近日，福田区城市更新和土地整备局发布《福田区香蜜湖街道香蜜湖度假村城市更新单元规划（250米以上超高层建筑）重大行政决策草案》听证会报告（以下简称报告）。
报告透漏了一些关于香蜜湖度假村城市更新单元规划的最新消息。
● 更新单元拟规划建设4栋超过250米的超高层建筑，具体为1栋高度不超过500米、2栋高度不超过370米、1栋高度不超过300米。
● 香蜜湖片区未来将打造香蜜湖新金融中心·城市新客厅，成为粤港澳大湾区新引擎、先行示范区规划建设新标杆，是一个融汇国际交流、高端金融、文化创意、商业休闲等功能兼具国际品质与地区特色的“城市新客厅”。项目建成后将新增近8万就业人口，其中主要以金融产业为主。
● 香蜜湖度假村城市更新项目未来将考虑分项目实施，目前尚不能确定具体的开工日期。
福田区香蜜湖街道香蜜湖度假村城市更新单元规划（超高层建筑）
方案主要内容
项目背景：
香蜜湖片区位于深圳核心区域，紧邻福田中心区，地处深南大道的重要段落，土地资源价值优越。自2020年底以来，福田区在经市政府常务会审议通过的《香蜜湖片区城市设计研究》成果基础上，组织编制了空间、交通、地下空间等十项实施建设专项规划，并高规格搭建总设计师团队，全过程指导片区规划建设工作。
项目情况：
福田区香蜜湖街道香蜜湖度假村城市更新单元位于福田区香蜜湖片区中部，深南大道、香梅路、香蜜湖路、红荔西路围合区域，项目地理位置优越，于2021年11月列入《2021年福田区城市更新单元计划第二批计划》，其更新单元规划目前已通过福田区城市更新和土地整备领导小组会议审查并完成草案公示，后续将按照我市城市更新政策规定，通过市法定图则委审议后报市政府审批。
根据《住房和城乡建设部 应急管理部关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》要求，城区常住人口300万以上城市新建250米以上超高层建筑，应按照《重大行政决策程序暂行条例》（国务院令第713号），作为重大公共建设项目报城市党委政府审定。
根据《重大行政决策程序暂行条例》《深圳市重大行政决策程序实施办法》《福田区重大行政决策程序规定》等规定，本次会议是针对香蜜湖度假村城市更新单元规划(250米以上超高层建筑)重大行政决策事项，开展公众听证会，听取多方意见。
超高层建筑情况：
目前更新单元拟规划建设4栋超过250米的超高层建筑，具体为1栋高度不超过500米、2栋高度不超过370米、1栋高度不超过300米。
综合考虑空间结构、地标昭示、交通疏解等因素，超高层建筑消防、建筑间距、建筑退线、建筑覆盖率、绿化覆盖率均满足规范要求，地块位置合理。
针对规划建设250米以上超高层建筑，我局已组织开展环境影响评估、绿色低碳建筑研究、超高层建筑消防、人员疏散和应急处置预案评估、防灾避难场地布置专题研究、交通影响评价、鸟类影响评价等专题研究，结论均符合政策规范要求。
超高层建筑在下阶段将严格遵守政策要求的审批程序，组织开展专家论证会，在设计、实施阶段进行抗震、消防等专题严格论证，并报省级住房和城乡建设主管部门审查及住房和城乡建设部备案复核。
听证参加人发言和答复及采纳情况
（一）项目规划定位是什么，未来会给深圳和福田中心区带来什么影响？未来大概会有多少就业人口，就业人群有什么特点，金融中心能为他们提供什么服务？
香蜜湖片区未来将打造香蜜湖新金融中心·城市新客厅，成为粤港澳大湾区新引擎、先行示范区规划建设新标杆，是一个融汇国际交流、高端金融、文化创意、商业休闲等功能兼具国际品质与地区特色的“城市新客厅”。项目建成后将新增近8万就业人口，其中主要以金融产业为主。片区空间将以公共活力营造为核心，在新金融中心内提供多方面多维度的配套服务。
