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深圳楼市能稳定下来吗?

李宇嘉 地产 发布时间:2023.11.28 09:59:54
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近期,深圳开始真正救市了!


之所以说“真正”,是因为之前主要在地方权限内“小打小闹”,比如3月份深汕合作区退出限购,4月份退出二手房参考价和贷款评估价捆绑,7月份推出“双证合一”,8月启动“认房不认贷”(国家自上而下推),9月允许港澳人群购买非住宅,11月部分地块取消商品房限价。


这一次,则是真正祭出了所谓的“大招”:一是降低二套房首付比例,由原来的70%-80%统一下调至40%,鼓励改善型住房需求;二是取消“实际成交总价低于750(含本数)万元”的普通住房总价认定标准,鼓励高价二手房交易。可见,还是要通过交易循环来稳定市场。



单纯从政策看,深圳与国内其他城市相比没啥区别,不外乎就是两招:一是需求端开闸,促进有效需求进入市场;二是鼓励大家加杠杆。包括深圳在内,热点城市救楼市,一直瞄准的是有效购买力以及加杠杆。大家看今年以来深圳楼市纾困政策,基本是这两个方向。


从下面的图来看,近两年深圳商品房销售一直趴在地上,2022年和2023年二手住房月均交易套数分别仅相当于过去10年月均值的30%、40%。8月以来,尽管“认房不认贷”和持续降低按揭利率的重磅新政祭出,似乎也没多大效果,新房和二手房仍旧在历史最低位徘徊。



过去,深圳楼市弹性很足,一旦政策宽松,资金面给力,市场迅速泛起。因为,深圳是个最有创富吸引力的城市,富人搞资产配置,怀揣创业梦想的人,都会瞄准地产,而所谓的刚需、改善型需求,多数是被裹挟着入场。说白了,商品房市场主要还是要靠富人和杠杆。


这次也一样!


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从数据来看,逻辑是自洽的!


下图显示,刚需购房(350万以下)占比不断下降,改善型需求(350-750万)的循环越来越转不动了,甚至有下降的趋势,而高端购房需求(750万以上)非常坚挺,合计占比超过了30%。特别是,2022年千万豪宅交易占比相比2016年翻了近三倍,特别是近3年可谓飞速上升。



过去十几年,楼市红红火火、经济突飞猛进,但貌似在突然之间就消停了。现在,不管是政府、企业,还是居民,杠杆率都很高,都在喊没钱。很多人问,钱都去哪里了?答案是:藏富于民间,或者说,藏富于有钱人。所以,才会有奢侈品市场热度高,楼市豪宅热卖。


9月初“认房不认贷”实施之后,深圳当月新房网签不涨反跌。有趣的是,1000万以下价格段占比出现下降,1000万及以上价格段却悄悄涨了。所以,就不奇怪,为啥深圳要把“实际成交总价低于750万元”的普通住房总价认定标准取消了,为啥要将第二套房首付比例。


显然,就是要激发有钱人的购买力,保持楼市的活跃度。从交易结构看,这几年最有效的购买力,就是富人的置业需求。但是,这部分需求占比最高也就30.5%,很难将深圳楼市稳定下来。


更关键的问题是,深圳高价住宅销售规模在下降:今年上半年,高收入人群购房意愿下降,总价大于750万的二手住房交易占比首次出现下降,为26.8%,相比2022年下降了3.7个百分点。


根据CRIC的统计,上半年全国重点城市总价在1000-3000万、3000-5000万的豪宅成交量分别增长了24%和4%,其中广州、杭州、上海、北京分别增长96%、63%、28%和15%。热点一二线城市,千万豪宅交易都在增长,但唯独深圳,这两个价位的豪宅分别下降26%和42%。


2023年上半年热度城市不同价位豪宅成交情况


说明什么问题,富人投资深圳楼市的热情不像以前那么旺盛了。有以下几个原因:


一是,深圳创造高收入的优势产业——地产、创投、金融、互联网等,从高景气位快速下降,增量购买力减弱;


二是,深圳千万豪宅,很大程度上是“房价急涨”的结果。很多人所言的到处都是千万豪宅(比如南山后海、深圳湾、宝安中心区、福田中心区、香蜜湖以及学qu房等),就是这个道理。房价急涨,是深圳创富氛围催生炒风的结果,当这种涨价预期没有了,投资需求也就褪去了;


三是,深圳人口结构较为年轻,中产人群积淀不够(即所谓的“腰”不够厚实),收入结构的“金字塔化”比较突出,拥有OLD MONEY的人占比少,能够支撑豪宅消费的持续性不足;


再往深了说,就是城市底蕴了。我们要思考的一个问题是,究竟要靠什么来坚定一个人长期持有不动产、做多不动产的信心,而不是一有风吹草动,就抛售。靠赚钱效应吗?显然不是!


