谢逸枫/文
最新70城9月房价出来了，又一次印证笔者判断。政策性与结构性及网签滞后性的影响之下，广州新房、二手房房价首次同时迎来首次下跌。广州新房房价连续2个月下跌，深圳二手房价连续5个月下跌，值得注意的是一二手房价环比首次下降，意味着拐点首现。
政策决定房地产、房价的短期，中期、长期趋势，因为政策决定资源配置，不是市场。土地供需错配，供需不平衡。这就是笔者过去20年一直坚持的观点与逻辑，即使是2021年，这个逻辑没有发生实质性的改变。值得注意的是目前房地产、房价走势短期、中期的决定因素，依然是政策。
经过几波猛烈的楼市调控、结构性、网签滞后性的打击下，房价数据一改之前的普涨、大涨局面。终于遏制住房价上涨凶猛势头，房价涨幅回落，上涨速度放缓，房价环比首次下跌。值得注意的是2021年10月20日国家统计部门公布9月70城房价，其中一手二手房价环比首次下跌，同比齐涨幅回落。
广州房价拐点：新房环比连跌两个月 二手房首次下跌
2021年9月一手新建商品住宅房价环比看，广州下降0.2%、8月广州下降0.1%，7月广州上涨0.2%，6月1.0%、5月1.5%。9月一手新建商品住宅房价同比看，8月广州上涨9.0%、8月9.8%、7月10.9%、6月11.6%，5月11.2%，领涨全国涨幅。
9月广州新房价格环比降了0.1%，继8月首次止涨后，价格再次下落。广州一手新建商品住宅房价已经连续上涨15个月之后，已经连续下跌2个月，9月、8月下跌，主要原因是政策性（限价、限签、限购、限贷、限售、人才政策收紧）与结构性（高价盘高价房成交减少、市中心成交减少）及网签滞后性（网签的数据统计公布慢与采集比较的单一及口径的因素）的影响。
目前广州新房平均房价一直总体稳定。2021年5月份开始，广州新建商品住宅的房价涨幅持续回落，8月终于跌破0点，连续上涨15月后首次实现房价负增长，即下跌，9月连续第二月下跌。其中广州二手房9月环比下降0.4%、同比下跌9.6%，8月环比涨幅0.5%，同比涨幅10.9%，是导致广州实施二手房指导价政策的原因。
广州20221年4月发布二手房增值税免征年限延至五年的政策后，二手房价的涨幅便逐月回落。2021年8月31日，调控政策再度加码，出台二手房参考价。因此，预计9月广州二手房房价涨幅将继续回落，甚至有可能出现小幅度的下降趋势。
9月广州二手房价环比跌幅0.4%，二手房价连涨16个月后迎来首次止涨。二手房的价格变化的主因是8月31日广州出台的二手房参考价机制。调控对二手房房价的影响，除了数据上的直观表达，在9月的市场上也有所反馈。
数据显示，9月广州新房网签6921宗，不足7000宗，环比上涨3%。但对比去年“金九”同期成交的9725套相比，成交量减少3014套，同比下跌近30%。2021年9月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为6198宗，环比8月同期（8535宗）环比下降27.4%，同比大减56.0%，创近年来成交最低位。
上轮的广州新房房价首次停涨是在2019年9月。广州2019年9月一手住宅价格环比持平，同比涨幅9.0%。这是广州一手住宅价格自2018年12月至2019年8月连涨9个月之后，9月停止上涨，环比持平8月，10月开始下降，一直下降到11月，到2019年房价上涨。
此番数据变化与开发商“降价促销”不无关系。与2020年9月以来，市场持续深度调整。外部融资条件被收紧，房企唯有靠自我造血续接现金流。在房价同比涨幅不断放缓、购房者观望情绪浓厚的情况下，开发商通过促销滞销盘、尾盘以回流现金。
2020年1月广州新房房价连续2个月上涨。2020年2月、3月广州新房房价分别下降0.1%、0.5%，4月0.0%停跌。2020年5月广州新房房价开始上涨，一直到2021年7月，连续15个月。广州新房房价从2020年5月至2021年7月都呈上涨趋势。2021年6月“新房限价令”后，7月房价涨幅便大幅回落，8月止涨转跌环比下降0.1%。
深圳二手房价拐点：环比连续下跌5个月