（二）总开发规模是如何确定的？
按照深圳市城市更新政策，对于紧邻深南大道且拆除用地面积为8万平方米以上的城市更新项目，应满足公共服务设施、交通设施和市政设施等各项设施服务能力，符合法定图则规划的用地主导功能和《深圳市城市规划与准则》等相关设计规范。目前已就香蜜湖度假村城市更新单元开发规模组织完成并通过市政、交通和公共配套的专家评审，后续将在更新单元规划报市法定图则委时按规定说明项目增加规划建筑面积情况并进行表决，最终开发规模以市政府审批为准。
（三）超高层建筑的高度和位置是如何确定的，其他建筑高度如何，建筑群组关系如何考虑？是否有考虑与“三馆”公共建筑群的协同关系？
项目规划250米以上超高层建筑高度和位置主要是延续香蜜湖片区城市设计研究成果，衔接片区实施专规研究成果，并结合更新单元概念建筑方案综合确定。其他建筑根据整体建筑群呈“西高东低”的形态秩序、沿山海生态绿廊两侧“逐级提升”、保证关键视点的视线景观通透性和建筑群组层次关系、保证地标性超高层建筑有足够的形象展示面并形成有韵律的天际轮廓四个空间，并协同以金融文化中心为核心的金融中心门户、以国际演艺中心为核心的潮流艺术基地、以改革开放展览馆为核心的中央绿轴的功能版块定位，空间上沿三馆相邻界面增加退让，提供更多公共空间。
（四）未来建筑设计方案希望能给本土设计师提供更多参与机会，打造真正有深圳特质的城市作品。项目超大体量、超高强度，应避免产生严重交通拥堵。关于建筑高度是如何定义的？
根据深圳市相关政策要求，项目建筑方案设计应采用设计优选制度进行公开招标，本土设计师符合条件均可参与。香蜜湖片区及香蜜湖度假村城市更新单元均已开展交通专项研究，在车行系统方面通过建立地面、地下互联互通的交通体系，进一步提高路网承载能力。同时推进轨道建设提升轨道服务能力引导公交慢行出行。建筑高度按照《深圳市建筑设计规则》相关规定执行。
（五）主管部门能否建立合作平台，务实推进片区与地铁的站城一体规划建设？为推动项目尽快建成及招商引资，是否有参照其他园区建设考虑一些政企合作开发机制，如提前开工、定向补贴、税务减免、联动招商等？
香蜜湖片区在市、区层面已有的由市领导牵头，各部门参与的政府协调指挥平台架构，未来可结合实际建设需求，探索更深化的合作平台机制。市、区层面都有相应的金融产业发展激励政策，未来可与金融、税务、发改、住建等主管部门联动，探讨更多特惠政策的可能性。
（六）本项目在现阶段的超高层重大行政决策完成后，需明确后续流程和审批审核细则，确保规划落地。
目前香蜜湖度假村城市更新单元规划（草案）已完成公示，正开展公示意见处理工作；同步按《深圳市重大行政决策程序实施办法》《福田区重大行政决策程序规定》等开展更新单元超高层建筑规划方案重大行政决策的审查报批工作。更新单元规划经审批通过后将作为更新单元内地块用地规划许可证、土地合同出让、建设工程规划许可证等行政许可的法定规划依据。
（七）家属楼的更新可以不可以同步实施？有没有规划改善居住环境？
根据《深圳经济特区城市更新条例》相关规定，旧住宅区改造由政府统筹主导和组织实施。目前《福田区城市更新和土地整备“十四五”规划》已上报审批，待该规划批准后，我局将尽快完成香蜜湖家属楼片区城市更新单元计划的审批工作。香蜜湖家属楼片区城市更新单元列入计划后，香蜜湖街道办事处将加紧组织开更新单元规划编制工作，在规划编制过程中我局将会同香蜜湖街道办事处与业主就规划内容进行充分沟通，保障业主合法权益。届时欢迎香蜜湖家属楼业主及居民积极参与规划编制相关工作。