03


深圳居民住房消费升级的潜力很大、欲望很强。但除了极少数人富豪,大部分居民需要把手上的房子卖出去,才能去改善、才能去消费豪宅。问题是,得有人接得住。我们看上面的数据,发现刚需不断被挤压(没能力上车),改善型需求从高位回落,有点力不从心。改善型的3-4房,多控制在70-90平米之间,为了控总价、越来越憋屈,这就是当下的状况。


对于深圳来讲,稳楼市的关键还是刚需和换房需求,这是由深圳的人口结构所决定的。2018到2021年,深圳常住人口住房自有率从34%下降至23%,商品住房自有率只有17%,全国最低,刚需的消费潜力还很大。这几年尽管刚需一直被挤压,但仍旧能占到25%-30%的水平。


数据来源:禾略研究院


过去十几年,深圳每年都会涌入十几万的学历人才,购房需求踊跃,近几年换房需求开始主导,但从2021年开始,改善型需求日益转不动了,占比已经持续两年下降。刚需和改善型需求才是房地产良性循环的关键。近年来,深圳商品房流通率下降,很大程度上是刚需和改善弱化。


说的直白点,就是刚需上不了车,改善需求无法实现,导致整个循环链条钝化。这个问题,其实在各个城市都存在,深圳表现的更加明显。不像其他城市,大多数深圳人没有初始不动产(比如房改房),就无法拥有“第一桶金”,也就无法参与和分享到后续楼市的红利。


后来,随着房价上涨、越来越高,绝大多数人群就与商品房市场没有关系了。当房价上涨明显、预期强烈时,加上深圳创业环境宽松、入户门槛较低,对各种创业活动在政策上较为宽容(比如2015年以后的各种金融创新),各路人马、资金涌入深圳,短期内房价上涨预期强烈,楼市一直红红火火,貌似需求源源不断,掩盖了供需错配和本地需求不足的矛盾。



但事实上,与本地人口主体结构越来越脱节的房地产市场繁荣,终究无法持续。当长效机制落地,国家在政策上更加重视“人-房-地-钱”的匹配,更加重视对资金实施穿透式监管,支撑前期繁荣的购买力褪去,而本地有购买力的需求又接不上,楼市就会出现更大幅度的下行。


04


观察中国楼市的宏观叙事,深圳是最好的“小切口”!深圳的问题,可以说是很多城市的缩影,只不过在深圳表现的更加突出。对于供需结构错配、需求断层的问题,深圳也不是不努力。


2020年10月份国家发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》,被称为是国家给深圳40周年的大礼包。在规划调整、土地供应、住房保障和人才住房方面,希望深圳攻坚克难、先行先试。过去几年,深圳在这几方面做的不错。


比如,深圳在2018年推出的二次房改方案,新增公共住房比例提至60%;比如,2021年2月推出全市3600多个小区二手房参考价,并与贷款评估价捆绑,在存量房管理、定向控杠杆上有首创精神;比如,“三限双竞+摇号”的卖地规则,控制了地价房价,还引导了市场预期。



而且,在一直被诟病的供地瓶颈上,现在也突破了。一批商办、产业用地调整为住宅用地,推进工业上楼。2020年以来住宅招拍挂用地成交面积,从之前的每年不足40万平米,增长到150万平米,翻了3倍,价格只有商品房六成左右的人才房销售,占到了新房销售的1/3。


照理说,土地供应也增加了,新房都在限价,低价的人才房、公租房、保租房也都在放量供应。大体量的、多元化的供应,刚好迎合一直都满足不了的深圳购房需求,市场应该呈现供需两旺的局面。但为何,近两年深圳商品房销售一直趴在地上,8月以来的重磅新政也没多大效果?


一个直观的原因就是,这些供给侧的改革来的太迟了,没有在爬坡期对楼市的需求进行对冲。当改革开始在“扭转供给机构、引导市场预期”上开始见效时,恰好与楼市长效机制落地形成叠加。最典型的是,人才房热卖对商品房需求的分流,“三竞双限”对房价预期的抑制。


更重要的原因是,政策端对深圳的长期宽容(希望深圳在创业、创新上能发挥带头作用),导致新自由主氛围浓厚,在房地产上更多“强调市场化,政府少干预”,这被认为是深圳过去成功经验的总结,甚至是深圳的鲜明标签。但在这顶大帽子下面,却是少数人合谋分食地产盛宴。


突出表现在旧改过程中,规划指标被突破(超高容积率)、少数人暴富,多数新市民和外来人口受损。当这个逻辑无法继续下去,对经济、财政造成巨大的冲击,反过来导致供给侧改革受阻,即修复供需结构错配、弥补需求断层的进程变得艰难,而楼市的稳定也扑朔迷离。


深圳 房价 宏观分析

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