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深圳楼市,冰火两重天!

米宅珠三角 发布时间:2024.06.11 10:08:23
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今天这篇文章,简单说一说5月以来,真实的深圳市场是什么样子,既不夸大,也不缩小。


3月,弱阳春,起量不起价,以价换量。


4月,热度消退,先是量跌,然后价跌。


4月下旬,出现了一些价格惊人的笋盘,比如610万的前海港湾82平,1030万的华润城89平,385万的诺德48平,都是从未见过的放盘价。


如果这个价位的笋盘接二连三出现,勉力维持的指导价体系就会崩塌。


4月30号,中央政治局会议提出去库存,看多情绪有所抬头,但是都在观望。


5月6日,深圳出台放松非核心区的政策,市场仍在观望。


5月17日,中央出台了首套首付1.5成,二套首付2.5成,放开房贷利率下限的政策,国内市场有所回暖,但回暖最快的是深圳。


原因是:基本面好,回调最深,投资客最看好


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不过,深圳这次回暖,卖的最好的不是二手房,而是部分倒挂新盘。


4月份,这些倒挂新盘并不好卖,原因是大家看不到底在哪里,新盘虽然明面上有一两万的倒挂,但如果二手房再跌一两万,两三万,不等于又进坑了吗?


5月17号,中央发出了最强力的托市信号,能不能涨不好说,但大概率能把底托住了。


虽然如此,市场价的房子大家还是不敢买,怕后市不涨,有倒挂的新盘就敢买了,相当于提前锁定涨幅。


5月25日,米宅第二批深圳看房团,我全程带团,所到的每个售楼处,人气都很旺,超出我的预期,恍惚间回到了2019年。


尤其是赤湾金众云山海的售楼处,人声鼎沸,座无虚席,样板间都差点挤不进去。


当时有客户问我,这里面是不是有好多拖?我看了半天说不像啊,这戏演的也太逼真了吧。


没过多久,金众云山海就发出了售罄通告。



3


不过,这还不是顶峰。


5月28日,深圳宣布首套首付降至两成,利率3.5%。


5月29日,更多客户涌向了新盘售楼处。


某新盘6月3号的后台签约数据。



5月份成交量高于4月份,低于3月份,这不是重点。


重点是,6月1号和2号,深圳两成首付落地后的第一个周末,两天时间就达成了5月份一半的业绩。


5月以来的这波回暖,是实实在在的,是有力度的,并不是中介编造的虚假繁荣。


回暖确实是真的,但回暖能否持续,持续到带动二手房上涨。


4


我的结论是差点意思。


倒挂新盘热度确实很高,但这些新盘本就为数不多,现正在快速去化,卖一套少一套。




等这批倒挂新盘去化完,新盘热度会迅速消退。剩下的位置一般,又没明显倒挂的新盘,根本难堪大任。


和新盘的火热对比,是二手房的不温不火,新政之后二手房的成交量,甚至还不如3月份。


原因是新盘倒挂优势太大,为什么要买接近市场价的二手房呢?


5月份二手成交3963套,网签刚过5000套,并不比4月份高;6月1号到4号,二手成交424套。


不管是517之后,还是528之后,二手成交都没有明显放量,一冷一热,和新盘形成了鲜明对比,


等倒挂新盘去化殆尽,等优质二手笋消化殆尽,买家接受不了新的价格体系,自然会暂停买入,陷入新一轮观望和拉锯。


拉锯何时打破?


要么拖一到两个月,政策迟迟不出,信心再次回撤,房价再往下掉。


要么继续出台强有力的政策,刺激更多人下场,房价逐渐上扬。


下一个即将登场的政策,应该是北京首付下调,然后再打什么救市牌,不妨边走边看。


深圳 房价

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