（八）开工后地铁站点是不是正常开放？什么时候开工？对商户经营有什么影响？
香蜜湖度假村城市更新项目开工后不会影响轨道交通的正常使用。香蜜湖度假村城市更新项目未来将考虑分项目实施，目前尚不能确定具体的开工日期。
规划约232万平，拟建4栋摩天楼！香蜜湖度假村规划（草案）公示
3月29日，福田区城市更新和土地整备局发布了《福田区香蜜湖街道香蜜湖度假村城市更新单元规划》（草案），同时，还发布了《福田区香蜜湖街道香蜜湖度假村城市更新单元规划（250米以上超高层建筑）重大行政决策草案》（征求意见稿）意见的通告。
规划显示，开发建设用地面积183666.2㎡，规划容积2315040㎡（地上规定建筑面积不超过220万㎡），规划容积率12.6。其中商业、办公及旅馆业建筑2270050㎡。拟规划建设4栋250米以上超高层建筑。
项目规划容积约232万平
以商业、办公为主
福田区香蜜湖街道香蜜湖度假村城市更新单元已经区政府批准纳入《2021年福田区城市更新单元计划第二批计划》。现该城市更新单元规划（草案）已经福田区城市更新和土地整备工作领导小组会议审议通过。
福田区香蜜湖街道香蜜湖度假村城市更新单元位于深圳市福田区香蜜湖片区中部，深南大道、香梅路、香蜜湖路、红荔西路围合区域。
更新单元拆除范围用地面积247865㎡，开发建设用地面积183666.2㎡，规划容积2315040㎡（地上规定建筑面积不超过220万㎡），规划容积率12.6。
其中商业、办公及旅馆业建筑2270050㎡（含地下，含建筑面积不少于113510㎡的商业文化设施），公共配套设施（含地下）44990㎡[文化活动室2000㎡，社区健康服务中心4500㎡，数据中心9500㎡，公交首末站（2处）5200㎡，110Kv变电站（2处）6400㎡，党群服务中心4050㎡，派出所3500㎡，体育活动用房1000㎡，社区级公共配套用房3500㎡（含托育中心1000㎡，物流配送站2500㎡）等]。另配建社区体育活动场地（2处）占地面积4000㎡，公共停车泊位300个。物业服务用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定。
在保证更新单元规划容积不变、地上规定建筑面积不超过220万㎡的前提下，公共配套设施地上、地下布局及规模可在下阶段统筹考虑。
此项目的申报主体为深圳香蜜湖度假村有限公司。经查询工商信息显示，该公司由深圳市特发集团有限公司和正大（深圳）发展有限公司，分别持股50%。
1993年，为了支持特区发展，泰国正大集团与国企特发集团共同成立深圳香蜜湖度假村有限公司，注册资本2亿元，各持股50%。香蜜湖地块就是深圳市政府划拨给香蜜湖度假村的旅游度假及游乐用地。
片区：香蜜湖整体规划约1.7平方公里
打造“城市新客厅”+“新金融中心”
根据片区的整体规划显示，香蜜湖与福田中心区联袂打造新时代绿色人文典范城区，希冀成为国际化新都心、粤港澳大湾区新引擎。片区融汇国际交流、高端金融、文化创意、商业休闲等功能，是兼具国际品质与地区特色的“城市新客厅”和“新金融中心”。规划范围约1.7平方公里，分中区和北区。
规划提出山海绿廊、活力客厅、中心艺环、立体城市等四大核心理念：
山海绿廊：香蜜湖山海生态通廊是深圳山海连城骨架“一脊十八廊”的重要段落之一，以蓝绿为核心的全新中心区模式、营造“山-湖-城-海”复合景观体验；同时修复地区水系统，提升防洪能力；
活力客厅：营造步行者乐园与超级街区，让香蜜湖成为社区生活、交往中枢；规划采取创新街区模式，采取混合使用的长条形网格街区；