9月深圳新房房价上涨0.2%，8月1%，7月上涨0.5%。同比看，9月深圳上涨3.8%、8月3.9%、7月3.3%，环比、同比涨幅收窄，说明新房房价上涨放缓。值得注意的是9月深圳二手房环比下降0.5%，8月下降0.4%，与7月下降0.4%持平，连续5个月下降，同比上涨3.6%（8月5.4%），出现结构性下跌的现象。
深圳二手房房价首次下跌是2021年5月。5月深圳二手住宅价格环比下降0.1%，同比上升10.9%。这是自2019年6月以来，深圳二手住宅价格首次出现环比下调的情况。到了6月，中国房地产指数系统最新发布的百城价格指数显示，深圳二手房价环比下跌0.56%，环比跌幅全国最大，深圳是一线城市中唯一出现下跌的城市。
连续涨了22个月，深圳二手房价连续5个月下跌，环比下跌幅度扩大，5月-8月分别下降0.1%、0.2%、0.4%、0.4%、0.5%。跌幅0.1%、0.2%、0.4%、持平、0.1%，说明深圳房价上涨易，下跌难，抗降。主要是深圳的人口增长快速，房子生产供应缓慢，库存低。流动性过强，供不应求，土地供应下降，地价上涨。因此呈现结构性的下跌而已。
不要认为深圳二手商品住宅房价指数连跌5个月，绝对不是意味着房价只涨不跌神话破灭，房价上涨结束。事实上是深圳这样的二手商品住宅房价指数跌幅，实际意义不大。下跌0.1%、0.2%、0.4%、0.4%、0.5%，究竟有什么意义。不过，深圳二手商品住宅成交短期低迷，平均价格却是依然稳定。
自今年5月至今，深圳二手房价格指数连续下滑，至9月，环比下滑幅度达5%，降幅进一步拉开，深圳二手住宅销售价格连续5个月都呈现下降趋势。乐有家研究中心数据显示，2021年9月，深圳二手住宅过户1765套，环比下跌14%，同比下跌80%。这也是2008年以来，深圳二手住宅月度过户量第7次低于2000套。
70城房价：同比涨幅回落 涨势放缓 环比首次止涨下跌
9月70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%（下降0.08%），76个月上涨之后首次下降，同比涨幅为3.3%。二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.2%（下降0.19%），连续2个月下降，同比涨幅为2.4%。值得注意的是70个城市新建商品住宅价格指数自2015年5月份以来环比首次下跌。
2021年9月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为下降0.08%，标志着70城新建商品住宅价格自2015年5月以来在连续上涨76个月后首次由涨转跌。从目前的新房涨幅趋势看，预计未来三个月新建商品住宅价格大概率继续维持下跌。
9月70城二手住宅价格环比涨幅为-0.19%，自上月二手住宅价格转跌后，本月继续下跌，且9月跌幅较上月扩大0.17%，标志着70城二手住宅价格正式进入下跌周期。从被约谈城市来看，随着多重调控政策的不断加码，当地曾经短期涨幅过快的二手房价格逐渐回归理性。
同时，其中作为市场标杆的一线城市，9月二手房价格环比年内首次全线下跌，进一步带动全国市场的看空或观望情绪。9月二手住宅价格环比跌幅已扩大至0.19%，到达“偏冷区”下沿。预计年内70城二手住宅价格环比涨幅必定跌入“过冷区”。
按照2021年9月70城房价总体看，一手房价环比，在已经连续8个月全面上涨之后，首次下降，意味着房价进入下跌周期，防止下跌过快的风险，成为政策的目标之一。大部分一二线城市房价的全面上涨，尽管一二三线城市涨幅收窄。值得注意的是广州新房价连续2个月下降，深圳二手房连跌5个月。
9月70城一二手房价呈现六大走势、信号，房价进入底部，拐点已现。其一是新房房价环比，6年来首次下降，房价普涨趋势结束，转入普跌。其二是二手房价环比6年来连续2个月下降。其三是城市区域分化严重，一二三线城市与南北区域涨跌不一。其四是史上新房房价上涨最长周期，环比上涨时间达到76个月，77个月里首次下跌。同比达到72月。二手房价环比上涨71个月，连续2个月下降。同比上涨73个月。
