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谢逸枫:2021年全国卖地收入破8万亿元堪称史诗级增长

谢逸枫 发布时间:2022.01.30 09:40:04
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文/谢逸枫


土地是财富之母,是一个城市、一个国家的最大原始财富。


2021年全国卖地收入8.7051万亿元,同比增长3.5%。值得注意的是2020年全年全国卖地收入首破8万亿元,达到8.4142万亿元,2021年再次破8万亿元的卖地收入,堪称一部史诗级最成功的土地财政学、经济学,即中国房地产经济学。


尽管2021年全国卖地收入创34年历史最高纪录,增速已经回落到3.5%,是过去10年以来历史最新低的增速。而过去两年卖地收入平均的增速为9.5%,低于2020年15.9%、2019年1.4%、2018年25%、2017年40.7%。因此,三道红线、房地产贷款集中制的融资收紧、22城宅地集供应制,影响土地收入。


笔者按照官方的数据显示,1999年-2008年10年间,全国土地出让收入累计5.3万亿元。1999年至2011年,这13年是中国土地资产化最为迅猛的年代,全国土地出让收入总额约12.75万亿元,几乎年均1万亿元。1999年到2019年,全国土地出让收入总额已经突破50.5万亿元。


算上2020年的全国土地出让收入,22年时间,全国土地出让收入总额已经达到58.9万亿元。1998年地方土地出让收入为507亿元,2021年增至87051亿元,创历史新高。1999年到2020年,土地出让收入总额58.9万亿元,到2021年已经突破67.6051万亿元,23年年平均2.94万亿元。


其一是2021年全国卖地收入8.7051万亿元,占到全国财政总收入20.2539万亿元的42.97%(2020年46%),占到地方财政总收入11.1077万亿元的78.36%(2020年84.03%)。2021年全国卖地收入8.7051万亿元,同比增长3.5%,比2020年8.4142万亿元。说明土地收入是支撑地方财政收入最主要的来源,100块钱收入,42元-78元来自于房地产收入。


笔者认为,2021年8.7051万亿元、2020年8.4142万亿元,这是1987年9月8日以来,中国卖地收入第二次破8万亿元,是土地招拍挂收入历史最高纪录。2020年国有土地使用权出让收入84142亿元,同比增长15.9%,2021年全国卖地收入8.7051万亿元,同比增长3.5%,创下中国34年土地出让金收入最高纪录。



不容置疑,这是中国房地产的奇迹,是中国土地市场的奇迹,是中国经济的奇迹。2021年全国土地收入8.7051万亿元、比2020年8.4142万亿元、比2019年7.7914万亿元还高,同比增长,土地收入的金额成为过去34年历史第一纪录新高。值得注意的是三分之二卖地收入,主要来源于一二线城市。


值得注意的是2021年全国31省市的土地收入分化严重,北京、上海、天津三个直辖市,及贵州、江苏、浙江三省土地出让金收入增速上涨外,云南、新疆、黑龙江、内蒙古、广西、山西、甘肃、河北、宁夏、江西、吉林、河南、辽宁13省同比下降超过20%,福建、青海、广东、四川、湖北、山东、重庆、湖南、安徽、陕西10省/直辖市同比下滑10%-20%。





按照2021年30名典型城市土地收入排行看,第一是上海市3323亿元,其次是杭州市308亿元,排名第三的是广州市2524亿元。第四到第十名分别是北京、南京、武汉、成都、苏州、重庆、天津,金额分别是2341亿元、2114亿元、1944亿元、1612亿元、1422亿元、1262亿元、1131亿元。


而根据卖地收入前30名典型城市占GDP总量的比例排名看,排名第一的是杭州市卖地收入占GDP总量的19.15%。第二是贵阳市卖地收入占GDP总量的14.64%。第三是南京市卖地收入占GDP总量的14.27%。第四到第十分别是厦门、武汉、西安、常州、广州、成都、长春。


其二是2021年全国土地与房地产相关的税收2.0793万亿元(2020年1.9694万亿元),占全国税收收入全国税收收入17.2731万亿元的12%(2020年13%),加上企业所得税、个人所得税等6项税及房地产相关的建筑业税收,占到全国总税收入的25%以上。可想而知,房地产对于地方财政是多么的重要。


2021年土地与房地产相关税收的五项房地产税收2.0793万亿元(2020年1.9694万亿元)。土地和房地产相关税收中,契税7428亿元,同比增长5.2%。土地增值税6896亿元,同比增长6.6%。房产税3278亿元,同比增长15.3%。耕地占用税1065亿元,同比下降15.3%。城镇土地使用税2126亿元,同比增长3.3%。


意味着地方财政100块收入里面,全国土地与房地产相关的税收贡献25块钱。如包括房地产领域5项税收(住宅房产税(上海、重庆)、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税)。2021年全国土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收的比例更高,对贡献财政、收入更高。


其三是笔者统计的分析,2021年全国卖地收入8.7051万亿元(2020年8.4142万亿元),加上土地与房地产相关税收的五项房地产税收2.0793万亿元(2020年1.9694万亿元),房地产总收入10.7844万亿元(2020年10.3836万亿元)。简单讲,房地产总收入10.7844万亿元,占到全国财政收入20.2539万亿元的二分之一。


2021年全国房地产总收入10.7844万亿元,占全国财政收入20.2539万亿元的53.24%(2020年56.77%),占地方财政收入11.1077万亿元的97.08%(2020年103.7%),占到全国税收收入17.2731亿元的50.39%(2020年67%)。究竟是什么概念,说明房地产的总收入,差不多是一年地方财政总收入。


