“金九”独宠新房，二手房网签量创历史新低——9月楼市小结

“金九”独宠新房，

二手房网签量

创历史新低

——2021年9月楼市小结

      纵观9月，在集中供地，以及新盘扎堆入市的影响下，一、二手房市场冷热不均，新房市场依然不乏部分网红盘日光的现象，虽然9月份全市一手住宅共成交3343套，环比减少43.2%，但与近6年历史同期的成交量相比，这个三千多套的成绩还算不错，但二手房市场则持续跌入“冰点”,创下了深房中协有数据统计以来的新低。总体而言，在调控政策持续发力下，二手房需求分流新房领域，使得原本就惨淡的二手房市场完美地错过了“金九”行情，今年的“金九”独宠新房。

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9月二手房市场总览

（一）月度网签量再度下挫，首次跌破两千套关口

     2021年9月份，全市二手房网签套数1,967套（含自助），同比去年同期9月份二手房网签量下降74%，环比下降17%。

（注：网签量，系指在深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数，并非最终成交过户套数，但网签数据相比最终完成成交过户的数据更能体现市场运行态势。本文所提网签量都参照此释义。）

（数据来源：深房中协中介标准指数）

      通过历史数据对比，今年9月份的二手房网签量创下我会有网签数据统计以来的最低值！而过去六年，“金九”二手房的网签量最低值都在五千套以上。

（二）版块热度在重构

     根据对全市各行政区的二手房网签单量占比分析，东、西部版块的网签占比开始有所变化，经过8个多月的新政调整，原本过热的西部版块已逐渐回归理性，此前网签占比持续走低的西部版块如南山区，其网签占比从7月份开始持续回升，而以龙岗、坪山为代表的东部版块，则热度有所下降。值得关注的是，原关内版块如福田，罗湖，随着新政调整的深入，不少“笋盘”开始频出，两个版块内的房源性价比相比此前有所提升，导致需求回流，网签占比在近期有所回升。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

     此外，根据二手房住宅类各户型网签占比数据分析，小于90平米的首次置业型户型占比仍在持续走低，而144平米以上的改善型户型占比则持续走高。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

（三）二手房在售挂盘量持续放量，高于去年同期11%

      根据四大行（乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产）公开挂盘出售数据统计，截至2021年9月30日，全市共挂盘出售房源145,950套（存重复房源,后同），环比8月31日统计到的141,090套在售房源上升3.4%（如下图），更是高于去年同期统计数据达11%。这一态势，与此前深房中协预计的较为一致，即二手房挂盘量的持续放量，与成交周期拉长，导致房源积压有一定关联，而调控政策的发酵才逐渐显现，预计年末挂盘量仍将小幅增加。

（四）住宅类占比持续小幅回升

      从数据走势上看，二手住宅网签占比持续小幅回升，但整体仍低于80%基准线（如下图）。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

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网签市占排名

乐有家市占进一步提升

      机构月度网签市占方面，乐有家二手房网签量市占排名继续保持第一位置，且其网签占比已逼近20%，进一步拉大了与其他头部企业的差距（如下图）。

（注：红色表示经营异常机构，指其门店数量和中介人员数量与其二手房高网签量严重不匹配，相互之间的关联性不合常理与逻辑。事实上，各机构以其他机构名义进行网签属违规行为，深房中协一经发现将严厉查处。同时，对于消费者而言，在看似便利的服务下，可能潜藏合同签约方与实际服务方不一致的风险。为此，深房中协提醒广大消费者选中介要擦亮眼，规避交易风险。）

（数据来源：深房中协中介标准指数）

自助网签占比近四分之一

      从二手房自助网签占比走势看，今年来，自助占比呈持续上升态势，比例从年初的5.6%上升到9月的24.5%，大幅上升18.9个百分点。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

      总体而言，自助网签占比虽然持续升高，但其网签量并未大幅抬升，关键在于网签结构正在发生变化，与市场持续低迷，交易活跃度不高有直接关联。

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市场预判

（一）分类调控更为精准，打击炒房不会有任何放松的可能

      就在长假节前，央行一周连两发声，两个维护（“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”），让房地产的股价也在节前应声大涨，着实让部分人误以为货币政策是不是要放松了？从国家部委的角度分析，央行、银保监会主导，联合住建部及证监会开一次会，的确非常罕见，毕竟以往涉及楼市调控的会议，基本都是由住建部牵头，央行的各种政策基本是直接落地执行。所以央行这两次会议，其最核心的点，应该是中国房地产调控已经从之前的住建部常规维稳，升级到了央行主导预防金融风险层面，并在此基础上要充分维护购房者的合法权益，即不出现烂尾收不到房，以及刚需购房成本过高等问题，而不是向社会释放出货币政策要放松的信号，就打击炒房而言，更不会有任何松懈的可能！

     因此，在接下来的时间段，大家会频繁看到，“限跌令”在去化压力大的三、四城市会陆续出台，“限涨令”与“参考价”政策则会在一、二线楼市热点城市纷纷效仿。

（二）路已过半，只要坚持下去，才能等到“劫”后余生

     持续低迷的市场行情，外加即将剧变的行业从业规则，导致市场调整周期的持续时间或远超出行业的普遍认知。而深圳市房地产中介行业正处在这一历史剧变的旋涡中心，关铺与从业人员流失，是眼下不争的事实，可以说，这种行业与市场的调整期，宛如一场行业的“渡劫”。当然，悲观者已离去，乐观者坚守之。存在即合理，无论市场多么低迷，规则如何改变，行业依然会存在，改变的只是流水的企业与从业者，或者说改变/淘汰的只是旧有的行业运营模式。

     而现如今，对于坚守者而言，何种模式更赚钱，或许依然迷茫，但唯一能在当前给出肯定答案的就是，只要坚持下去，才能等到“劫”后余生，毕竟人生放弃很容易，但坚持很难，因为很多人往往做到离成功只差一步就放弃了。