近段时间，深圳二手房成交低迷，新房市场热情也略微下缓。深圳有新盘“难得一见”的开盘打折销售，而二手房市场也不断传出笋盘消息，降价幅度也是不小，动不动就一两百万、八折九折。
深圳楼市真的风向变了吗？
有【家在】网友@Jameszhan1986发帖《重要判断：风向变了，深圳楼市周期拐点已到》，这一话题引发了网友热烈的讨论。楼主虽然长期看好深圳楼市，但是认为短期2-3年内深圳横盘甚至下跌。
并且举例了非常多的目前单个二手房的成交，比如半岛城邦有套179平的单位降价720万，诺德国际更是有房源一降再降，48平2房已经从高峰期880万，直降200万到680万成交，相当于打了77折
房市杂谈对这个贴进行了整理，来一起了解一下近期楼市的动向和大家对楼市未来的看法（以下观点仅代表网友个人看法，不代表平台观点）：
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主贴：
《重要判断：风向变了，深圳楼市周期拐点已到》
@Jameszhan1986：
深圳把未来3-5年的房价，都关进了笼子，进入横盘甚至是下跌周期。
深圳已经要求新房备案价不能高于同一片区上一年的综合备案价，同时还有其他一些措施。管控新房房价为何这么重要？因为新房代表这未来房价的预期。
只要深圳的新房持续几年限价供应、大量供应，会是怎么样的结果？
官方这次是来真的，一定要把深圳房价一直涨的预期打破。
盘点政策：
2020年
7月，入户满3年+3年社保，离婚3年等同于没有离婚；
9月，联网查婚姻，之前的家庭其中成员之一买过房的，想再低首付，已经不可能。
2021年
2月，发布重磅二手房指导价政策，银行按揭和贷款按照最高指导价，首付成数大大增加；
4月，最高法判例，代持因违反限购政策和公序良俗得不到法院支持，代持风险无法保障；
4月，7部门联合调查炒房团“深房理”，网红盘在融资方面几乎是做不到了，可以预见的是一定会有深房理会员房子走上法拍；
5月，加大住宅用地供给，深圳一次性13块地转住宅；
5月，上调房贷利率到首套5.1%，二套5.6%；
5月，深圳处罚“水果房价”上新华社，门店关闭一周；
5月，深圳拟严厉收紧入户政策，入户数量将腰斩，开启“人才来了才是深圳人”的时代；
5月，深圳银行发布新政，之前是按揭贷款的转抵押经营贷越来越难；
6月，深圳约谈赎楼公司和小贷公司，斩断民间资本。
2021年全世界的房子都可以涨，就是深圳不能涨。
一套2000万的房子，按照利率5%的成本计算，利息是100万每年，5年就是500万的利息成本。
这两年的法拍房，有些就是资金撑不过周期。有些法拍房，其实业主再扛一扛，房价一涨，就可以不用法拍。
结论：
1，短期2-3年内深圳横盘甚至下跌，目前已经有笋盘，都是打8~9折。
2，长期深圳的房价仍然还是会继续看涨。2035年深圳GDP将翻倍。
tip 对于无房的人，要趁现在这个周期，打新或者捡笋盘上车。
tip对于要置换的人，现在是一个很好的置换时机，抓住。
对于高杠杆的会很痛苦。
诺德“神盘”打77折卖出，半岛城邦有房源2周降价8次？
楼主@Jameszhan1986还举了非常多的目前深圳二手房降价的实例，我们一起盘点下：
从@Jameszhan1986举出的实例中，可以看到，深圳二手房市场成交和价格影响都非常大，成交量可以说降至冰点，有些片区的门店一个月也成交不了一套，甚至有的片区在2月指导价出台以来，就没有成交。
而价格上，那些在上轮涨价潮中风头正劲的楼盘，受到的打击更大。半岛城邦有房源2周降价8次，幅度达720万；诺德国际更是有房源一降再降，48平2房已经从高峰期880万，直降200万到680万成交，相当于打了77折
打折房源盘点：
半岛城邦一套满5年的179平单位，两周时间内降价8次，总降价幅度达720万。
龙华水榭春天5期一套房源低于市场价160万成交了，低于市场价13%，相当于打87折。
福田某小区业主，为了让自家157平笋盘卖出去，不仅答应出1个点佣金，还要单独奖励业务员10万元辛苦费。
据一位中介介绍，这套房源去年10月挂出是1600万，如今降到1398万，足足降价202万，是小区同户型最便宜的一套，而且挂牌价跟参考价价差不到1.4万/平。
另外，福田一套73平的两房，挂牌998万，同户型1月份成交一套1130万，相当于打了88折。
近日，前海诺德有业主放盘，正规两房满五唯一只要750万，之前的成交价是833万+80万税费，相当于变相降价100万有余。
而这还没有结束，最新消息，在上场深圳涨价潮风头正劲的诺德国际，48平2房已经从高峰期880万，直降200万到680万成交，相当于打了77折。
