来源：深圳淘房志
近段时间，伴随着市场爆量成交，深圳一些龙头小区二手房价格明显回暖，购房者心思又活泛起来。
不少粉丝开始来咨询：
“学区房能买了吗？”、“哪个片区的二手房已经跌出性价比？”、“现在买哪，今年内能涨起来？”......
针对这批粉丝的需求，淘房君盘点出了7个重点片区。
其中，福田百花、宝安中心区很有可能实现涨幅领跑；
南山深圳湾、科技园，福田香蜜湖稳扎稳打，成交价格在现有的基础上有望站上一个新台阶；
龙华红山/梅林关、罗湖翠竹则会暗中发力，不排除某个小区成为市场上一匹黑马！
1
福田百花板块
2024年已反弹20%
爆发指数：5颗星
最值得关注楼盘：百花园二期
福田百花坐拥深圳实验中学、荔园小学百花校区、百花小学、以钢琴教学著称的深圳艺术学校，还有一大堆幼儿园、教育培训机构，堪称深圳教育资源的天花板。
这里的房子大多是80、90年代的老住宅，但人气极旺，一直是各路资金青睐的对象。
淘房君从中介处了解到，2024年初开始，百花的热门盘，就在逐步上涨，基本上都实现了15%-20%的反弹。
长城花园建面86平的两房，大半年时间成交价从586万涨至688万，现在上车门槛已经到了700万+；
来源：链家网，价格仅参考，不作为成交依据
百花园二期的4房，成交单价从13.4万/平一路上涨，即将重返“15”字头；
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南天二花园成交单价曾一度在10万/平上下浮动，现在上车门槛都要12万+。
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客观来看，学区一直是深圳置业者的刚性需求，对于头部学区来讲，百花片区的地位更是无法撼动。
现阶段，百花片区的大部分房源的价格依然是相对低位，2025年，整个百花片区必然会继续回暖，甚至会有房产冲击“前高”。
2
宝安中心板块
2024年已反弹15%+
爆发指数：4.5颗星
最值得关注楼盘：新锦安海纳公馆
宝安有三大网红片区：宝中、碧海、沙井，都曾吸引了投资客重仓。
高峰期的成交单价分别突破了15万、10万、8万，低峰期的最大跌幅约35%-40%，基本上都跌破了价。
2024年底，宝中二手房最大反弹力度已经超15%，在淘房君看来，2025年，宝中二手房还会继续大幅度回暖。
一方面，宝中的豪宅板块一定会有不错表现。
目前，新锦安海纳公馆放盘单价11万起，壹方中心·玖誉的放盘单价已经普遍回到13万+，而区域内唯一在售新盘--都市茗荟二期的备案均价都到了11.8万/平，一二手房之间价差非常小。
并且，都市茗荟二期认筹比约1：1.83，极大概率是要“日光”的节奏，宝中豪宅再次进入存量市场，同时宝中豪宅的成交十分活跃，量起一定回带动价格回升。
另一方面，宝中的小户型置业门槛已经压低到极限。
花样年花乡/花郡单价才6字头起，总价不到200万就能上车；西城雅筑单价也才8万起，总价300万可买一房、500万可买两房。
来源：链家网，价格仅参考，不作为成交依据
对于自住置业者或者投资客，依然有吸引力。
3
南山深圳湾板块
2024年已反弹15%
爆发指数：4颗星
最值得关注楼盘：恒裕滨城二期
深圳湾作为深圳豪宅市场的天花板，业主实力都比较雄厚，抗压能力也相对更强。
在长达两年多的市场低谷期，深圳湾业主一直到2024年才愿意放下“身段”，以价换量，深圳湾二手房才开始出现“补跌”现象。
而没过多久，“929新政”一出，深圳湾业主的信心又回来了，成交价迅速反弹了15%左右。
深圳顶豪成交风向标--恒裕滨城二期，建面84平的房源报价已经接近28万/平；
来源：链家网，价格仅参考，不作为成交依据
华润深圳湾悦府一期的超高层363平5房大平层，成交总价从8250万又回到了1个“小目标”；
来源：链家网，价格仅参考，不作为成交依据
就连深圳湾唯一小户型--宝能太古城南区，上车门槛已经从480万涨到了530万，单价全面回到12字头。
由于此前深圳湾豪宅受市场折磨周期短，回暖速度又快，预计2025年继续猛冲的概率就不大了。
4
南山科技园板块
2024年已反弹10%
