大家知道，东莞哪里房价最低吗？
前几年，或许还要在水乡和东部之间犹豫一下。
但自2024年后，答案就变得无比清晰。
打出1万/㎡任选的水乡片区，率先撕破了掩面纱。
进入2025，水乡已有5个新盘售价跌破9字头，在东莞房价洼地的竞争上，彻底拉开了身位。
今天，我们把目光聚焦于此，看看东莞最卷的区域，究竟有多离谱...
全市最低的价格，卖最少的房子
首先，我们来全面了解水乡楼市。
除了价格低，整个片区的成交和存量情况，又如何呢？
下面，用一张图说明一下。
全市最低的价格，卖全市最少的房子。
这句话，基本可以概括近现在的水乡楼市。
没错，尽管价格跌至1字出头，水乡片区依然没能收获预期中的客户量。
最高的麻涌，2024全年也不过卖了743套新房；最少的望牛墩，才堪堪过百套。
这样的境遇，同样反映在二手房上，成交甚至比新房还要惨淡...
另一个扎心的数据是：
房子不仅卖的少，还卖得慢。
全市倒数第二的新房库存量（4996套），却有着高达36.9个月的去化周期，全市最高。
对比一下，全市库存量最高的临深片区（9269套），去化周期也才36.6个月...
大家关注的价格方面，水乡片区确实给足了诚意。
来看1月的数据，对比2023年：
中堂，15057元/㎡，下降16%
望牛墩，10256元/㎡，下降49%
麻涌，11617元/㎡，下降32%
道滘，16795元/㎡，下降34%
洪梅，12233元/㎡，下降38%
一轮又一轮的挤干水分，如今的水乡片区，确确实实地成为了东莞房价最亲民的区域。
问题来了，如此努力的水乡，何至于此呢？
水乡片区并没有做错什么，认真搞产业、搞城建、积极迎合市场降价...
但一个关键的要素是：影响水乡市场的那只手，并不在水乡自己，而是在城区。
水乡片区，是典型的外生型市场，其最大的客户来源就是城区。
但近两年随着城区中心化加剧+供应井喷+房价大缩水，不仅对水乡起到了非常明显的客户拦截效果，甚至开启了反向虹吸。
当外溢难以传导，水乡片区楼市的被动与局限性，开始显露出来。
于内，土地端口收窄，又切断了内生的供应。
水乡片区，在售住宅仅有14个，全市最少。
尤其是近2年，仅有TOD未来时代和钜隆碧海蓝湾两个旧改项目供应，难以撑起市场行情。
在不明朗的大环境下，甚至还有中海凤凰熙岸、保利阅江台、南山御江府等暂停销售的项目，又进一步阻塞了市场循环。
接下来，我们聚焦到各个镇街，拆解水乡楼市现状。
麻涌，水乡楼市卷王
麻涌，水乡这轮行情中伤得最深的镇。
曾经的全市销冠，在城区和广州外溢退潮后，回归自住属性。
其房价的水分，也一步步地挤干，从最高峰的2.5万+/㎡，到如今的1字出头。
在以价换量的道路上，麻涌走的无比坚定。
目前，麻涌共有5个新盘，超2500套存货。
既是水乡片区存量最多的镇，也是内卷最严重的。
比如片区销冠华侨城云瑞府，曾打出1万/㎡任选；
珑远印象翠珑湾，单价约1.2万/㎡起；
镇中心江景盘南太珑玺，推出特惠单位9800元/㎡起。
甚至，连刚入市不久的全新盘钜隆·碧水蓝湾，也仅需9400元/㎡起就能上车。
二手房方面，麻涌同样有着庞大的供应量。
并且和城区有着大量的旧小区不同，麻涌在水乡新城片区，有着万科珠江东岸1-7期、碧桂园十里江湾、碧桂园铜雀台1-3期等大量的次新盘供应。
这些优质的次新二手盘，均价约1-1.2万/㎡，也是新房当下最大的竞争对手。
经历了高峰，体会过低谷，如今的麻涌，展示了其更为本真的模样，确认了眼神，是大家买得起的价格~
中堂，三盘鼎立
水乡片区楼市最稳定的镇
中堂，可以说是水乡楼市最佛系的区域。
中堂的楼市由港商和本地房企主导，不争不抢，守着自己一亩三分地。
近3年，房价也没有经历大起大落，保持在一个相对稳定的水平。
目前，中堂一共有3盘在售，还有约500套货量。
分别是时代芳华、半岛1号、整体均价约1.2-1.6万/㎡；价格最坚挺的是盛和星岸，均价约1.6-2万/㎡。
值得一提的是，三盘均在豆豉洲岛上，呈现了三足鼎立的态势。
和新房相似，中堂的二手房同样稳定。
每个月成交10-20来套，略微逊色于新房。
由于放盘量不大，价格也保持在约1-1.4万/㎡，和新房略有价差。
道滘、洪梅、望牛墩
供应紧缺，单盘撑场
这三个镇，紧紧相连，楼市的状况也颇为相似：
——都是只有一个楼盘撑场子。
每月的镇网签数据，基本就是反映单盘的数据。
比如道滘，中海凤凰熙岸封盘后，基本只靠水岸君悦东方出货。
新盘缺乏供应，道滘的市场只能由二手房撑起。
可以看到，近1年来，道滘的二手房成交量均高于新房，甚至呈现了一二手倒挂的情况。
洪梅，在万科星城售罄后，由首开股份·熙江月独守。
在价格降到1万/㎡起后，成交也得到了明显的起色。
不过，由于洪梅近几年的住宅供应不多，因此在二手市场的竞争并不激烈。
其二手整体价格约在1-1.2万/㎡，和新房相当~
望牛墩，保利阅江台暂停销售后，由TOD未来时代接过火炬。
该盘曾一度打出8500元/㎡起的价格，可以说是东莞最便宜的新盘。
下图中价格的转折点，正是项目入市的时间。
同样的，由于缺乏新盘供应，望牛墩的楼市主要也靠二手房支撑。
其每月二手成交约在10-30套左右，均价在1-1.2万/㎡。
嗯...这也是少见的二手比新房贵的区域了。
这里，奉上三盘最近的价格情况。
好消息是，在区域内不用纠结，价格合适买就对了。
坏消息是，想纠结也没得选...
粤公网安备 44030402000760号
