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深圳楼市喜忧参半,二手房创3年新高!成交周期延长,房价…

娟子评房 发布时间:2024.07.08 08:50:18
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在一系例的高频率“托市”政策下,深圳今年上半年的楼市看起来稍有企稳。


1-6月份,二手房+新房共成交了33529套住宅;其中新房是12135套(同比减少25.1%),二手房住宅是21394套(同比增长31.8%)。


整体来看,今年的楼市所以算不上好,也算不上坏,楼市仍处于低位横盘期。


但行情要好过去年同期,尽管新房的成交量持续处于一个下跌的状态,但二手房成交相对给力,这也算是一个好的趋势。


二手房上半年成交同比增28.8%

挂牌价9成片区报价下跌


据深房中协数据统计,2024年上半年二手房买卖合同共计录得26,864套,较2023年下半年增长23.7%,同比2023年上半年增长28.8%。创下2021下半年以来的新高。


从整个上半年来看,二手房的成交在3月份和6月份都突破了5000套,其中6月份录得5,309套,环比增长9.0%,同比增长66.3%。



★★★

二手房在售量持续处于高位


在二手房挂牌方面,从数据可以看出,今年上半年房源量走势一路上涨。


截止到7月1日,全市有效在售二手房源62,591套,对比6月1日统计的60,958套在售房源增加1,633套,环比增长2.7%。


比今年春节期间增加了近万套的挂售量,业主出售的意愿高涨。


来源:深房中协


中原地产的数据也显示,2024上半年,深圳总挂盘量上涨20.8%。


挂牌量涨幅前5的片区中,有4个都在宝安区,分别是领航福永松岗沙井片区,另一个是坪山中心区


值得一提的是,坪山中心区和盐田沙头角的挂牌量已超千套,分别是1094与1038的挂盘量。


从挂盘量的增加可以看出业主目前出货的心态。



★★★

挂牌价9成片区报价下跌


在二手房挂牌价方面,中原的数据显示,在监测到的深圳83个片区中,上半年挂盘均价下跌的片区共有76个,占比总量的91.6%。


从分布上来看,跌幅较高的片区更多的集中在福田区与罗湖区。


宝安、南山、龙岗、龙华等各片区的跌幅程度略有降低。



挂盘均价下跌TOP10的片区中,跌幅最大的片区是大鹏新区的葵涌片区,目前葵涌片区的挂盘均价为3.7万元/㎡,近半年下跌15.2%;


其次是福田区的皇岗口岸片区、罗湖区的水库片区,福田的八卦岭片区、华强片区,龙华的深圳北站片区等,跌幅在10%以上。


挂盘价上涨的片区仅有6个


涨幅最高的片区是龙岗区的平湖片区,最新挂盘均价为5.2万元/㎡,环比上涨8.9%。其次是盐田区的梅沙片区,挂盘均价为5.9万元/㎡,环比上涨6.6%。


其它片区的挂盘价涨幅基本可以忽略不计。


★★★

二手房成交单价走低,同比去年跌15%

4万元以下的房源占比上升至31.8%


挂牌价下跌,对应的二手房的成交价也在走低。


据乐有家的数据显示,6月二手房成交均价6.05万/平,环比下跌4%,这已经是连续4个月下滑,与去年同期相比,跌幅更是达到15%。




深圳贝壳研究院《2024上半年深圳楼市报告》显示,上半年二手房成交单价不超过4万元的房源占比31.8%,而去年上半年该数据为17.8%,刚需低价物业成交增多。


同时,今年上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌11%,环比下跌13%。


一方面,业主整体心态偏弱,因此定价合理;另一方面,刚需成交比例扩大,吸引刚需盘业主挂牌,最终也在一定程度上拉低了均价水平。



议价率方面,今年上半年为6.7%,达到2019年以来半年度新高,相比去年同期扩大0.9%


★★★

成交周期延长

房源成交周期约204天


今年上半年,深圳楼市买卖双方成交周期均出现延长。


其中房源成交周期约204天,同比延长25天,环比延长21天;


