深圳二手房挂牌价反弹了！

来源：深圳楼市热线

深圳楼市真的都是跌声一片么？近日，深圳中原发布了深圳各区最新的4月挂盘情况。

南山、宝安有的片区开始“止跌企稳”了！

南山75%的片区挂盘价上涨，涨幅最高接近20%，主要集中在华侨城、后海、深圳湾等豪宅区域；

而宝安10个监测片区中，挂盘均价上涨的共有7个，其中宝中以挂盘均价12万/㎡、5%的涨幅，居宝安4月房价涨跌榜首位。

今天据财经媒体报道，有境外投行开始唱多了！

先看宝安。

据深圳中原数据，截至目前，宝安区的10个片区中，除了福永、沙井挂盘均价环比下降，领航片区持平，其余7个片区皆有上涨，其中以宝中的涨幅最为明显。

首先，宝安中心区，4月份挂盘均价为12.0万元/㎡，环比3月份上涨了5.1%；

其次，新安片区和碧海片区，挂盘均价分别为8.4万/㎡、8.9万/㎡，涨幅都在3%以上，也相对较高。

翻身、西乡、桃源居、松岗等片区，4月的挂盘均价环比都出现上涨的情况。

今年宝安一季度成交套数前10的小区中，基本都集中在以上的几个片区中。

过去几年，宝中部分小区二手房一度成为炒房团会员炒作的“重灾区”。最高峰的时候，2020年宝安中心区二手房成交均价达到11.72万/㎡，同比上涨了63.51%。

这不，宝中在房价反弹路上，仍然会有一些负面消息影响。

比如宝中的花样年花乡，小区一套面积28平方米的商品住宅在4月10日成交，总价为166万元，单价约5.93万/㎡。

花样年花乡是早年的宝中“网红盘”，曾在2021年历史高峰期成交过近16万/㎡、420万的高价，相比较之下房价跌去了62%。

无论是最高价，还是最低价，都很容易成为媒体和中介发布的焦点新闻。

比如“宝中二手房降价60%”的消息，就是曲解了媒体的报道登上热搜的。某个盘暴跌被视为整个片区普遍跌，很暴力！

在楼市下行中，一套最低价的房源成交，往往会成为压倒（成为）这个小区房价的最后一根稻草（锚）。

但是这是极不科学的。

我们的观点是，如果类似这样的个案达到一定的成交量，才对整个小区的二手房放盘价产生影响，这套房源只能算是心理阴影。毕竟每套房源并不完全一样，和层高、采光、景观、噪音、实用率有关，就算是同一种户型，也不完全一样对吗？

那么什么才是可以参照的市场价？按照西方房产交易的价格计算机制，中位数才是合理的成交价，才是市场价。

就像放在体育比赛中“去掉一个最高分，去掉一个最低分”后得出比赛成绩一样。

所以，无论是准备卖房要置换的二手房业主，还是准备抄底的购房者，不要过度关注一些被网络放大的极端个案房源。就像在市场最高峰的时候关注一套被炒高成交出售的极端个案房源一样。

随着小阳春信心重建，除了极少部分被人为炒高的小区跌落神坛外，宝中业主的挂牌价也慢慢回升。

回到花样年花乡这个极为个案的楼盘，该小区地段还是非常核心的，相信随着一些个别砸盘出货的高杠杆笋盘消化完毕后，小区价值也会重新回归到合理区间，所以业主也不必被一些过于悲观的舆论影响。

事实上宝中的交易量连续两个月持续放量，经过一定幅度的调整后性价比极高的楼盘交投活跃，其中以熙龙湾、壹方玖誉为主成交很不错。

@永高楼市团队透露，还有一些现在很多评估价高的房源，因为房价降了金融属性就变强了很多，因为首付要求更低，可以做一成、两成首付的成交很好，有的可以低首付甚至零首付。

再看南山区。

据中原地产统计数据显示，南山区的12个片区中，4月份二手房挂盘均价出现上涨的有9个片区。

其中，涨幅较高的有华侨城、蛇口、后海、深圳湾片区，最高的华侨城片区涨幅近20%。

从个盘来看，挂盘价涨幅最大的是华侨城新天鹅堡二期，目前挂盘均价为23.6万元/㎡，环比涨幅20%；其次是蛇口片区的招商桃花园三期，挂盘均价为11.6万元/㎡，环比涨幅19.1%；以及鲸山觐海，挂盘均价为16.1万元/㎡，涨幅18%。

