现在的东莞，人们对楼市的信心，在底部无限徘徊。
可以看到，上一个楼市狂欢的周期，与这一个周期的分割点，过于明显。
特别是东莞的镇街楼市。
不少房企曾在上一周期满心欢喜进场，但却在这一周期的销售端，被市场给予了当头一棒。
反馈在成交之上，便是今年一季度的新房网签的成交，为近4年最低。
|并不理想的一季度楼市成绩单
如今，在这个并不轻松的年份里，我们试图来回答一下：深陷泥潭之中的东莞镇街楼市中，房产的希望到底在哪里。
来吧，让我们开启镇街楼市前景专篇的上篇：
ps：得益于东莞“一主两副”的发展脉络，城区、松山湖及滨海湾新区的楼市整体尚且稳定，不确定性仅在于城建利好的落地速度。故城区，不纳入本次的讨论范畴。
当广深的大腿抱不上了
临广临深的机会点，在哪里？
首先，我们剖析临深、临广等镇街，比如麻涌、塘厦、凤岗等。
它们同属于大时代下，老天爷追着喂饭吃的典型代表。因价差而产生的外溢，是它们共有的标签。
比如，上一个周期内，一江之隔的麻涌，广州客能占比70%左右；一路之隔的凤岗，深圳客亦是这般，欢天喜地地进场。
｜曾经的临广临深市场
但瞬息万变的楼市中，水能载舟，亦能覆舟。
当外溢的潮水褪去，如今的麻涌、塘厦、凤岗，镇域的主力客群，早已朴实无华地转变为以本地客为主导。
而原本的广州、深圳客，在各自城市不断放松的政策下，逐步回归各自的城市主场。
那段由外溢开启的辉煌过往，仿若大梦一场。
｜2020年临深临广的楼市供应情况
在最直接的价格端，将时间线拉长，能从其中看到因外溢而诞生的镇街楼市起伏：
譬如麻涌2017年，区域房价尚且为1.2万/平，到2022年区域新房突破2字头，再到如今的1.3万/平；
凤岗2017年2.3万/平的均价，到2022年高据3字头，再到如今的2.4万/平，价值回落明显。
经历了一轮周期，兜兜转转后，回到了当初的原点。
｜近年来临深临广的楼市均价情况
是啊，没有回落过的市场，是没有被教育过的市场，也是经不起推敲的市场。
在这个周期调整中，这些曾经的外溢王者之地，被挤干了水分之后，需要官方站在更高的角度，重新审视房地产与城市的关系，重新去构建自己的价值逻辑。
而建立自己的价值逻辑，最坚实的基底，是发展制造业。
都知道，东莞是制造业当家。没有产业支撑是不行的，不及时调整策略，也是不行的。
于是乎，我们看到如今的麻涌，认真搞事业、不断开仓供地，优质产业项目逐步落地。如去年的赣锋锂业项目、优鲜荟预制菜项目等。
｜麻涌最新产业地图（部分）
而塘厦也积极应变，比如官方已经连续两届举办塘厦购房节，促进成交。
此外，塘厦还苦修内功，去年一口气供地15宗，共成交2443亩；
更在产业政策落地方面，以全市首个的姿态，出炉了高品质、低成本空间项目企业遴选办法，是东莞谋发展的当红炸子鸡。
｜2023年东莞市工业用地成交top10
经历过高峰，也体会过低谷，如今的临广、临深镇街，早应深刻意识到：被人一手奶大的日子，已一去不复返。
是时候，想尽一切办法来壮大自我，构建起足以匹配价格的价值支撑。
毕竟，越是无人依傍，就越需要壮大自我。
当松山湖供应充足了
环松湖三兄弟，又该何去何从？
说完了临广、临深区域，再来说说，同属于外溢之地的环松湖三兄弟，即寮步、大朗、大岭山。
但此外溢，主因并非因两地之间巨大的差价，而是在与供应。
遥想此前的数十年间，真松山湖湖里的住宅供应，清一色为华为人才房，商品房新房市场处于断供状态。
| 松山湖历年来土地成交一览
一房难求的松山湖，给环松湖三兄弟孵化了一个地产腾飞的现实土壤。
