来源： 克而瑞产城发展部
导 读：
2025年6月19日，2024第九届地新引力峰会在上海举办。产城发展论坛作为峰会的重要分论坛之一。本次产城发展论坛由克而瑞产城发展部主办，以“链聚生态 价值向新”为活动主题，共同探讨宏观环境对整体行业的影响，未来资产投资模式的变化与新机遇，以及产业园区运营模式的多样化策略。
全国宏观经济回顾
点状发力拉动数据回暖
整体不确定性仍强
2025年一季度，宏观经济数据呈现显著回暖态势。GDP增速同比与环比均超预期增长。消费与进出口成为拉动经济增长的核心动力。
其中，社会消费品零售总额同比增长6.4%。家电、家具、通讯器材等补贴领域1-5月增速突破20%。5月家电单月增速更是达50%以上。这一亮眼表现主要得益于国家补贴政策的升级。2025年，补贴范围与力度较2024年显著扩大。广东、江苏、陕西等地更在国家标准基础上加码，形成政策叠加效应。
固定资产投资保持稳健，民营投资增速由负转正。工业投资继续保持两位数的高速增长。制造业投资同比增长8.5%，汽车、通用设备、运输设备等等领域投资热情不减。基建投资也开始发力，1-5月同比增长5.6%。
进出口贸易表现尤为亮眼。1-4月贸易顺差创历史新高。农产品进口量缩减与汽车、机械设备出口激增形成鲜明对比，东盟、拉美市场的开拓有效对冲中美贸易摩擦影响。中美进出口贸易总额因关税战有所下降，但是贸易差额并未明显减少。
经济数据亮眼的同时，也应该看到实体企业生存压力不断加大。
制造业企业营业收入利润率、每百元资产实现的营业收入、产成品存货周转天数、产成品存货周转天数等经济效益指标持续恶化。
CPI与PPI长期负值的情况并未改变。企业中长期融资意愿持续走低，表明增扩产意愿不断减弱。居民存款规模持续扩张，凸显消费信心不足。
地方政府化债进程成为中央政策落地的关键。化债核心不在于缩小债务总规模，而是用国债置换地方债，延长债务年限，降低债务利率，减小地方政府还债压力。一揽子化债政策推出后，地方政府债券平均剩余年限，平均利率均得到改善，但距离2028年目标达成仍需时日。
整体经济呈现"宏观数据向好，微观体感趋冷"的结构性矛盾。
园区市场回顾
供需失衡与政策扰动的双重挑战
园区市场整体“量价齐跌”的态势没有改变。租金和出租率均创新低。降价已经不能阻止出租率的持续下滑，表明市场需求弹性减小，市场竞争进入新阶段。
研办类项目形势更加不容乐观。重点城市平均出租率不到70%，部分城市更是低于50%。在当地，出租率70%的项目已经是优等生。20-30%出租率的项目比比皆是。长三角核心城市平均出租率约为70%，且有进一步下探的趋势。
核心城市工业厂房市场稍好，但也无法阻止“量价齐跌”的势头。
土地市场方面，工业用地整体成交面积有所下降，成交建筑总面积同比下降9%，成交总价同比下降12.4%。这对市场来说是件好事。但是，核心城市产业园区新增竣工面积仍然处于高位。五大核心城市产业园供应总规模超1100万方。我们还在为疫情期间的疯狂拿地还债。
在此背景下，园区的开发运营商的拿地信心不足，除极个别企业外，绝大多数园区开发商在重资产拿地方面都显得非常谨慎。2025年一季度，园区开发商拿地规模同比下降17%，已连续三年呈现两位数下跌。
未来市场仍是超量供应。以上海为例，2025-27年预计将有超过550万方的新增供应，约占总存量的30%。市场供过于求的情况必然进一步加剧。受此影响，租金和出租率下行压力加大。预计到2027年，上海产业园研办类项目租金将跌破3元/平米/天，空置率上升至40%。
更为严峻地，深圳、成都、北京等地方政府纷纷推出百万方规模的政策性产业用房，用于支持当地产业发展。这些政策性用房基本上基于企业2-3年免租，后续入驻也享受市场租金3-7折优惠。
当前，上海市产业园区年需求量在100万方左右。如此规模体量的政策性用房入市，必将改变园区市场的底层逻辑，加剧行业内卷，加大园区，尤其是民营园区项目的生存压力。
成功案例分享
精耕细作破解行业困局
荣创产业园：重资产模式创新实践
荣创新能源产业园
在重资产模式普遍遇冷、风险加剧的背景下，荣创产业园却在江苏镇江的工业厂房开发领域逆势突围，实现了招商质量、速度、建设速度、服务效率、办证速度的多项领先。其核心在于颠覆传统的“先拿地后招商”模式，创新性地采用“招商前置”：在拿地前即锁定目标企业，确保意向签约率超80%，且企业需满足当地产业规划、10年以上存续期及良好经营状况等严苛标准，极大降低去化风险。
荣创模式的成功依赖两大稀缺优势：一是利用镇江政策（11米层高可3倍积容），主推市场稀缺且紧俏的单层厂房；二是通过共享公共区域（如道路），显著降低单厂成本，使售价仅比企业自建贵不到5%，形成极致性价比。
然而，仅有优势不足以落地。荣创的关键执行保障在于：
1. 所见即所得与价格兜底：招商时即提供政府预审批并盖章的规划设计方案，承诺最高限价，超支由荣创承担；
2. 快招商快交付：设定4个月填满80%的硬性目标，达成后一年内完工交付，减少客户资金不确定性；
