疯了！莞城老破小又要抢了？

来源：东莞淘房志

万科运河东1号成交房源（来源贝壳网）莞城小户型可以买吗？

莞城老破小又要抢了？

去年10月份，莞城老破小迎来了一波成交高潮，包括万科运河东1号、香港街、西城楼大街、光大地王广场等小户型都卖爆了，成交几套、十几套.....

而在蛇年春节后，莞城的老破小学区房，又蠢蠢欲动了。

我咨询了一个城区资深的中介，其表示，以往每年节后，莞城书包房都会有一波成交，不少家长会赶在三四月份在莞城买房子。

而有关注淘房志的老粉表示：莞城的老破小书包房，100以内，有点装修的，出一套卖一套，很抢手。

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这么看，莞城的书包房，似乎又要迎来一波成交小高潮了。

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学位需求旺盛

莞城，有望再迎来一波成交

东莞的学位需求，是比较旺盛的。

东莞的常住人口1000万，户籍人口突破了300万，前年暴增了15万，且很多是为了小孩读书。

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从在校学生看，东莞的小学生+初中生在校人数，在全国都是排名前列的。

根据相关的数据显示，2023年东莞的小学生在校人数约83万，排名全国第14名，比天津、武汉、杭州、青岛等大城市，都要多。

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从东莞内部看，2020-2024年，东莞的在校小学生平均在84万，在校初中生从26.3万增长到29.6万人。

有个特别的现象是，公办在增长，民办在萎缩。

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譬如小学生在校人数，过去的四年时间，从30.9万，增长到39.7万人，增长了9万人。

而民办小学生，从52.8万减少到44万，四年减少了接近9万。

这一方面是公办教育的崛起，另一方面是民办学费贵等因素，导致公办的在校学生人数增加。

东莞家长对公办态度的转变，延伸而来的是，公立学区房的关注度，有上升趋势。

而东莞公立学校，最优质的两个片区，一个是松山湖，另一个就是莞城。

松山湖，有中心小学、未来学校、莞中松山湖、北区学校、实验中学等等名校。

莞城，有中心小学、建设小学、英文实验、莞中初中部、莞中初中校区、可园中学、东莞外国语等名校。

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但，松山湖的上车门槛高，总价要200多万。

莞城就便宜很多了，总价在100万，就能买到一个书包房。

所以，很多家长为了小孩读书，会选择莞城，尤其在每年的三四月份。

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今年预计也不会例外。

虽然去年莞城老破小成交了一波，但预计还有不少需求，没有释放。

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莞城老破小，单价3万左右

比南城东城贵！

去年，莞城老破小，是有一波成交小高潮的，但房价没有怎么上涨。

现在也没咋下跌。

莞城的老破小书包房，价格算是稳住了。

目前，莞城的老破小书包房，单价大都在3万左右。

譬如，西城楼大街，目前34平单间挂盘96万，单价约2.8万一平。香港街，36平单间挂盘100万，单价约2.8万一平。

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万科运河东1号，36平单间挂盘95万，单价约2.6万一平。正德名居，28平单间挂盘95万，单价约3.3万一平。

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光大地王广场，38平单价挂盘113万，单价约2.9万一平。富盈东方华府，45平单间挂盘130万，单价约2.9万一平。

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铭可达商住中心，27平单间挂盘88万，单价约3.3万一平。

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从上面可以看出，莞城的小户型，目前总价大概在100万左右，单价在3万一平上下。

从城区范围看，整体比南城东城的小户型学区盘，价格要更高。

譬如，南城阳光中心小区学区的尚书银座，算是南城小户型学区盘的代表，目前36平单间，挂盘78万，单价约2.1万一平。

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东城虎英小学学区的星河传说迪纳公寓，40平单间挂盘78万，单价约1.9万一平。

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从目前的趋势看。

今年三四月，莞城如果有一波成交小高潮，房价会继续企稳。

甚至可能会小幅上涨。

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那么，莞城的老破小学区房，现在可以买吗？

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可以。

从性价比来看，目前莞城的小户型学区房，价格算是比较低的，继续往下跌的可能性不大了。

大概率会维持。

后期随着房地产行情持续复苏，莞城的小户型学区房，是有可能会小幅反弹的。

现在这个价格买入，是可以考虑的。

另外从学区价值的角度看，莞城可谓是，瘦死的骆驼比马大。

虽然南城、东城的教育资源在拉高，但在短时间内，莞城的教育底子是不容易那么超越的。

莞城公立学区的优势，预计将保持较长的时间。

预计在10年内，莞城依然会是东莞城区公立教育的TOP1，莞城的上车盘，小户型书包房，依然会是抢手货。

最后，从东莞学生人口的角度看。

东莞的人口基数庞大，户籍政策大幅放松下，东莞的学生人口，依然会保持较大的规模。

东莞家长对优质公立学区的需求，依然会保持较长一段时间。

总体看，在目前莞城小户型学区房，价格普遍缩水，逐步趋稳后，是比较好的一个时间点。

尤其对有优质公立学区，有需求的家长。

可以考虑买入。