近日，东莞市人民政府印发《关于深化拓空间改革有序推进城市更新的实施意见》（以下简称意见）。本文件自2024年11月1日起施行，有效期至2029年10月31日。
意见划定了“大中小圈”管控体系，“大圈”是东莞市未来10年实施城市更新的范围。“中圈”是基于“大圈”选定的近5年重点推进的城市更新区域。“小圈”是城市更新的年度实施项目或预备项目。
意见特别指出，除存量项目、政府收储项目、城中村改造项目外，原则上禁止“工改居”项目，采取拆除新建方式的城市更新居商项目须纳入城市更新（城中村）“大圈”范围。
按照新型社区定位，推进城市更新，打造新型城市社区、新型产业社区、新型乡村社区、新型农田生态社区等四种社区类型。
在确定实施主体方面：
● 公开招引实施主体模式的更新项目在公开挂牌前，可由政府、农村集体经济组织与各权利人、实际使用人实施前置签约，原则上保证签约率达到80%。
● 市公共资源交易中心发布确定公开招引实施主体公告后，实施主体应于6个月内完成要约收购权益土地面积合计占比与人数合计占比达到90%及以上。签约期限届满，实施主体要约收购签约率不达90%的，经市政府同意后清退实施主体，更新项目五年内不再重启。
另外，在“农房管控”方面，意见提出将加快推动不动产确权发证，对于不符合发证条件的，允许通过拆除超建、违建等手段规范化管理、合法化后确权发证。
工作目标
——到2025年，可持续的城市更新政策体系、工作机制、技术制度全面完善，一批重点示范项目动工建设；
——到2030年，各类安全风险隐患有效消除，城市生态宜居水平显著提升、基础设施体系更加完善、安全韧性能力稳步增强，生产、生活、生态空间实现“三生融合”；
——到2035年，高质量可持续的城市发展模式全面形成，千万人口全面实现共生共荣发展，东莞成为宜居、韧性、智慧的现代化都市。
构建“大中小圈”管控体系
打造连片集中的“大中小圈”改造格局，强化空间引导、功能引导和时序引导。
“大圈”是我市未来10年实施城市更新的范围。
“中圈”是基于“大圈”选定的近5年重点推进的城市更新区域。
“小圈”是城市更新的年度实施项目或预备项目，在“中圈”里根据改造紧迫性、成熟度、重要性以及土地供应节奏，综合识别划定。大圈、中圈、小圈实施动态调整机制，将经论证具备条件的项目纳入城市更新年度计划。
除存量项目、政府收储项目、城中村改造项目外，原则上禁止“工改居”项目，采取拆除新建方式的城市更新居商项目须纳入城市更新（城中村）“大圈”范围。
分类打造新型社区
按照新型社区定位，推进城市更新，打造新型城市社区、新型产业社区、新型乡村社区、新型农田生态社区。
新型城市社区：重点提升城市公共服务配套，持续强化中心城区首位度，打造生活便利、环境优美、管理有序的城市空间。
新型产业社区：聚焦产业转型升级，引导产业工人市民化，打造一批配套集中、功能齐备、产城人融合的综合性产业新城、重点产业基地或平台、现代化产业园区、低成本产业空间。
新型乡村社区：着力发掘不同乡村独有的自然、文化与社会价值，提升乡村空间活力和风貌特色，打造城市功能型乡村、城乡融合型乡村、特色服务型乡村。
新型农田生态社区：营造现代化都市休闲景观，推动农文旅融合发展，以保护、恢复连片优质耕地和农用地为目标，形成一批良田公园，系统构建以大山大水、小山小湖、生态廊道为基础的生态安全格局。
城中村改造项目启动前，应经2/3以上成员同意
城市更新项目推进实施需充分征询相关权益人的意愿与社会公众意见，凝聚共识高效推进，保障群众合法权益。城市更新项目启动前，属地镇街（园区）要做好改造范围内土地及房屋的权益人更新改造意愿摸查。
涉及城中村改造的，项目启动前应经改造范围所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员同意，改造过程中要充分听取村民和农村集体经济组织对改造方案、征收补偿方案、集体资产处置等的意见，保障村民知情权和参与权。
规范权益认定与补偿
制定全市城市更新补偿安置指引，统一全市搬迁补偿标准，完善城市更新不动产权益核查机制，遏制非法牟利和超额索求补偿行为。