中心艺环：提供与福田中心区差异化的文化体验，共同构筑文化艺术中枢，输出文化影响力，特别是沿深南大道的品字形公建群；
立体城市：中区围绕轨道枢纽站点进行站城一体紧凑开发，让地下空间与站点无缝连接；同时中区地面营造梯级丰富、类型多样、持久活力的生态复合型科技金融办公区。
北区形成公共、开放、生态的城市公园+复合型高端会议交流平台，主要布局城市公园、会议、酒店及配套功能。
中区是未来的香蜜湖新金融中心，融合金融总部、文化艺术、商业休闲的都会街区。中区沿深南大道居中布局品字型公共文化设施。延续香蜜湖片区打造可上山下海的生态景观骨架，中区形成300米宽的超级城市公园，提供多样化、舒适连续的公共空间体验。
此次规划的高楼在深圳三馆的两侧
效果图，以实际为准
交通：片区将新增5条轨道线路
在交通方面，未来香蜜湖片区将打造综合性地下枢纽群，规划9线8站轨道交通体系，实现轨道站点500米全覆盖，让市民出行更加便捷。
据市交通运输局消息，香蜜湖片区总建筑面积约430万平方米，在此开发建设强度下，片区现有的4线5站轨道设施难以满足未来发展需求。目前，福田区已全面启动香蜜湖片区实施建设专项规划编制工作。根据规划，香蜜湖片区将规划9线8站轨道交通体系，同时结合地下空间与在建项目，实现站点出入口与周边建筑、地块的无障碍连接，打造高度集约、站城一体化的综合性地下枢纽群。
据市轨道办消息，香蜜湖片区规划有6号线支线南延、14号线西延、20号线、22号线、24号线等5条城市轨道线路，以及远期规划的广深高速磁悬浮。其中，轨道22号线、20号线二期纳入深圳轨道五期建设规划，6号线支线南延也已完成前期研究工作。
项目：香蜜湖度假村历程
承载一代深圳人的记忆
在深圳的改革开放进程中，香蜜湖度假村是一个特殊的存在，它承载着老一代深圳人的城市记忆。
1981年8月3日，广东省经济特区管理委员会同意兴办香蜜湖度假村。同年，香蜜湖度假村动工建设，选址位于福田区深南大道西段，围绕香蜜湖而建，占地约140万㎡，建筑面积约43万㎡。
1985年，香蜜湖度假村开业，运营着我国当时最大的游乐园——中国娱乐城，并建设了全国首个赛马运动俱乐部、多座豪华宾馆及人工湖，成为国内规模最大、设施最齐全的休闲娱乐场所，集吃、住、行、游、购、娱于一体，风靡深港两地，也不断吸引着国内外来深的游客。
1997年，深圳开展了“鹏城十景”的评选活动，香蜜湖度假村入选，成为深圳旅游的名片。
后来，因时代发展需要，香蜜湖度假村片区进行了业态调整和产业升级。1999年，红荔西路开工建设，香蜜湖度假村被分为香蜜湖北区和中区。
2011年这座“中国主题公园鼻祖”的香蜜湖中国娱乐城在一片唏嘘声中黯然落幕。但因其优越的地理位置，四通八达的便利交通，吸引了众多商家抢滩入驻香蜜湖度假村经营发展，使香蜜湖度假村的吃、住、购、娱乐更具有规模和特色，再一次成为深圳人的寻觅美食的胜地。
2019年，香蜜湖片区正式启动综合整治行动，香蜜湖度假村被纳入改造范围。
2020年11月底，综合整治行动已全面完成，拥有38年历史的香蜜湖度假村也与深圳人挥手告别。
目前片区深圳改革开放展览馆、国际演艺中心、深圳金融文化中心，以及北区的深圳国际交流中心已在建设中。
片区国际化超前的规划视野赋予了香蜜湖新的“历史使命”，未来的香蜜湖，铸造的新金融中心+深圳城市主客厅的定位，将承载着深圳跻身全球国际金融中心、福田继续定鼎未来中心的战略构想。
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