按照笔者的统计发现,2021年房地产总收入10.7844万亿元,这是1987年9月8日以来,中国房地产总收入第二次破10万亿元,创造34年中国房地产总收入历史最高纪录。2021年房地产总收入10.7844万亿元,占全国财政收入的53.24%(2020年)56.77%,占地方财政收入的97.08%(2020年103.7%)。


如果再加上六项房地产相关税收,十一项全国房地产税收的收入超过3万亿元,加上全国卖地收入的8.7051万亿元,2021年全国房地产总收入达到11.7051万亿元(2020年11.2142万亿元),占到全国财政收入的约60%、占到地方收入的105.37%。这是笔非常庞大收入,除税收的财政之外地方财富收入。


意味着地方财政100块收入里面,2021年全国房地产贡献97块钱。如包括房地产领域5项税收(住宅房产税(上海、重庆)、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税)。202年全国房地产总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收的比例更高,对贡献财政、收入更高。


其四是2011年至2021年,全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元和52059亿元、65095亿元、77914亿元、84142亿元、87051亿元。过去11年间全国土地出让收入总计58.2493亿元,年均5.3万亿元。对追求经济发展的地方而言,其重要性可想而知。



按照中指数据显示,2021年全年,全国300城市成交各类用地20.2亿平方米,同比下降17.1%。出让金总额为5.6万亿元,同比下滑9%,这是自2015年以来300城土地出让金首次同比下降。值得注意的是自2015年以来,300城市土地出让收入从2.18万亿元逐年上升至2020年的5.98万亿元。



2021年12城卖地收入破千亿(北上广深4大一线城市,杭州、南京、武汉、成都、苏州、重庆、天津、西安8个主要强二线城市)。这12个城市里面,上海、杭州已经突破3000亿元,分别为3324亿元、3084亿元,刷新过去34年的历史记录。其中杭州的卖地收入,已经连续5年超过2000亿元,这在全国687个城市,成为独一无二的城市。


广州、北京、南京2021年卖地收入突破了2000亿元,武汉、成都超过1500亿元,苏州、重庆、天津、深圳、西安超过1000亿元。值得注意的是,全国一二手平均房价最高的广东深圳,卖地收入突破1000亿元,位居全国第11位。问题是与城市体量、供地面积无关,完全是因为全国的地价最高的城市。


其五是2021年全国卖地收入8.7051万亿元,同比增长3.5%。土地出让金不包括在“全国一般公共预算收入”20.2539万亿元、地方一般公共预算收入”11.1071万亿元,而是包括在第二本财政账本“全国政府性基金预算收入”9.8024万亿元、地方政府性基金预算收入”9.3936万亿元。


2021年全国卖地收入8.7051万亿元,占到全国政府性基金预算收入的88.80%(2020年90%,2019年79%)、地方政府性基金预算收入的92.67%。2021年全国卖地收入与土地和房地产直接相关的房地产总收入10.78万亿元(2020年10.39万亿元。另外还有五项有关房地产的税收未统计在内。


与土地和房地产直接相关的五类税收(契税、土地增值税、房产税、耕地占用税和城镇土地使用税2021年2.0793万亿元)。目前财政收入三个主要钱袋子,不考虑社保基金这个专款,合计入账28.9590万亿元。土地与房地产直接相关的税收收入加上卖地收入在2021年对全国财政收入贡献比例超过了30%。


财政赤字率由2019年的2.8%上升到2020年的3.6%,下降到2021年的3.2%,下降了0.4%。赤字规模由2019年的2.76万亿元扩大至2020年的3.76万亿元,下降到2021年的3.57万亿元。2016年和2017年名义财政预算赤字率高达3%,2018年达到2.6%。


其六是地方土地财政依赖不降反升。土地出让收入是地方政府收入重要来源,地方财政收入主要来自一般公共预算收入和政府性基金收入,后者主要以土地出让收入为主。用土地出让收入与一般公共预算收入之比,来反映土地财政依赖度,百分比越高,依赖度越大。



按照中原统计数据显示,2017-2021年20个典型城市卖地收入排行榜,杭州是名副其实的卖地之王,成为全国687个城市之中,卖地收入最高的城市。值得注意的是杭州、上海、北京3城已经突破万亿,分别是13068亿元、11651亿元、10480亿元,广州离万亿元土地收入只差一步之遥。


其中杭州以1.3万亿元的卖地总金额,位居全国之首,超过四大一线城市。杭州这一卖地收入相当于深圳的3倍多。而广州、南京、武汉、成都、天津、苏州、重庆7城超过5000亿,分别是9481亿元、8602亿元、8550亿元、6188亿元、5793亿元、5660亿元、5606亿元。


2021年全国卖地收入8.7051万亿元,相当于地方一般公共预算本级收入11.1077万亿元的78.36%,显示出地方财政收入对土地出让收入较为依赖。2021年全国卖地收入8.7051万亿元,占到全国财政总收入20.2539万亿元的42.97%(2020年46%),占到地方财政总收入(2020年84.03%)。



值得注意的土地财政的依赖超过100%,分别是长春、广州、武汉、西安、南京、杭州。超过90%-50%,分别是哈尔滨、宁波、成都、厦门、沈阳、济南、青岛、重庆、天津。不可思议的是与北京、上海、深圳同为超一线的广州,其中土地财政的依赖就能达到145.59%,位居全国第一的位置。


背后的根本原因是广州采取的税收制度,属于三级分税制,财税自留比例相对较低,财政划拨的比例却很高。广州2020年财政收入为4460.5亿亿元,位列全国第4位。而一般预算收入排到了全国第8位,只有1721.6亿元,不如重庆、天津、北京、上海直辖市,不如深圳。单就税收看,广州市的自留比例连四成都达不到。


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