依法认定不动产合法权属，完善历史权益确认机制，根据权属与权益核查结果，实施差异化补偿标准和补偿程序。具备合法权属来源证明的土地和房屋，充分保障权属人合法权益，给予合理补偿，更新项目范围内的土地及房屋以不动产权属证书或者登记证明、用地批准文件和其他合法权属证明文书作为权属认定依据。
无完整合法权属来源证明的土地和房屋，实际使用人同意改造实施的，经属地政府、村组集体调查、核实、公示无异议后，可作为补偿安置协议的签约主体，按照更新片区或项目范围内同等形态、同等体量物业的补偿安置条件给予适当补偿；实际使用人不同意实施改造，循行政复议、行政诉讼途径解决的，按生效法律文书进行补偿或赔偿。经行政机关确认为违法建筑的，依法予以处置或拆除，不予补偿或赔偿（生效法律文书载明相关内容的除外）。
择优确定实施主体
城市更新可采取政府收储、公开招引实施主体、权利人自行改造等改造模式。采取政府收储改造模式的，政府主导完成土地整理后，将更新单元内土地收储入库，其中经营性用地采取招拍挂方式公开出让。采取公开招引实施主体模式推进城市更新的，政府在公开交易方案中明确改造开发条件（单元规划方案、区片容积率、区片地价起始价等），在市公共资源交易平台以“公开择优、挂牌竞价”原则，招引实施主体，实施主体限期内通过收购归宗、作价入股或者权益转移等方式完成土地整理后，办理土地出让和产权登记。
公开招引实施主体模式的更新项目在公开挂牌前，可由政府、农村集体经济组织与各权利人、实际使用人实施前置签约，原则上保证签约率达到80%，镇街（园区）政府综合研判更新项目挂牌后可在规定期限内完成要约收购的，可降低前置签约比例。
市公共资源交易中心发布确定公开招引实施主体公告后，实施主体应于6个月内完成要约收购权益土地面积合计占比与人数合计占比达到90%及以上。签约期限届满，实施主体要约收购签约率不达90%的，经市政府同意后清退实施主体，更新项目五年内不再重启。
拓宽安置房筹集渠道
创新实施货币补偿、实物补偿等补偿方式。支持政府、实施主体、做地主体、村集体经济组织，通过新建、移交接收、购买、租赁、调整使用等多种方式筹集安置房。
安置房可采取国有土地划拨、国有土地协议出让、国有土地公开出让、集体土地自用、集体土地流转等方式供地。
采取国有土地划拨方式的，可由政府批准单位实施开发建设。
采取国有土地协议出让方式的，可由政府批准单位或符合条件的市场主体实施开发建设。
采取国有土地公开出让方式的，属地政府可通过购买物业、移交接收贡献物业等方式筹集安置房，相关要求在土地出让条件中明确。
实施公开招引实施主体模式的，可约定由实施主体负责建设安置房和落实补偿。
严格落实农房管控
规范农民房权属认定、报建管理，疏堵结合有序实施农民房管控，保障村民合法权益。加快推动不动产确权发证，对于不符合发证条件的，允许通过拆除超建、违建等手段规范化管理、合法化后确权发证。
集体土地已纳入全市城市更新年度计划拆除新建范围的，统一纳入农房禁建区，原则上禁止改建、重建或新建农房。对于已纳入农房禁建区且已纳入城市更新拆除新建范围的已批未建农房，充分尊重村民意愿，属地镇街（园区）应妥善解决村民安置问题。
充分考虑城市发展弹性，根据规划调整变化、重大重点项目谋划推进进度等，定期对“农房禁建区、限建区和可建区”范围进行动态更新，并按规定程序批准后公布。
优化集体收益分配
镇街（园区）应当对纳入年度计划的城市更新项目所在的村域范围开展体检评估，村（居）委员会应当予以协助，体检评估结果作为农村集体资产经营纯收入和改造收益进行再投入的依据。
鼓励农村集体经济组织在城市更新中发挥主动性作用，按照民主决策程序依法依规盘活集体资产，推动集体经济组织将农村集体资产经营纯收入不低于一定比例投入旧村整治活化、现代化产业园区建设或购置工业厂房等固定资产投资。
涉及城中村改造的，集体补偿货币总额的三分之一优先用于改造项目所在村域乡村治理、整治活化、产业升级等，以促进村居综合环境明显改善、保证村集体经济可持续发展。
探索建立集体经济组织的股东分红、村（社区）干部薪酬管理与城中村改造工作完成成效挂钩机制，根据改造项目实施完成情况，可适度增加或减少股东分红、干部绩效薪酬。
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