年底，真的可以抄底了吗？
近日，东莞楼市成交量开始起来了。
据合富数据显示，11月东莞二手房网签2187套，环比10月增加17%，成交已经在回暖了。
而进入12月以来，市场二手成交表现得更加活跃，年底行情翘尾的趋势很明显。
据说，签约中心都忙得找不到支援，客户排队等待签单等得都在打哈欠了。
图源：粉丝群
据中介小郑表示：松山湖二手成交近期非常旺。
他们店面只有4个人，本月第一周就已经成交6套了，几乎每隔一天多便成交一套。
图源：与中介聊天截图 下同
不仅仅松山湖，虎门近期的市场热度也起来了，有楼盘本月已卖出十几套。
来自虎门的中介小何便感慨道：“就这几天的成交量，基本就是之前半年卖的量了。”
而打开朋友圈，也能久违的发现中介刷起了成绩单，12月刚开始，有中介朋友便已卖出了两单。
朋友圈截图
年底东莞楼市真的反弹了。
不出意外，12月东莞二手房成交量会比11月更多。
01
二手成交回暖
几天成交量顶半年
东莞楼市行情动没动，看几个核心板块就知道了。
1、虎门二手看房量和成交量飙升，一天签约几十套。
虎门最近的二手房行情非常好，市场突然爆火，无论是看房量还是成交量都起来了。
仅12月9号一天，贝壳上整个虎门二手成交量就网签了几十套，非常夸张。
要知道，很多镇街一个月的成交量都没有几十套。
据链家数据显示，虎门的万科云城，近30天带看高达1207次；还有南部湾万科城，近30天带看同样达到了1629次，平均每天带看54次。
带看量高，证明了目前虎门市场的活力还是旺盛的。
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这两个楼盘都是虎门的标杆楼盘，也是一直霸榜虎门二手的人气楼盘，基本可以作为虎门二手行情的风向标。
而除了带看量，这两个楼盘近期的成交量也很亮眼。
万科云城，这个月仅9天便有5、6套成交，大约一天多便能成交一套。
南部湾万科城，其成交就更多了，同样9天，足足成交了几十套，这比一些镇街一个月的成交量还多。
2、松山湖二手房，成交开始回暖。
松山湖二手成交量整体虽保持在低水平，但个别楼盘近期成交频频，预计12月的成交量会反弹一波。
如松湖北部3盘金域松湖、保利红珊瑚、松湖里的鱼等，截止本月9号，加起来已经超过15套房子成交了。
而在上月，三个小区加起来，一个月的成交量也只有17套。
3、城区新房成交量大于二手房，大平层豪宅支棱起市场。
城区的二手房市场，本月以来也开始活跃起来了，时不时便能在朋友圈看到中介晒单。
如果对市场较为关注，能够发现城区的热门楼盘带看量一直处于居高不下。
像景湖时代城，基本能实现一天带看5次。
不过，相较于虎门、松山湖，城区的新房市场要远比二手房市场活跃，成交量很大。
一个主要的原因在于，城区新房价格接近二手房，优惠力度较大，吸引了不少二手市场流量，且新房以改善户型为主，符合未来的居住主流。
而除了几个热门板块，一些优质新盘的成交也迎来一波爆发。
比如说大岭山的万科未来天空之城，周末不断爆单，到晚上11点多还有成交。
02
年头年尾相差近160万
购房客抄底了
客观来说，从市场反应来看，东莞虎门、松山湖、城区市场的确出现了翘尾行情，与此前相比非常明显。
那么，此次东莞楼市翘尾的主要原因是什么？
还是年底效应以及价格！
一般来说，年底开发商要回款，因此会加大折扣力度，推出“工抵房、一口价、特价房”等房源，或首付、月供给予较大福利让购房客安心上车。
且各楼盘间，价格战也打得满天响，同一个楼盘，一年降价能超过10000元/平以上，成交量攀升也在情理之中。
比如说寮步某盘，今年年初最新一批备案价3.7万/平，现如今单价2.4万/平，逼近2.1万/平的楼面价。
还有南城某豪宅盘，从5.5万/平的备案均价，降到现在均价4.3万/平，而其最低时甚至一度降到3.8万/平。
而二手房市场，在近一年来，不少楼盘降价超多，甚至于回到6年前的开盘价。
在经历一年的去泡沫后，年底，这些笋盘集中爆发，加之这些投资客业主，为了急于脱手，心态上不再硬气，成交性大大提升。
比如说东城黄旗山豪宅天骄峰景，一套140平房源售价450万，单价仅3.2万，比市场价要低200万。
寮步星城翠珑湾四期，去年一套138平四房售价500万，现在只要345万，一年多降价155万。
粉丝群截图
虎门的南部湾万科城，一套95平房源，上半年成交价250-260万，最近成交价跌落到190万多一点。
还有金域松湖一期2房，7月挂盘298万，10月挂盘280万，11月挂盘255万，现在底价245万，相较于7月跌了53万。
混迹松山湖多年的中介小维表示：今年年头和年尾，一些楼盘总价相差能达到120万-160万/套。
做了这么多年，对于今年的二手房市场，他愿称之为：大放血行情！
而基于不断降价，年底超级笋的情况，不少购房客开始抄底，成交攀升理所应当。
03
年底，真的可以抄底了吗？
当下的东莞楼市，仍旧处于一个去泡沫的过程。
但同时也应看到，目前不少楼盘价格已到底部，该大跌的今年都大跌了，像有些刚需盘已经跌回开盘价，基本很难再跌。
且有些投资客今年就已经撑不下去，不会等到明年再砸盘抛售，所以有些机会今年不把握，明年也难有。
年底开发商推出了超多促销活动，二手业主也更容易接受降价，可选择性大大增加，如果手头资金充足，且近期又有购房需求，完全可以考虑。
当然，具体楼盘具体分析，以下一些楼盘，大概率是还没到底。
例如，前期投资客较多、炒作较盛的楼盘，上车需谨慎。
投资客多的楼盘，房价的波动也较大，在大行情还未彻底反转前，这些楼盘房价可能还会有投资客砸盘的情况。
像万科金域松湖，每隔一两个月便跌10万以上，底部不断探低。
例如，城区、松山湖放盘量较多的二手豪宅楼盘，估计还会跌一些。
今年的城区、松山湖迎来大平层豪宅，许多土豪都已经上车，但明年还会有一波豪宅热，豪宅之间大概率要内卷。
这对于二手豪宅业主来说，无疑是个不利消息，尤其是小区放盘较多的，本身就卖房压力就大。
参考今年松山湖的二手豪宅，在区域新盘出来后，原先的二手豪宅疯狂掉价。
如光大锦绣山河，以前5万、6万的成交价，现在下调了很多，基本成交单价都在4.5-4.8万之间，没有5万以上的。
不排除明年价格进一步内卷。
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