关注米粒观楼市，带你用底层逻辑看清楼市本质，不踩坑。
大家好，我是米粒。
2021年贝壳研究院做了一个产品偏好调查，调查显示无论是市民还是客户，除住宅外大家最想买的是公寓、公寓、公寓！
数据来源贝壳研究院
今天米粒就从政府的视角、开发商的视角和业主的困局来谈一谈，为什么不要买公寓？
一、政府：规范、整治、限制
市面上99%的公寓土地性质是商业用地或工业用地，是早期管理还没那么规范下的一个产物，是写字楼或产业园市场不景气下的畸形的产品，是商业库存大时去库存政府睁只眼闭只眼的擦边球。
2017年3月26日，北京出台史上最严的“公寓禁令”，规定：
新房项目，只能卖给公司，不能转让给个人；二手公寓卖给个人，购房人需要名下无房且五年连续社保；
商业银行暂停对个人购买商办项目的贷款；任何人，任何机构都不得宣扬公寓的居住功能；
最小分割单元不得小于500平……
后续的几年全国多个重点城市都出台过类似规范商业办公类项目的政策
政策主要集中在：
禁止商改住，不得有燃气、阳台等类住宅功能,回归本源
限制最小面积，如2017年广州规定最小分割单位300m平，北京500平，提高门槛减少购买人群
限制买卖主体,如只能是企业
限售限贷减少流通
不再审批公寓项目
等等
2020年深圳再次出台停止商务公寓的审批
2021年10月海南出台加强全程管理意见
商改住的时代正在消亡
公寓这么不受政府待见，这是由它的基因决定的-它本身就是个怪胎
这种趋势不会改变，公寓不属于民生,住宅才是！
不要碰它，它有政策风险，不知道什么时候又被规范管理
二、开放商：滞重、亏本、难啃的骨头
除专做商业地产的开发商，一般的开发商不会单独专门的去拿商业用地，它往往是肉里搭的那个骨头。
比如说综合体或大型地块分若干期开发那种，它往往是住宅搭着的那个配套商业。建它是整个项目算的过来账，而不是它本身。公寓往往是住宅售价的五六折甚至更多，单算公寓成本与售价甚至是亏损的。之前身边一项目单公寓地块成本要1万/平，而售价9000都卖不出去。
在房企，拿地前会联合多部门进行产品排布成本测算，用大白话讲就是买地之前都会做好土地经济账供决策层决策。这种审核大多是要上集团的，毕竟是上亿的买卖，掉进一个坑，可能几个项目都填不平。而其中一个审核要点就是商业的比例，每个企业都有相应“红线”，红线就是不要碰，不要超。
根据多年开发的经验教训，让房企们特别是全国性房企明白这个东西叫滞重，会吃掉利润，甚至拖垮项目变成亏损——这是全国普世性现象，是交了真金白银换来的惨痛经验。
米粒原来公司每年都会对营销部门下销售指标，其中一个必有的板块是滞重去化，包括公寓、商铺等，也是营销同事最头疼的那一部分。
房企可以调动那么多社会资源，都会把公寓视为难啃的骨头
公寓产品往往会启动高佣分销，全城中介都在推。人海战术、系统专业的营销策略与话术，即使这样也未必能卖的完。
三、购房者：终于明白什么叫不动产
龙光玖钻为例，它在深圳公寓界综合素质也算中上乘，要交通有交通，要商业有商业，要规划有规划，要未来有未来。从自身素质来说。小区大门、公区大堂、小区景观等配置标准在公寓界也算优等生。
即使这样子，我们来看看他们的成交吧：
2017年开盘，卖了五年一手房还没卖完，17年卖6.4万/平，2021年卖5.3万/平，降了18.5%,而二手呢，业主最近挂盘的降了90万，单价4.79万/平，卖了一年半还没卖出去；
如果业主是2017年开盘买入，持有5年75折卖都卖不出去，亏了25%，还没算交易成本、月供成本，机会成本。同期旁边住宅如水榭春天涨了50%+，脱手还容易。
再看看深业上城
公寓优等生尚如此，还指望普通和差生点啥
四、公寓的核心问题
说到公寓的问题可以说一大堆，比如说“住宅70年，公寓40年”的产权年限问题；“住宅民用水电，公寓商用水电更贵”的生活成本问题；“狭长的走道，居住人群比较杂，小区小缺少绿化活动空间等”居住体验问题这些都是问题，但不是主要问题。
公寓最大的问题
1.流动性问题
流动性背后最主要的是税费问题
公寓的税费高，一般占到了售价的10~11%，这个真叫成本，是真金白银花出去的。
我们算笔账，假如你很优秀，买到的公寓还升值了，以200万买入，升值50万为例，税费已经吃掉收益的52.6%,赚了一个寂寞。有人说这个税费是买家买单的，其实击鼓传花前提是要能传的下去才行。
另外，在深圳、北京这样的城市，公寓限售五年，比住宅还额外多两年，使原本就滞销的公寓更是雪上加霜，伤口上撒盐
除了税费和限售，有些公寓产品及有些城市公寓是限制购买人群的，只能企业购买，银行按揭贷款也难，接盘侠真心不好找
以上种种，公寓二手房的流通大写的一个“难”字，流通性差又导致了业主话语权丧失，要割肉甩卖，如此往复恶性循环。
2.门槛也不低，居住体验差，替代产品多
首付5成，比三成多了两成。首付5成对于那些手里资金有限，希望有个窝的年轻人来说门槛真的不低。买个200万的公寓，同样的首付可以买一个四五百万的住宅，面积也许会更大，居住体验会更好；还可以贷30年，利率还便宜。
3. 政策风险大
时代的一粒灰，落在个人头上，就是一座山。不知什么时候的哪一招就伤着了。
五、结语
公寓：
在政府眼里，它不是民生，有时候是权宜之计，偶尔用用，但主旋律是“加强全过程管理”
在开发商眼里，连鸡肋都不算，只是搭着肉的骨头；属于劣质资产、被限制的类别；最核心是控成本和卖出去
对于购房者，让你深刻懂得什么是不动产和长期主义——无论外面的市场有多大波浪，我自岿然不动。
买公寓的人有千万种，我相信大抵两种：
一种房票没了，有点闲钱，想做点投资，怕错过城运、楼市这只船
一种手头钱不多或暂时还没房票，想在这个大城市有个窝
我想告诉大家——
别交智商税了
高高的山岗上很冷
别去了!
浪费机会还伤钱
粤公网安备 44030402000760号