其五是房价涨幅受到结构性、网签滞后性、限价限签、二手房交易指导价政策影响大。其六是买房抄底时机在第四季度。值得注意的是房价热点城市涨幅回落。一手新建商品住宅房价上涨的城市，涨幅回落，二手房价已经首次下跌。需要提醒的是房价上涨的城市减少。
调控不断的发力，市场将进入降温期。9月70城新建商品住宅价格指数环比下降0.1%，这是2015年5月份以来房价首次下跌。其中，一线城市新房房价微涨0.1%，二线城市停涨，三四线城市则下跌0.2%。也就是说，此轮70城房价下跌主要是由三四线城市房价下跌造成。
二手房价格指数亦首现下滑。9月70城二手房价格指数环比下跌0.2%，抛开疫情期间（去年2月），这也是2015年4月份以来首次下跌。其中，一线、二线、三四线城市二手房房价全线下滑，分别环比下跌0.4%、0.1%和0.2%。必须注意三线城市的风险。
70城一手房价环比：涨幅连续3个月回落 9月首次下跌
9月70城一手住宅房价环比下降0.1%、8月上涨0.16%、7月0.3%，6月0.42%，5月上涨0.50%。7月51城上涨，6月55城，5月62城。同比看，8月70城房价上涨3.7%、7月4.1%，6月4.3%，5月4.5%。9月27城上涨、8月46城上涨，7月60城、6月60城，5月62城。上涨的城市减少，下降的城市不断增加。
9月70城一手房价环比下降0.1%、8月上涨0.16%，7月0.3%，6月0.42%，5月0.5%，4月0.46%。按照环比看，70城房价总体上涨，涨幅连续3个月加速回落，到9月下降0.1%。9月70个城环比下降0.1%、8月上涨为0.16%、7月0.3%、6月0.42%、5月0.5%、4月0.46%，3月0.40%、2月0.40%、1月0.28%。
9月70城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，同比涨幅为3.3%。值得注意的是全国70个城市新建商品住宅价格指数自2015年5月份以来环比首次下跌。房价连续上涨76个月，满6年4个月，涨幅连续3个月回落，9月环比首次下降。毫无疑问，77个月里房价首次止涨下跌 。
9月一二三线城市的房价环比涨幅分别为0.1%（8月0.38%）、0.0%（8月0.25%）和-0.2%（8月0.05%）。其中，一二线城市房价涨幅，连续5月回落，最值得关注的是三四线城市，房价指数首次下滑，这是自2020年3月份以来的首次下跌。三四线城市需要格外注意此类风险。
其中9月北京、上海和广州、深圳一手房环比分别上涨0.0%（8月上涨0.2%）、0.2%（8月上涨0.4%）、下降0.1%（8月下降0.1%）和0.2%（8月上涨1.0%）。说明广州由7月上涨0.2%之后，连续下降2个月，分别下降0.1%、0.1%。值得注意的是深圳新房8月上涨1%，9月回落0.2%。预计10月或11月、12月转跌。
西安和银川以0.6%的涨幅并列第一，领涨全国。锦州和无锡位居第三位，涨幅均为0.5%。新建商品住宅价格9月环比涨幅排名前十的城市分别是西安和银川、锦州和无锡、石家庄、长 春、杭州、合肥、济南、温州，以西北、华北弱二线城市为主，且多数涨幅较大的城市本月土拍较火爆。
湛江、泸州跌幅均为1%，领跌全国。湛江、泸州和唐山位列跌幅榜前三位，其中湛江和泸州跌幅均为1%，唐山跌幅为0.8%。新建商品住宅价格9月环比跌幅排名前十的城市分别是湛江、泸州和唐山、常德、牡丹江、昆明、太原、桂林、大理、惠州。
70城一手房价同比：涨幅连续5个月回落
9月70城一手房价同比上涨3.3%、8月3.7%、7月4.1%，6月4.3%，5月4.5%，4月4.5%（4.53%）、3月4.4%、2月4.1%、1月3.71%，已经连续上涨71个月，满5年11月，预计10月到12月，继续回落，全年个位数上涨。按照同比看，70城房价总体上涨，上涨幅度回落，连续7个月收窄之后，连续3个月反弹上涨，后连续5个月回落。总体上看，新房价格涨幅呈现逐渐回落趋势。
9月70城一手房一二三线城市房价同比集体上涨，分别是5.3%，回落0.4、4.1%，回落0.3%、2.3%，回落0.5%。一线城市北京、上海、广州、深圳同比上涨分别为4.5%（8月4.9%）、4.0%（8月4.3%）、9.0%（9.8%）、3.8%（8月3.9%），小幅度的回落，涨势放缓。
