接近2025年中，深圳终于开始认真卖宅地了。
近日，深圳把之前撤拍的宝安中心区“黄金地块”重新调规，预计会再上架拍卖。
在这此前，一宗位于龙华的“三角形”宅地，已经摆了上架等候买家。
两者起拍价相差约10倍，但都充满了争议。
而回顾来看，深圳在上个月就已经通过调规，又增加了12宗宅地。
莫非，深圳接下来要进入“卖地季”了吗？
让步了！规划大调整后
“回锅肉宅地”能卖出100亿高价吗？
先看被寄予厚望的“黄金地块”。
5月24日，[宝安中心区]法定图则规划控制单元DY-01、DY-02规划调整方案的公示。
其中，DY-01地块正是今年4月挂牌、起拍价高达86.27亿但却撤拍的A002-0060地块。
▲宗地航拍图 | 图源：深圳公共资源交易中心
当时，宗地挂牌出让的建设指标是：
总建面27万㎡，其中住宅约13万㎡，商业规划约10万㎡、酒店约3.5万㎡——住宅占比不足50%。
这次调整后：
拆分为2个地块建设，其中，二类居住用地占地面积约4.25万㎡，商业用地占地面积仅约5025㎡。
相当于90%的面积，都用来建住宅了。
其次，宗地的整体容积率也从5.7降到3.7，尤其是住宅部分，调整后只有3.4。
▲宗地调整前后（撤拍宗地为南侧DY-01地块）
对比来看，调整后对拿地的开发商更友好了。
一是，开发利润更明确。
最初规划的商业、酒店等部分占比超过50%，这对开发商的资金和运营要求比较高，哪怕整体转让，变现周期也比较长。
改为90%面积建住宅后，显然更符合开发商的利润需求。
二是，减少建设同类竞品的压力。
之前，深圳对这一宗地的期待值很高，规划打造为“文旅商业地标+高端酒店+海景天际住宅”等。
但事实上，在这宗地旁，就有欢乐港湾商业、壹方城、JW万豪酒店，地标也有湾区之光、湾区之眼等等。
▲项目周边已有配套
如果再建一批同类项目，不可避免地与已有项目产生竞争，而新宗地又没有地铁直连，运营压力估计会更大。
▲此前规划概念图 | 图源@滨海宝安
所以，尽管宗地在举办招商推介会时，吸引了华润置地、中海、深铁置业、华发控股、鸿荣源、星河控股等数十家知名房企参加，但随后在原定的拍卖日期前，还是宣告中止出让。
不过，调整出让条件之后，这块宅地显然更香了。
你觉得这宗地能卖出100亿高价吗？
楼面价约3.1万/㎡！
龙华“三角形地块”会成交吗？
如果说，宝中的地块是位置超好、但条件有争议，那么龙华这宗地，是从宗地范围公布开始，就已经产生了争议。
宗地位于龙华上塘片区，在金地上塘道花园2期西侧，整体呈现直角三角形的形状。
▲宗地航拍图 | 图源：深圳公共资源交易中心
北侧狭窄似尖角，西侧与隔圳新村的农民房只有一条小路之隔，给人一种逼仄感。
“这样的地，为什么要拿来建住宅？”
有网友表示不解。
这一宗地挂牌价8.27亿，占地约1.1万㎡、规划建面约2.72万㎡，其中约2.66万㎡建住宅、商业仅约500㎡。
算下来，大概能建超过260套住宅。
虽然宗地比较小，但周边配套还算不错，有龙华未来小学、红山中学、星河COCO Garden、深圳仁合医院等等。
由于宗地没有限价标准，只能参考周边二手房价，如金地上塘道花园约5-6万/㎡。
▲周边房价 | 图源：贝壳找房
除了以上两宗公布具体规划的宅地外，光明也有一宗宅地准备出让。
宗地在新湖区，面积约3.5万㎡，是今年已知要出让的宅地中，面积最大的一块。
宗地周边有天健和瑞府、金地峰境瑞府、乐府花园等，但离地铁较远。
▲宗地大概位置
你觉得这两宗地建成后，房价能卖到多少？
一个月增加12宗宅地
深圳还缺新盘吗？
回头看，深圳这两年出让宅地的频率，已经肉眼可见地降低。
2024年，一共就卖了5宗宅地，其中3宗地都位于比较核心的地段——南山后海、前湾和宝安新安。
同时，深圳在今年初提出“2025年，坚持稳地价、稳房价、稳预期”，住建局也曾表态“坚持严控增量”。
但事实上，深圳宅地的数量却是在增加。
就在今年4月，深圳公示了多个区的宗地调整，将12宗地块调整为居住用地。
其中，南山就有3宗、光明更是一口气调出了5宗。
▲近期深圳新增居住用地
这些宗地光是占地面积，就已经超过25万㎡。
如果全部出让作为二类居住用地，预计可以增加不少新房住宅。
你最期待哪块宅地入市？
粤公网安备 44030402000760号
