“坪山新盘几乎都启动了二三级联动了！。”
“市场有这么差吗？”
这是文君在坪山踩盘与一位楼盘销售人员的对话。
细数坪山今年入市的新盘，除了上半年推盘的佳华领悦广场、润樾山卖的不错外，其他项目去化均差强人意。
随着下半年楼市环境更为“艰难”，坪山的新盘几乎面临着“还没开盘，就提前启动中介渠道”的求生局面！
一般而言，开发商启动二三级联动或全民营销，在文君看来，无非两种原因：
①项目性价比不高，信心不足；
②加速出货，为业绩冲刺。
1
开盘当天只卖了3成
首付不足有“妙招”？
近日，文君来到龙光玖誉雅筑踩盘，这个项目在9月20日开盘，据网友爆料开盘当天只卖了约3成。
只能说这个楼盘在购房者眼里确实“不太香”！
（截图来源：家在深圳）
值得关注的是，在8月份还未开盘的情况下，龙光玖誉雅筑就启动二三级联动，然而在9月开盘当天销售数据只能以“惨”字形容，具体数据开发商至今未公布。
（龙光玖誉雅筑实景沙盘图）
在现场踩盘过程中，文君尝试沟通项目目前真实的售卖情况，工作人员则以“房源售卖情况只能在领导那里查看，我们都不清楚”的理由搪塞。
开盘后的龙光玖誉雅筑，营销中心依然有贝壳找房、中原等中介渠道工作人员坐阵，在中介联动营销加持下，龙光玖誉雅筑去化显得依旧“难产”。
最近，全民营销4万元/套的奖励，不知道会不会收割一波购房者？
为了快速出货卖房，如果说首付不足，销售人员甚至还可以为购房者支招，让购房者在“乐贷”平台贷款，凑齐首付款。
据现场销售人员介绍，乐贷是龙光地产合作的贷款机构，安全有保障。
而这样的贷款真的能帮到购房者们吗？在文君心中存在大大的疑问。
2
交通+配套欠缺
均价4.25万/㎡不太香
龙光玖誉雅筑是龙光在2020年10月13日竞得的坪山地块，普通商品住房销售均价不得高于39585元/㎡（不含室内装修），可售楼面价约1.95万/㎡。
今年9月14日，龙光玖誉雅筑取得预售许可证，预售293套建面约96-114㎡3-4房精装住宅，备案均价4.25万/㎡，单价区间在3.6-4.6万/㎡，总价区间约358-500万/套。
这个价格，对比周边金地朗悦、京基御景印象、力高君御国际、心海城等二手房指导价来看，几乎没有优势。
（二手房指导价，图源：深圳住建局)
不过这毕竟是官方指导价格，真实成交价如何？有待求证。
今年“2.08”深圳官方指导价发布，宝安、南山、福田等楼盘成交价和指导价，相差较大，价格甚至出现“骨折”，而龙岗、坪山二手楼盘指导价比较接近成交价，由此吸引不少刚需购房的目光。
刚需买房说穿了，最在意的是价格，如果说新盘开盘，在价格上面没有做到让购房者心动，估计这个楼盘的命运逃不过购房者“货比三家”后的慎重考虑当中……
更何况，龙光玖誉雅筑自身缺陷也是相当明显！
用购房者的话说：“关外还是非常需要地铁，龙光这个盘位置比较尴尬，周边交通、商业配套相当欠缺，估计不会好卖。”
文君实地踩盘发现，龙光玖誉雅筑距离深圳地铁14号线沙湖站约1.6公里，这对于依赖地铁通勤的刚需族来说，是特别不利的因素。
再来看看项目配套。教育方面，倒不用太多操心，靠近新合实验学校，该学校于2020年9月开办学校占地面积4.1万平方米，总建筑面积约11.1万平方米， 整体将建成标准的72班九年一贯制学校，及一所12班幼儿园，周边还有在坪山口碑不错的中山小学和中山中学，教育资源比较丰富。
龙光玖誉雅筑紧邻大山陂水库，对面就是坪山体育中心，周边居住环境生态安静，没有下楼便是热闹繁华的“烟火气”，商业配套缺乏，目前只能通过金地朗悦等社区满足日常生活所需。
（龙光玖誉雅筑区位图）
对于讲究“便利”生活的刚需族来说，龙光玖誉雅筑确实不是优选项目。
如今深圳楼市进入“买方市场”，新房大量供应，购房者选盘肯定是优中选优，相同的预算范围内要持有品质更高的房产，后期置换无论是卖出的价格还是机会都会更高。
在10月初，深圳市住房和建设局公示深圳2021年四季度商品住宅和商务公寓房源信息情况中，坪山区计划供应华侨城和城里、花样年好时光、佳兆业新城燕澜和鸣花园这3个新盘，总共2664套住宅房源。
（图片来源：深圳住建局）
随着坪山众多房源即将涌入市场，品牌房企开发的楼盘，购房者必定会在其中做取舍，那龙光玖誉雅筑的命运究竟如何？
一切皆会在时间验证！
不过，目前来看，不容乐观！
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