一套罗湖红岗东村的88平三房一厅待拆迁物业，业主急甩仅需366万，让看客大呼好便宜。
甚至有房源比官方指导价还要低：
与降价幅度比，成交套数更是跌至冰点。某大型中介门店调查数据：5月成交，南山蛇口成交不足5套；福田百花成交不足10套；宝安碧海2月以来成交接近0；罗湖东门成交缩水80%；龙华民治5月0成交。
而深圳另外一家大型中介机构，据说一季度收佣500多万，5月份亏损1.3个亿，行业减员3000余人，有消息称，已经关掉了深圳50多家门店。
另外，一些贷款业主被要求提前还款：
深圳楼市3-5年“蹦”不起来了，还是个别片区还在涨？
网友们对@Jameszhan1986的观点看法不一，有网友比较赞同观点，仍未确实会横盘或是会下跌，也有网友认为房价没有下跌，楼主表述的只是个别现象：
赞同网友：3-5年深圳楼市是蹦不起来了，高杠杆购房者要凉了
@月亮惹的祸123：
很正常，2017-2019也是横盘，部分楼盘微跌。然后2019年11月份豪宅税取消以后报复式上涨。把之前三年的横盘都赚回来了。只是有些人确实没有熬过去，我朋友2016年买的房子，横盘3年，2019年卖掉了，刚好解套，其实也亏了一点利息。如果熬到2020年7月份以后，估计赚200万没问题。
@minger408：
主要是首付来源严查了，左手倒右手也不容易了就深圳这房价，如果不是以小换大，单纯第一套买来自住，是严重得不偿失的行为，给他人供血，自己站岗。
@tanyou001:
我的贷款银行经理打电话给我说让我多存点钱，至少覆盖2个月的房供，原因是最近银行查首付来源，已放款两年内的都可能会被抽查，尤其是户口内资金不足的会优先被查。
@每日坚果:
我小区刚成交一套,跟指导价一样的,可以说是笋盘挂盘10天成交其他小区还有好多挂牌价高于指导价50%的等土豪接盘.
@Jameszhan1986:
刚与一前海老中介交流完，现在佳兆业前海广场的贷款基本办不出来，还是受SFL的影响。而中海阳光玫瑰园和诺德假日两个神盘，买卖为零。
@滨海鹏城：
没有金融杠杆，想大涨很难了，何况还有指导价，在乱涨政府直接针对乱涨的小区融断交易，没有交易你涨给谁看！
@mikerzhang:
肯定横盘三到五年，2025年后东山再起。
@Tony吴:
楼主分析得有道理，估计3~5年内是蹦不起来了，高杠杆购房者要凉了，还是要跟着ZF走。
@吵架也要有逻辑:
事实证明很多红山等片区高价房已经没有接盘的了，要想卖只能降价，而且是大降。
反对网友：没有见价格下降，宝中有几套单价已经突破前期
@18682006770:
深圳，人多地少，这个现象不改变，政府卖地价不降低。深圳房价不会变低。至于二手房，能买新房为什么买二手房。盼房价跌，盼了12年，只看到越来越高（新房）。还好去年果断出手打新成功。要不今年利率上调，还亏。 不要老是说什么会降。不要迷信房价会跌，新房价只会涨，按照新房价指导的二手房价也只会涨。另外按照通胀来算，贷款也能抵消通胀。除非不想在深圳买房，或者等安居房，能尽早打新，尽早。
@foxfire881:
截图别只截一半，断章取义。真是情况是水5那套是业主资金链断了所以降价急卖，不然房子就要被法院查封以远低于市场价拍卖了，所以才忍痛割肉，其他业主根本不鸟这些事。
@老有所依嘻嘻：
其实这个横盘也是横在目前这个价位上，目前这个价位已经是涨了的。
@marcowu99：
最近3-5月宝中壹方中心每个月都成交几套比年前成交量还高，我也没有见价格下降，并且有几套单价已经突破20万+，跟2月份新政之前相比价格明显是上涨的，5月份壹方中心成交量占宝中成交量1/3，只能说优质楼盘越是行情不好越是和普通小区拉开差距。目前还有一个现象，同一片区总价越高房子成交量占比越高。房价上涨过程中刚需进场，房价下跌过程中有钱人进场。跟股票很像，最后有钱人越来越有钱刚需越来越买不起。
@深圳小平看新闻：
这个时候，因为必需要忽悠着有人恐慌并大降价出货；一旦真有降价，自然就有真懂的人捡漏。横盘季节，这是促进交易的主要策略。
调控还是给了刚需真正的机会，比如打新，新房限价；比如少量降价的二手房。只是刚需要清醒，要果断抓住机会。机会是难得的，不要错失掉。
@w135547989:
坂田还在上涨啊，报价和成交价比去年底高了一些。
@一叶知秋1982:
16年底开盘均价6.4万，大户型的更便宜，即使现在2000万卖也至少涨了90%，算下来每年妥妥200万进账，这业主才是人生大赢家。
注：
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