爆发指数：4颗星
最值得关注楼盘：华润城
以华润城为代表的南山科技园片区，新的一年大概率也会继续领跑。
由于华润城很大一部分购房者的投资需求要大过居住需求，在其价格跌出性价比后，本地高收入客群以及外地资金都在“抄底”华润城。
因此，从2024年10月开始，华润城就开启了一波价量齐升的行情，整体回暖10%。
润府一期主力户型建面89平的三房，最高成交单价逼近约14万/平，成交价基本上都涨了1万多一平；润府二期建面148平的三房，成交单价集中在12万-13万/平，回暖了8%左右；润府三期建面148平的三房，最高单价已经回暖到14.4万/平；润玺1、2期，进入二手市场流通不久，成交单价也集中在14万-16万/平。
华润城成交价格较大幅度回暖后，便暂时进入到了买卖双方激烈博弈的横盘期。
淘房君预计，开年后，一旦市场开启“小阳春”状态、有更多的购买力涌入，华润城的成交价格可能又要上一个新台阶。
5
福田香蜜湖板块
2024年已反弹11%
爆发指数：4颗星
最值得关注楼盘：深业中城
在改善、豪宅大区--香蜜湖，分布着60多个单价从8万+到20万+的各种楼盘。 新晋“网红”--侨香村，是香蜜湖片区里成交量最稳定、户型相对单一、楼盘内差异最小的一个社区，某种意义上也可以作为香蜜湖整个大区的“风向标”，成交单价已经从9.7万/平上涨到10.7万/平，半年时间涨了1万/平。
中旅国际、东海花园、翠海花园、香域中央、水榭花都等都是传统成交大户，现在整体价格相较于2024年5月份有10%左右的涨幅。这些小区，预计2025年还有缓升的空间。
而整个香蜜湖片区最值得关注的就是两个盘：
“黑马”--财富广场，凭借深外小学部收归公立，成交价即将突破前高。
绝对王者--深业中城，不仅有深外小学部利好，还有香蜜湖公园周围唯一次新房这个优势加持，再加上项目已经可以在市场上流通，2025年可能会领涨整个香蜜湖片区。
6
龙华红山/梅林关板块
2024年已反弹15%+
爆发指数：3.5颗星
最值得关注楼盘：莱蒙水榭春天五期
以北站为核心的红山、梅林关两个片区，不仅有着新兴的成熟居住氛围，更有深高北和深外龙华两大名校的加持。
现在，片区内的新盘基本上都被抢空了，购买力转向二手市场是迟早的事。
从低总价上车的小户型来看：
龙悦居四期，320万起可上车建面约63.5平的两房一厅，单价才5万字头；
来源：链家网，价格仅参考，不作为成交依据
书香门第上河坊，总价210万起可上车建面约38.4平的的一房一厅，单价也是5字头；
来源：链家网，价格仅参考，不作为成交依据
华业玫瑰四季馨园，总价310万起可上车建面约44.8平的一房一厅，单价7万左右。
来源：链家网，价格仅参考，不作为成交依据
这三个小区中，华业玫瑰四季馨园的成交价格已经整体反弹了10%+，龙悦居四期、书香门第上河坊刚刚止跌企稳，价格继续反弹预期很大。
如果是预算不错的改善，可以重点关注一下龙光玖龙玺、莱蒙水榭春天5期/6期，两个小区品质好、产品高赠送，价格也有明显优势。
龙光玖龙玺的成交单价从10万+跌下来之后，就一直维持在7万-8万/平，现在小区内的房源报价都在8万+，价格稍有起色。
莱蒙水榭春天5期/6期，跟同一学区内的金亨利相比，高峰期的成交单价不相上下，现阶段单价差距在2万/平。
行情持续回暖的话，莱蒙水榭春天5期/6期会成为龙华二手市场上的一匹黑马。
7
罗湖翠竹板块
2024年已反弹10%
爆发指数：3颗星
最值得关注楼盘：深业东岭花园
翠竹片区的情况跟百花相似，这里是罗湖区教育资源最丰富的区域，集结了一批大家耳熟能详的名校，像是深中、螺岭外国语、翠竹外国语、翠园中学等。
从去年底开始，罗湖的学区房也在暗暗发力，成交价格普遍涨了10%。
“网红”小区--东门168，上车门槛从116万涨到了138万，现在单价6万-7万/平的房源依然占主导；
金丽豪苑的上车门槛涨了20多万后，业主放盘价还在慢慢上浮；
深业东岭花园一期，现在业主放盘单价全部在5.5万/平以上。
淘房君认为，罗湖翠竹片区的二手房虽然不会像福田百花那样猛烈反弹，但是稳中有升的大趋势是可预见的。
粤公网安备 44030402000760号