广州9月新建商品住宅价格同比比上涨9.0%，领涨全国。8月广州同比上涨9.8%、7月10.9%、6月11.6%、5月11.2%、4月9.9%），新房涨幅第一，领涨全国。新建商品住宅价格9月同比涨幅排名前十的城市分别是广州、重庆、西宁、西安、扬州、长沙、武汉、大连、合肥、济南。
常德9月新建商品住宅价格同比下跌2.5%（8月2.4%），领跌全国。新建商品住宅价格9月同比跌幅排名前十的城市分别是常德下跌2.5%，岳阳下降2.4%、大理下跌2.4%、太原下降2.2%、泸州下降2.1%、秦皇岛下降1.8%、北海下跌1.6%、南充下降1.2%、牡丹江下降1.3%、哈尔滨下降0.7%。
70城二手房价环比：连续2个月下跌 拐点来了
自8月二手住宅价格转跌后，9月继续下跌，跌幅较上月扩大0.17%，这标志着70城二手住宅价格正式进入下跌周期。值得注意的是，这是二手住宅价格环比涨幅自2015年3月以来，除2020年2月以外的首次转负，标志着二手住宅价格在上涨75个月后，连续2个月下跌。预计二手住宅价格下个月大概率继续下跌，将正式进入下跌周期。
9月70城二手房价环比下跌0.19%、8月0.02%，7月上涨0.1%。6月0.277%、5月0.3%，4月0.39%、3月0.40%，2月0.50%、比1月0.37%。一线城市二手住宅销售价格环比由8月上涨0.2%（0.18%）转为下降0.4%。二线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1%。
值得注意的是其中三线城市二手住宅价格自2016年3月以来首次由涨转跌（除2020年2月份），已经连续两个月下降，分别为0.2%、0.1%。其中北上广环比分别由8月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%、深圳下降0.5%，降幅比8月扩大0.1%。意味着四个一线城市首次集体下降。
在二手住宅价格环比下跌的52个城市里，牡丹江（-0.8%）和哈尔滨（-0.7%）位居跌幅前两位，呼和浩特、上海、贵阳和唐山4个城市，以0.6%的跌幅并列第三位。而天津（0.6%）、海口（0.5%）和重庆（0.3%）则位居涨幅榜前三。
70城二手住宅房价指数环比涨幅从2019年8月至2020年12月期间，几乎均停留在“偏冷区”。疫情结束，经济复苏后，今年年初二手住宅价格在“合理区”小幅盘整了3个月。但在严厉调控下，今年4月起房价涨幅持续回落，7月年内首次由“合理区”跌入“偏冷区”、8月、9月进入过冷区。
值得关注的是，今年以来共有18个城市被约谈，分别为广州、合肥、宁波、东莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、无锡、南昌、成都、西安、银川、徐州、金华、泉州、惠州。其中，统计局公布的70城中共包括除东莞和南通以外的16城。
从2021年1至9月这16城的二手住宅价格环比涨幅变化情况来看，在被约谈后9月已有13城房价转跌，其余3城房价涨幅均收窄至0.2%及以内。其中，本月转跌（包含年内首次转跌和小幅盘整后再次转跌）的城市有北京、上海、杭州、合肥、南昌、广州、泉州、惠州共8城。部分城市房价甚至已连续下跌数月。
如银川和金华的城市负责人在7月29日被约谈后，当地政府8月火速出台多项调控新政，目前两城二手住宅价格均已下跌2个月。自上月二手住宅价格转跌后，9月二手住宅价格环比继续下跌。目前跌幅已扩大至0.19%，到达“偏冷区”下沿。
70城二手房价同比：上涨涨幅连续4个月回落
9月70城二手房价同比上涨2.4%、8月2.9%、7月3.3%、6月3.47%、5月3.5%，4月3.4%，3月3.3%，2月3.1%。9月一二三线的二手住宅价格同比分别上涨7.7%（8月9.1%）、3.0%（8月3.1%）、2.0%（8月1.4%）。其中一线城市北京、上海、广州、深圳房价同比分别上涨9.7%（8月10.4%）、8.0%（8月9.7%）、9.6%（8月10.9%）、3.6%（8月5.4%）。