客源成交周期约88天,同比延长35天,环比延长35天。贝壳认为,这是利好政策落地,市场信心回升,不少前期处于观望的置业者入市,导致成交周期延长。


新房成交低于近年来同期

上半年多个预售盘去化不足30%


新房方面,2024年上半年新房住宅成交量仅为12135套,同比减少25.1%;低于近年来同期。


娟子之前也说过多次,现在购买新房的意愿降低,主要是置业者在没有看到交楼实物之前,存在各种担忧,所以很大一部分是因为这个原因使得新房成交量有所下降。


但是今天我们也看到报道,深圳多家商业银行宣布,个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款。


这对于后续的新房市场可能也会有一定的影响,对于购房者来说,肯定是好事情。



统计了一下上半年预售的项目(不包括现售)共有44个住宅新盘。


约18586套房,截止7月5日,今年预售的这44个新盘一共去化了5096套房(数据仅供参考)。


从片区来看,龙岗预售了11个新盘,约4986套房,是供应最大的片区;


其次是龙华,7个楼盘预售,约3822套住宅;


光明也是7个楼盘预售,约2534套住宅;


宝安5个楼盘预售,约2501套住宅;


南山(前海)共有6个楼盘预售,约1890套住宅。


从去化上来看,上半年卖得最好的是胤璇中心大厦,推出129套房源,目前已经全部售罄。


套数卖得最多的楼盘是鸿荣源珈誉府项目,分别在3月和6月进行了2次推盘,共推了1934套住宅,卖了约749套房;


从去化上来看,很明显越到后期,片区的意愿购房客户越来越少,珈誉府从去年开盘以来,卖得也是一次不如一次,6月份的这次推盘,867套住宅,去化仅54套。


相比去年的二次推盘,明显动力不足。


以上数据仅供参考


卖得相对较好的楼盘,基本是在南山(前海)片区。


片区预售约1890套住宅,目前卖了1072套房。


今年颇受关注的豪宅盘,位于深湾超总的中海深湾玖序6月份开盘,推293套房,目前卖了约230套,去化接近8成,这也是今年单、总价最高的新盘。


其它盘如前海时代广场、卓越九珑、金众云山海公馆去化都70%以上。


金众云山海算是赤湾片区以低价逆袭的一个楼盘,在片区之前入市的几个新盘都卖得不好的情况下,这个盘可以说是一股清流,目前334套房,卖出了253套房。



在44个预售新盘中,大部分的去化不足30%,卖个位数的就有好几个盘。


为了让新盘更快的去化,最近各区住建也频频有动作。


譬如,最近举办的南山、福田好房品鉴会,以及7月3日在福田举办的房地产项目展,此次展会包括深圳目前在售的房地产项目共有170个,展出包括商品房、保障性住房、商务公寓和产业研发用房等。


这些活动皆在让市民更便捷的买好房。


下半年楼市会怎样?

还会有政策出台吗?


上半年已经过去,楼市的所有转机,几乎都依赖下半年了。


从整体来看,深圳的房价底部已经出现,毕竟不少房价已经跌了20-30%,个别小已经跌去了60-70%,对于购房者来说这是一个机会。


尤其是换房客,在房价下行,更加要把不好的房产置换掉,因为深圳的楼市分化也越来越严重了,好的楼盘和没有什么优势的楼盘差距越来越大了。


这也预示着,在楼市细分的行情下,好房子越来越重要。


近几个月豪宅市场的反应也非常明显,不少豪宅小区的二手房成交量出现大增;一方面是价格比以前便宜了不少,另一方面,像一线城市,中产家庭的财富最终还是聚集在房产上。


在政策方面,今年出台了系列的救市措施,市场反应可以看出政策成效的时效性相比过去大为缩短。


深房中协认为,主要原因还是受房地产市场整体仍受制于当前大经济环境的影响,以及购房者的“观望预期”。


除了市场已预判的优化举措应出尽出外,是否考虑出台实质性能减少购房群体购房税费成本的政策,如契税减免、缩短增值税减免年限等。此外,持续纵向深化调控政策,比如彻底取消非核心区的限购举措,将商务公寓限售年限与住宅拉齐等,以此形成组合拳式多举措联动效应。


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