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谢逸枫:官宣!房地产税试点真的要来了!

谢逸枫 发布时间:2021.10.23 23:39:06
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文/谢逸枫


房地产税试点工作启动决定之前,房地产税试点的工作一直是不断的推进。2021年5月,4部门召开房地产税改革试点工作座谈会。10月15日,《求是》杂志的文章提出,要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。


今天,终于官宣了!经过十二年(2009年-2021)的提出、讨论之后,2021年10月23日,一份人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定公布,意味着房地产税试点工作启动,房地产税鞋子正式落地即将来了。


根据财政、税务部门有关负责人的对部分地区开展房地产税改革试点工作的决定回应,有关负责人表示,财政、税务部门将依照人大常委会的授权,起草房地产税试点办法(草案),按程序做好试点各项准备工作。


其一是房地产税试点的对象。


按照决定:试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《房产税暂行条例》、《国城镇土地使用税暂行条例》执行。


“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅”。说明房地产税征税对象,是除依法拥有的宅基地、宅基地上的房子之外,只要是居住用和非居住用等各类房地产,包括各类土地、房子的所有权人,都要纳税。


必须提醒的是土地、房子,主要是包括国有用地、集体用地、房子,包括住宅、非住宅(商业、工业、综合等用地、房子)都要征税。不过,决定里面没有涉及到房地产税的免征对象与税率及评估费、税收归地方还是国家、具体在什么城市试点,应该会在房地产税试点办法(草案)中作具体的规定。


由于”试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产“,但是没有具体的指出,征税的对象是指新增的(一手市场),还是存量的(二手市场)居住用和非居住用等各类房地产,还是包括新增、存量的居住用和非居住用等各类房地产,应该会在房地产税试点办法(草案)中作具体的规定。


值得注意的是居住用地的房产税、城镇土地使用税没有规定继续执行,是不是意味着居住用地的房地产,取消房产税、城镇土地使用税,只征房地产税。问题是已经缴纳了土地出让金、税收的土地、房子,再次征房地产税,是否存在重复征税。


其二是房地产税试点的城市。


按照决定:国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。说明国务院决定房地产税试点的具体城市。


究竟是哪些城市,会作为房地产税试点的先行城市。一是上海、重庆。按照2011年1月28日,上海、重庆试点的住宅房产税来看,效果未达到预期,试点范围没有扩大,继续试点。有可能会在这两个城市纳入房地产税试点的先行城市。


二是海南、深圳、浙江。按照2021年房地产税试点的先行城市选择,学者纷纷表示,应该把海南、深圳、浙江纳入房地产税试点的先行城市,主要是考虑到改革试验区城市、特区、自贸区、经济发达、房价上涨大、供求不平衡的城市。三是北京、广州、天津。都有可能纳入房地产税试点的先行城市。


房地产税试点的城市范围、数量,应该是在2个城市到5个城市之间,之前试点的住宅房产税,只在上海、重庆。现在房地产税试点的城市,应该是2个城市,到3个城市之间,最多到5个城市。具体是哪些城市,就要看这个城市的土地、住房供需关系、投资投机需求、房价等综合情况来确定。


其三是房地产税试点的期限。


按照决定:国务院按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区,报常委会备案。本决定授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。


按照决定:试点过程中,国务院应当及时总结试点经验,在授权期限届满的六个月以前,向人大常委会报告试点情况,需要继续授权的,可以提出相关意见,由人大常委会决定。条件成熟时,及时制定法律。本决定自公布之日起施行,试点实施启动时间由国务院确定。


说明房地产税试点的期限为五年。一旦这五年时间里面,试点的效果达到,之后,应该会在合适的时机与条件成熟时,制定房地产税法。这五年,预计时间为2022年-2027年,或者是2023年-2028年,或者是2024年-2029年,或者是2025年-2030年。


说明房地产税试点的开始时间计算,以国务院房地产税试点办法(草案)的印发之日起算,这个时间点,就是房地产税试点正式落地的时间。预计国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则,最快要到2022年,或者是2023年,或者是2024年,最迟在2025年。这次试点决定,意味着房地产税鞋子落地即将来了。


其四是房地产税试点的程序与计划顺序。


房地产税试点的程序与计划顺序看,按照办法,第一步是财政、税务部门将依照人大常委会的授权,起草房地产税试点办法(草案)。第二步是国务院出台房地产税试点办法(草案)。第三步是国务院确定房地产税试点的城市,并且公布。第四步是试点地区政府制定具体实施细则。第五步是试点地区,正式试点。这个草案通过、出台办法、公布试点城市、地方实施细则公布、正式试点,预计时间为2022年-2025年之间。


其五是房地产税试点的目的与意义。


按照决定:为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展。说明房地产税试点的目的与意义,第一是引导住房合理消费,抑制投资投机需求,让更多的人买得起房子。


第二是引导土地资源节约集约利用,打击土地空置、闲置,挤压出更多的土地,增加更多的住房供应。第三是促进房地产市场平稳健康发展,这是最重要的。供需关系平衡,房价不会大起大落,才是政策的根本目的。


其六是房地产税试点的影响。


第一是房地产税试点对全国房地产市场、房价、持有土地与房子的所有人,不会产生实质性的影响。主要是考虑到试点的城市数量、税率的区间非常有限,既不会改变房地产市场格局、供需关系、销售、房企资金的状态,也不会改变货币供应、利率的变化。因此,影响非常小。


第二是对实施房地产税试点的部分地区(城市)的影响,对房地产市场,预计相对小点,不会产生巨大的冲击力。考虑到税率在0.5%-3%之间,或者是1%-3%之间,不会对房地产市场产生破坏力,不会出现销售大跌,大规模抛售土地、房子的现象。


第三是对实施房地产税试点的部分地区(城市)持有土地与房子的所有人的影响,相对大点。主要是房地产税的开征,增加土地与房子所有人的持有成本。一定程度会导致土地、房子持有人的投资、开发成本的提高,影响到营收、收益、利润的增长。


第四是对实施房地产税试点的部分地区(城市)房价的影响,可能会导致上涨。由于市场制度、供需关系、货币、利率没有发生根本性的变化,不会改变房价大趋势。最大的可能是由于房地产税的开征,土地的开发、房子的转让成本上升,持有成本的增加转移到房子身上,导致房价上涨。


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