北京9月二手房同比上涨9.7%，领涨全国。9月广州上涨9.6%、8月10.9%、7月12.2%、6月13.2%、5月13.5%、4月12.9%）。9月二手房价同比涨幅排前10城市看，北京9.7%、广州9.6%、呼和浩特8.4%、上海8.0%、海口8.0%、泉州6.9%、西安6.8%、杭州6.6%、长沙6.2%、南京6.1%。
南充9月二手房同比下跌4.9%（8月5.0%），领跌全国。9二手房价同比涨幅排前10城市看，南充下跌4.9%、牡丹江下跌4.6%、安庆下跌3.2%、长春下降2.3%、太原下跌2.1%、岳阳与石家庄分别下跌2.4%、1.9%，北海下跌1.3%、常德与秦皇岛分别下跌1%、下降1.9%。
70城一二手房价上涨的城市：减少 下跌城市增加
9月70城一手房价环比上涨城市27城、8月46城、7月51城，6月55城，5月62城，4月62城，3月63城、2月56城、1月53城，年内上涨城市最少。9月下跌的城市36城、8月20城，7月16城，6月13城，5月5城，4月5城、3月6城、2月12城、1月14城，年内下跌城市最多。9月7城持平、8月4城，7月3城、6月2城，5月3城。
9月二手住宅价格上涨的城市有17城、8月27城、6月48城、5月50城、4月54城、3月58城、2月55城、1月49城。9月下跌的城市52城、8月34城、7月26城、6月16城、5月17城、4月14城、3月9城、2月5城。9月1城持平、8月9城、7月3城、6月6城、5月3城、4月2城。
9月70城一手房价同比上涨的城市数量59城，8月59城，7月60城，6月60城，5月62城，4月63城、3月65城、2月65城、1月59城。9月下降11城、8月10城、7月10城，6月10城，5月8城、4月6城、3月3城，2月5城。
9月二手房价城市同比上涨数量51城、8月53城，7月54城，6月52城，5月54城、4月51城，3月51城、2月49城，1月46城。9月到1月下降城市为19城、17城、16城、14城，16城、19城、19城、21城、23城。说明城市分化明显。
目前，新建商品住宅价格下跌的城市数量自2015年6月以来首次超过半数，而二手住宅价格下跌的城市数量已接近样本总量的75%。同时，与二手住宅价格相比，9月新建商品住宅价格下跌的城市数量明显开始迅速增多。说明本月全国新建商品住宅市场降温更快。
按照易居的数据显示，房价的同比涨幅走势在很大程度上能够反映楼市的周期波动规律。观察2015年1月至2021年9月一二三线城市二手住宅价格涨幅的周期波动，可以明显看出，一线城市的价格波动一般领先于二、三线城市。同时，可以根据走势大致划分为三个阶段。
第一阶段是2015年1月至2017年7月。当时，全国住宅库存压力较大，中央提出了去库存导向，在各类政策宽松与购房需求释放的背景下，一线城市二手住宅价格同比涨幅大幅领先于二、三线城市，二线城市涨幅小幅领先三线城市。
其中，2016年4月一线城市二手住宅价格同比涨幅到达36.0%的峰值，2016年10、11月和2017年1月二线城市二手住宅价格同比涨幅到达10.9%的峰值。第二阶段是2017年8月至2020年3月。随着“因城制策”房地产政策的推进，房价涨幅进入下行周期，一线城市涨幅趋零，进入盘整期；二线城市和三线城市同比涨幅曲线几乎重合且明显领先于一线城市。
第三阶段是2020年4月至2021年9月。新的小周期开始后，一线城市同比涨幅再次领先二、三线城市，主要原因是疫情期间货币放水，一线城市相比二三线更为敏感，连续多月复苏较快。二三线城市同比涨幅维持在0%-5%区间，较为稳定。一二三线城市二手住宅价格同比涨幅分别于今年3月、6月和5月在本轮周期中见顶，此后均持续收窄，目前分别已连续回落6个月、3个月和4个月。
可以看出，一线城市二手住宅市场降温速度明显超过二三线城市。预期一线城市二手住宅价格同比涨幅将进一步加速收窄，而二三线城市二手住宅价格同比涨幅继续小幅回落，其中三线城市二手住宅价格同比涨幅大概率会率先在年底由正转负。
粤公网安备 44030402000760号