3. 极致透明与风控：所有拿地文件、合同、成本公开，项目资金100%由政府监管、银行按进度放款；
4. 退出保障：承诺企业若遇变故，可按成本价兜底回购，企业仅需支付使用期的租金。
该模式深刻洞察了制造业客户的痛点：其核心恐惧并非租金高低，而是未来成本（如租金暴涨）的不可预期性。
荣创通过锁定长期价格、提供退出通道，消除了客户顾虑。同时，市场低迷期反而成为其机遇：政府为追求开园即满的高质量项目带来的稳定税收，对单层厂房的接受度提高，政策谈判空间增大。
此外，荣创的性价比不局限于产品本身，更体现在降低客户综合成本：如分期付款降低贷款利息、单厂双证（生产与融资分离）提升资金灵活性。其核心是以客户为中心，将风险自担、利润压低，通过“真诚”建立深度信任，解决了制造业企业购置载体的真实需求，实现了在重资产领域的创新破局。
星河产业集团：运营服务精细化探索
星河产业集团超级企业服务中心
在产业园运营服务日益重要却时常面临定位不清、盈利困难的背景下，星河产城集团提供了清晰的解题思路。
区别于追求服务本身盈利，星河明确将运营服务定位为成本部门。其核心价值在于提升载体销售或租金的吸引力与价值，而非直接创收。这一定位避开了“试图通过服务赚大钱”的常见误区。
在此定位下，星河聚焦“有限成本下的高效服务”。策略核心是服务分层与资源聚焦：不追求大而全的自营服务。基础物业服务交由自有专业物业团队。企业共性服务（如法律、知识产权、财税等）交由专业第三方。星河自身则集中有限资源于帮助企业拓展核心资源，特别是促进企业家之间的深度连接。
其独特打法在于摒弃形式化的“总裁会”，转而通过低成本、高频次的非正式互动（如喝茶、组局、打球），着力构建企业家间的真实私交。这种基于信任的私人关系网络，成为后续商务合作的润滑剂，实现事半功倍的效果。
星河评判运营服务成功与否的标准并非追求独一无二或活动数量，而在于解决问题的实际效果与精细化程度。其目标是服务是否真正解决了企业痛点，而非表面文章或自我感动。例如，在对接不同企业供需时，星河组局的标准是严禁企业总裁参加，只允许业务主管参与，专业的人对接专业的人，大大提升的成交率。因此，星河更强调在同样的事情上做得更深入、更到位，而非盲目追求服务的差异化。
星河模式告诉我们，园区运营服务是园区成功的必要非充分条件，其价值需通过“算大账”，提升载体整体价值来体现。运营的核心在于务实解决问题。这并不必然需要巨额投入，关键在于精准定位（成本中心）、策略聚焦（资源对接、私交建设）和执行导向（精细化、效果优先），从而以合理的成本最大化服务对载体价值的赋能。
零号湾：松耦合协作机制下的产业孵化新模式
在政府愈发重视产业孵化功能的背景下，零号湾（由上海交大、闵行区政府、上海地产集团三方共建）历经十年，成为上海科创核心承载区之一。其成功源于创始人张志刚教授（交大技术背景）的经验、能力与情怀，并探索出一条独特的孵化路径。
零号湾的核心在于精准选种与生态赋能。
首先设立负面清单，避免盲目追热点；其次，摒弃宏大叙事，聚焦核心技术解决具体问题。张教授凭借深厚技术背景（上海交通大学电子信息与电气工程学院副教授），有能力评判项目的技术可行性与潜在价值。
其孵化模式推崇“松耦合协作机制”：园区搭建平台，初期主动串联政府、高校、企业、资本等资源，建立合作路径；待各方熟悉并探索出成功路径后，则退居后台，促进基于市场机制的自发协作，追求长效生态。
零号湾的独特吸引力在于极低载体成本（研办产品租金仅1.6元/平，远低于周边）和免费核心服务（技术辅导、资源对接等中介服务均不收费）。其本质是公益导向，不依赖运营服务盈利（载体微利甚至不赚钱），更多依靠创始团队的情怀与三方共建方的长期投入。
零号湾深刻解决了产业孵化的关键痛点——三大不对称：
信息不对称：高校技术成果与企业实际需求的脱节；
认知不对称：高校与企业之间对需求描述的不清晰、不理解；
信任不对称：高校教授与企业之间的立场不同造成的信任问题。
张教授团队凭借专家身份和免费服务，有效充当了可信赖、有权威的“翻译者”与连接者。
零号湾的启示在于：产业孵化成功不拘泥于“有为”或“无为”形式，核心是选好种子、构建赋能生态并坚持长期主义。
孵化周期漫长（五年、十年是常态），需要各方（特别是校方/政府/投资方）保持开放的心态与耐心。同时，单纯依靠载体租金难以支撑孵化，未来项目的可持续性需要探索专业增值服务（如企业股权投资），增加项目赢利点，形成良性循环。零号湾证明了“精准定位+生态构建+公益初心”在长周期孵化中的关键价值。
结 语
产业园区行业经历的挑战不断加大。创新案例表明，精准把握产业需求、构建服务生态、深耕细分领域是破局关键。
行业严冬，信心重塑成为当前行业发展的关键。无论是荣创的极致性价比策略，星河的服务精细化探索，还是零号湾的生态构建，都体现了企业在困境中寻找机遇的能力。这种能力源于对行业的深刻理解和对客户需求的精准把握。
随着"十五五"规划启动，希望园区企业能够思考未来五年、十年的发展道路。克而瑞相信，守正深根者得生态位，长线布局者见黎明光。
粤公网安备 44030402000760号
