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救楼市神招!赶快卖掉你的二手房?!

大伟看楼市 发布时间:2024.05.15 11:09:39
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最近一段时间,外资对中国资产非常看好,港股和A股纷纷从底部回暖,北上抄底的资金也越来越多,而随着一季度经济数据公布,越来越多的国外投行看好中国经济,上调了中国今年的GDP增速。


为什么外资要看好中国市场?他们不是都喜欢抹黑中国经济,唱衰中国么?其实关键答案还是在于中国的房地产。


不得不承认,房地产和土地财政,是目前中国经济的支柱产业之一,如果房地产没有起色,那么尽管我们在其他的消费,文旅甚至汽车产业方面下功夫,但是效果依然不会出色。


而外资看好中国,则来源于美国财长耶伦的一段话。耶伦访华后曾经对国外媒体表示:“中国将采取重大措施来解决房地产问题”。


5月9日,杭州、西安同时官宣全面取消限购。多地政策不再遮遮掩掩,高层救市决心明确,房地产彻底明牌!


全国多个城市出台新政全力支持楼市!降息、取消限购、降首付、买房落户...大招猛招不断。


截止目前,全国仅剩6地还未全面取消住房限购,除海南省外,仅北京、上海、广州、深圳四个一线城市,以及天津部分区域。今年4月底中央政治局“去库存”再度被提出,未来放松限购政策大势所趋,一线城市将进一步松绑限购。


据消息,一线城市上海正准备憋大招,大概率也是调整限购。广州深圳也要憋大招,全面取消限购,甚至买房送户口可能性很大。


而除了这些大家看到的,其实最近很多城市又释放了一个超级重磅!

偷面积可以了!



广州在2023年已悄然调整相关政策,使新项目的实用面积大幅增加,部分产品的得房率甚至超过100%。


2024年5月14日,深圳市规划和自然资源局宣布,备受市民关注的2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布。



过去计入“公摊”面积的两大部分,将把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”。这意味着,修订后,住宅的公摊面积将会减少,得房率将有效提高。这对于购房者来说无疑是一个好消息。


5月13日,惠州市自然资源局印发《惠州市区2024—2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》(下称《若干措施》),完善新出让住宅用地规划管理,优化辅助用房、阳台、飘窗等容积率计算规则,提高市民购房得房率,鼓励企业建设高品质住宅社区,提升行业产品竞争力,优化市民居住生活环境品质。


在业主关注的房屋内部空间方面,《若干措施》提出,主景观阳台开敞率达到40%的不限制进深,进深不超出2.4米的部分按一半计算容积率面积;阳台进深超出2.4米的部分面积全计容。住宅建筑每户阳台面积占套内户型面积比例不超过25%的部分,按一半计容积率面积;超出部分面积全计容,提高房屋得房率。


与此同时,该措施还对房屋飘窗面积进行优化,提出结构净高不超过2.1米、窗台高度不小于0.45米,进深不超过0.8米的住宅建筑飘窗不计入容积率面积。将飘窗进深由现行规定的0.6米增加至0.8米,增加飘窗可用面积,提升住宅品质。





4月24日,清远市人民政府发布了《清远市国土空间规划管理技术规定及计算规则》的通知。


简单的总结一下,最近全国已经出现了很多城市,针对得房率松绑政策。


1:归根结底都是因为卖地难,开发商赚钱难,而相比二手房的性价比,新房价格相对较高,这种情况下,只能提高得房率才能让购房者选择新房。


2:取消公摊减少公摊是热点话题


广东省肇庆市率先发布商品房实行按套内面积计价的通知。取消公摊,真的来了。



很快,该话题引发了热烈讨论,关于取消公摊会不会导致房价上涨等话题,登上了热搜榜。



老百姓以为取消公摊能降低房价,其实这是错觉。


实际从市场情况看,市场好的时候,所有人都抢房子的时候,公摊比例就特别大,而一旦市场不好,开发商盖房,明显,公摊比例就很小。


3:作为购房者,我们也要警惕法律风险。开发商承诺的赠送面积可能存在法律风险,尤其是未写入合同的部分。因此,购房者在签订购房合同时,务必要仔细核对合同内容,要求开发商提供相关规划文件,并在购房过程中妥善保留相关证据,避免因此而陷入违建或侵占公摊的风险。购房如逢大浪淘沙,眼花缭乱中保持清醒,方能避免掉入陷阱。在这个充满商业运作和利益博弈的领域里,保持理性、警惕,是我们每个购房者都应该具备的品质。



入户花园:在入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念的花园,这既可以扩大本属于公共面积的销售面积,也可能被部分业主改造为私人空间。


设备平台:供空调外机、热水机组等设备搁置的空间,这一块公摊面积有时被拿来改造,例如通过开小门或与阳台打通,变成一个更大的阳台。


露台:尤其是非顶层露台,通过退台的方式实现,多用于花园洋房设计中,可以增加使用空间。


夹层与阁楼:通过层高调整,设计出两层的结构,上层做一个层高低于2.2米的夹层,或者购买顶楼房屋附赠的阁楼,以此来“偷”面积。


凸窗/飘窗:通过把凸窗推移至建筑物外墙以外,或者把窗台放到最低,做成大玻璃窗,以此来“偷”面积。如果凸窗部分层高不超过2.2米,便可有效“偷”到面积。


入户类与阳台类的改造:如将入户门外移,或者将阳台改造成私人空间,以此来增加使用面积。


透空赠送与凹槽搭板:通过后期改造,用凹槽面积搭板加大户内面积,或者在设计时在户与户之间建立受力梁,验收后进行加建。


低台凸窗和落地凸窗:通过把带窗外墙向外推移,把窗台放到最低,做成大玻璃窗,只要凸窗部分层高不超过2.2米,便可有效“偷”到面积。


4:未来全中国公摊很可能系数会出现大变,二手房或者开发商已经入市的项目会被冲击。


新的户型体系到来,也会迎来新的市场变局,对购房者而言,绝对是是好事一桩,毕竟同样的价格,能够买到得房率更高的户型和设计更好的产品,何乐不为。


但另一方面,之前上市的项目产品将会迎来不小冲击,像现在,北京等城市已经卖掉的限竞房89平米小三居非常局促,得房率只有75%左右,而最近开发商新规划的户型得房率已经普遍超过了80%。


这时候要注意了,千万别只看二手房或者开发商的售价,一定要实地看房,实地计算得房率,越是市场不好的时候,规划条件越松,相当于房价变相的已经跌了很多!


房价走势 宏观分析 买房

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