三兄弟在平等的机会面前，手里有地，底气很足，向松山湖置业张开了广阔的环抱。各镇域的新房价格呢，也一度达到了本镇历史最高点。
对三兄弟而言，那是多么魔幻的一段历史时期呀。
直到2019年，松山湖的风向变了。
从这个时间点开始，松山湖开始保持着每年一宗的土地供应，诞生了中海·松湖林语、深业松湖云城等摇号秒光盘，迅速将松山湖楼市拉回本土的一手交易。
| 松山湖近年来几近秒光的摇号盘
此刻的环松湖三兄弟，由于持续的价格走高，洼地优势逐渐缩小。
意向松山湖的置业者，心态早大不相同，由环松湖也真真实实回归真松湖。
所以，当潮水退去，回过头看，环松湖三兄弟一时间，几乎被打得措不及防。
但与临广、临深镇街不同的点是，环松湖三兄弟的房地产发展不成熟，镇域内楼市的片区中心概念，难以支撑其镇域的楼市格局。
先来说——大朗。
如今的大朗，仅有中海松湖云锦一个高价盘在售。正所谓独木难支，自身的楼市体系仅凭一盘，难以建立。
| 昱湖花园与中海松湖云锦区位图
加之此前中海松湖云锦高开低走，阳光城湖山悦、香蜜松湖等项目戛然而止，而交投2022年拿下的昱湖花园，迟迟未入市。
诸多因素叠加之下，导致大朗的镇域楼市热度，慢慢消散。
此时的大朗，想要留住巅峰，的确不容易。
大朗的置业者，在本地无过多选择之下，只有继续向外分流，流向东坑、流向常平。
一个生动的案例是常平销冠盘——金地名著。
| 大朗客户流向常平
根据案场真实数据，金地名著的大朗客户成交日渐增多，占比高达约30%，直逼常平本地客占比。
回归到镇域市场本身，大朗的解题思路在于挤干自身价格水分的基础上，增加区域供应，以点带面，逐渐形成属于自己的稳健楼市体系。
毕竟，大朗基本面不俗，购买力也足够。
此刻大朗缺的，是稳健的楼市信心，也是热烈的、亲民的楼市格局。
| 金地名著购买客户区域来源
再来说——寮步。
在寮步的楼市价值结构中，有着十分明晰的购买逻辑，寮步头面向东城客户、寮步中面向本镇域客户、寮步尾则向松山湖张开环抱。
所以，头中尾三个不同的区域，需要区隔来看待。
| 寮步镇域内区域楼市划分
寮步头和寮步中，此前的楼市表现尚处健康，且走量有保障。
困难点在于，当下区域的新房供应，几乎陷入了断供阶段，丞需新鲜血液注入。
寮步尾则不同，在2021年几宗高价地成交之后，此前的保利越秀松湖云禧、如今的南山悦府，由于土地成本高，都陷入了降无可降的尴尬境地，导致楼市去化困难。
另一方面，纯新房待入市项目，如鼎峰·汇悦，也不敢冒险在此刻入市。一时间，寮步尾的楼市，难以破局。
| 寮步历年土地成交
最后，来说最后一位兄弟选手——大岭山。
从区位上看，大岭山的城市占位，可谓左右逢源，大可以直接抄寮步的作业，以类似于寮步中头尾的区分，明确自己的楼市价值逻辑。
中心区域，由于土地限制，鲜有供应。但一有供应，便可快速走货，比如前两年热卖的保利琥珀。
另外南北两端区域，则急需构建自己与东城、亦或是与松山湖的关系。
| 大岭山的城市占位
写在最后：
不管是临深临广、亦或是环松山湖的外溢区域，他们相通之处，是当自身缺少依傍，巅峰便难以再续。
此刻，这些镇街，更多的是需要在市场中，找准自己的定位，让城市、让置业者，重新认识自己。
于此同时，更为重要的，还是要努力搞事业，让自身变得强大。
毕竟，遍地都是黄金的时代，大家赚得盆满钵满不足为奇；但在遍地都是荆棘的年代，却依旧有人掏出金子。
来吧，站在如今相同的起跑线上，加油吧~
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