下跌为3个片区（科技园南区、南油片区、科技园片区）。

虽然科技园片区录得下跌，但成交量放量十分明显。特别是网红的华润城片区，近日热度极高，但成交价格也较为“惨烈”，被一些自媒体称为“断崖式卖房”。

最近，一套华润城润府三期150平业主卖房惨亏1000万流传于网络。据中介反映，这套房子放出来后过了一天时间就以最低报价成交，引发了市场的极大关注！

图源：臻选找房

这套华润城润府二期150㎡的三房房源，成交价也就是1800万，折合单价仅约12万/㎡；而该户型高峰期曾卖到2800多万。从网友爆料来看，据说业主是3年前以2600万买入，单房价上就亏损800万，加上三年的月供/利息和交易摩擦成本（增值税约78万），估计要亏掉1000多万。

同样还有一套备受关注的大冲都市花园100平，成交价900万，单价9万。业主3年前以1400万买入，欠1100万，账面亏损500万，算上交易摩擦成本实际亏损超700万。

华润城是深圳的标杆盘，近期成交量大涨有一些具体的原因。

@永高楼市团队透露了具体的市场内情。

首先，整个华润城在春节之后，89个平方的卖了将近20套，都是两房，卖的好的原因是因为它的金融属性足够强，可以贷900多万，而且是属于整个华润城片区总价最低的。购买的人群主要以年轻人居家自住为主，不考虑未来的售卖。

另外，录得的华润城的150个平方的有将近十套成交，主要的原因是降价降出了性价比，而且它在这个片区内是居住舒适度比较高的户型。

即便价格有所下跌，华润城整体的价格还算可以，个例暂时无法代表整体。华润城的地段、产品和配套各方面都相当不错。

@永高楼市团队还指出：深圳湾片区上周有两套房子表现亮眼。一套是太古城的62平方房源，成交了900万；另一套是三湘海尚花园成交了一套175平3300万。这个也是三湘海尚从双证合一之后，整个市场放量大概成交了20套之后，小区已经没有3000万以下的房源了。在现有的市场这么差的情况下，仍然有产品在稳住，而且还有上升，这是比较有亮点的地方。

虽然部分机构、部分片区录得挂盘价上涨，但是特别要指出，挂牌价不等于成交价。

业主挂牌价的反弹，至少可以表明市场的悲观情绪有所缓解。

相关机构近日也发布了深圳各区成交的二手热门小区中，南山部分豪宅成交量排名靠前。特别是近期南山二手豪宅成交活跃、以及法拍豪宅接盘踊跃，说明南山区豪宅或率先走出独立行情。

尤其是法拍房市场，南山片区的法拍豪宅已多次出现抢拍，成倍溢价的现象；出价次数和溢价率都被南山豪宅刷新高。

对比苦苦挣扎的深圳，上海集中推豪宅的逻辑就很清晰：提升楼市成交均价，带动买房情绪，营造上海楼市回暖的迹象。

深圳二季度才会有能打的豪宅产品出战。深圳湾超总顶豪——中海深湾胤府近日传出可以预约接待，在为入市做蓄客准备了。

令人欣慰的是，“看多”中国房地产的声音，终于上了热搜！

据媒体报道，近日，瑞银大中华区房地产研究主管分析师John Lam在香港接受采访时表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”

和一些国外机构对中国房地产唱空、调级降级不同的是，他反而预计国内住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，中国大型地产开发商们的股票可能会出现反弹。今年1月，他已经将龙湖集团控股等几家房地产公司的评级上调为买入。

据财联社报道，2021年初，这位瑞银主管分析师曾罕见地对中国恒大集团给出了卖出评级，一度震惊了市场。但随后他的担忧很快得到了证实：恒大股价在当年4月开始暴跌逾90%，当年下半年暴雷，14个月后停牌，证明了John Lam的先见之明。

而如今，这位分析师开始调转方向，在不少人仍对中国地产行业心存疑虑之际，预测中国房地产市场将逐步复苏。

John Lam预计，中国今年的房地产行业销量和价格不会上涨，但降幅会有所缓解。在经历了几年的痛苦时光之后，中国房地产行业正准备缓慢复苏。

Lam还预测：“一旦房价稳定下来，我们认为被压抑的需求将会回归，因为过去三年的房地产价格下跌周期导致人们推迟购买。”