拍卖公告披露租约信息不明确时的处理

拍卖公告披露租约信息不明确时的处理

我还是对同行咨询我的一个事，做一个简单的总结。

抵押在前，租赁在后，该房产原本存在租赁关系，并在拍卖公告中有所披露，承租人亦被赋予优先购买权。然而，拍卖公告中有一条款指出，租赁具体情况需由竞买人自行核实，这意味着公告并未全面揭示承租的租赁期限及租金水平和收租情况。

承租人因此感到担忧，主要忧虑在于竞买人成功竞拍后，可能会依据原担保法司法解释第66条第1款或现在最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020）的十四条的规定提出物权保护请求，要求承租人腾退房屋。

此情境涉及一个法律适用问题：即拍卖公告虽提及租赁及承租人优先权，但未详尽披露租赁细节，仅要求竞买人自行核实。此时，公告内容是否足以视为已完整披露租赁情况，以及竞买人是否必须遵循拍卖公告，继续维持与承租人的租赁关系。

司法实践中对此存在两种观点：

一种观点认为，拍卖公告的瑕疵披露，租赁合同具体情况需要经竞买人核实，并不表示必然对竞买人产生法律效力。竞买人竞拍成功后，仍享有物权保护的权利，可要求腾退房屋。特别是当租赁合同存疑（如租赁合同虚假、租赁期限过长等）时，法院可能更倾向于保护竞买人的权益。

另一种观点则认为，由于抵押权设立在前，租赁在后，拍卖应去除租赁权后进行。但若拍卖公告明确披露了带租约拍卖，并指明了优先承租权人，竞买人则应受拍卖公告的约束，继续履行租赁合同。此观点的核心在于维护拍卖的公平性和竞买人的预期，防止竞买人利用物权保护请求排除承租人，对其他潜在竞买人造成不公平。

在实际案件中，法院拥有较大的自由裁量权，主要是看租赁合同真实与否，主观判断是假的，采用第1种观点；主观判断是真的采用第2种观点。

在判断租赁合同的真实性和有效性时，法院会综合考虑多种因素，如合法有效的书面合同、关于租金的支付凭证（收款收据、转账汇款凭证等），水电费、网费、电视费、燃气费、物业费等书面凭证等。因此，具体案件的判决结果可能因法院的价值判断和实际情况而有所不同。

我的建议是，承租人应向执行法院提出申请，请求法院详细披露租赁情况，以防止竞买人事后提出物权保护争议。根据广东省高级人民法院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》（粤高法〔2019〕84号）的精神，若租赁行为发生在抵押权设立之后，且计划进行带租拍卖，拍卖公告中应明确规定竞买人不得提出物权保护纠纷。然而，实际上很少有法院严格执行广东省高院的这一通知。

关于房屋拍卖中涉及的租赁与抵押权问题，以下是对相关法律条文及司法解释的梳理与逻辑阐述：

首先，《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款曾明确规定，若抵押权设立在租赁之前，抵押权实现后，租赁合同对新受让人不具约束力。这意味着，抵押权人有权要求租客腾房。尽管该司法解释已失效，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020）第十四条对此进行了补充，重申了抵押权优先的原则，特别是在房屋出租前已设立抵押权的情况下，拍卖后租赁权无法对抗新受让人。

其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款指出，拍卖财产上的原有租赁权等不因拍卖而消灭，但若该权利的存在影响担保物权的实现，法院应将其除去后拍卖。这一规定为带租赁拍卖提供了可能，但同时也明确了在特定情况下需去除租赁权。将决定是否行使涤除租赁权的权利明确授予申请人、被申请人、抵押权人以及其他债权人。若此等权利主体未进行申请，竞买人必须要接受拍卖公告内容的约束。

然而，为了解决实践中的具体问题，广东省高级人民法院出台了《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》。该意见明确规定了不予清场移交的情形，其中特别提到，若执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已设立抵押权或被查封的情况，承租人可主张买卖不破租赁。同时，拍卖公告中需特别提示并说明不清场移交的原因，并告知买受人在一定期限内不得提起物权保护诉讼请求腾退。

1.《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

2.最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020）第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权及其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

4.广东省高级人民法院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》（粤高法〔2019〕84号）不予清场移交的情形：

10.符合下列情形的不予清场移交:

（1）执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况，承租人主张买卖不破租赁的；

（2）拍卖、变卖执行标的物共有份额或以执行标的物共有份额抵债，且共有物不可以分割使用的；

（3）案件情况特殊，实际清场客观有困难，申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖，且不损害第三人合法权益的；

（4）其他法律和司法解释规定不移交的。

11.不清场移交的，应在拍卖公告中特别提示并说明原因，符合第10条第（1）项情形的要注明租赁期限及租金收取人、符合第10条第（3）项情形的要注明被执行人继续占有使用的期限及占用费收付人。拍卖公告应特别告知期限届满前买受人不得提起物权保护诉讼请求腾退。

12.执行法院根据本指导意见第10条在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖、变卖或者抵债的执行标的物，期限届满前，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院不予受理；但买受人提起诉讼请求支付占用费的，人民法院应当依法受理。期限届满后，被执行人或者其他占有人仍然继续占有、使用该执行标的物的，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院应当依法受理。