不过“二八定律”中处于中间层的群体还是很多的，所以并不缺买家。
成交单价个人觉得表现很不错了，网红基因浓厚使得他风头和实际表现都压过了前海时代CEO公馆。
这三个盘的价格目前在买家眼里都是有点“烫手”，看戏心态关注的居多。毕竟恒二曾经被限制网签、价格也被认为虚高，前海时代去年来价格猛地拉升，因为“深房理”事件冠上“杀猪盘”称号，润三虽被认为有炒作因素，整体表现不过分，市场能接受。
但即便存在这些影响性因素，成交依旧没有绝迹。道理很简单，供小于求之下，预算若没问题，总会有人忍不住入手的。
豪宅的稀缺性造就的高单价行情，进入存量房市场后会愈演愈烈，豪宅业主报价会更加任性，因为他们通过赢在了时间上，而掌握了话语权。
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