曾经“买到即赚500万”的深圳网红楼盘华润城，如今正在法拍市场上演一幕幕悲喜剧。
10月16日，华润城润玺一期一套约172㎡房产摆上法拍平台，起拍价1850万元，单价仅约10.7万元/㎡。
最终以2309万落锤，折合单价13.4万/㎡、溢价近25%。而这套房产当年的登记价约为2316万，账面几乎打了个平手。
而就在不久前，这个曾经的“网红神盘”润四还传出成交价跌破1400万的消息，单价仅约11.7万/㎡，比开盘时13万/㎡多的备案价还低了一大截。
这个2020年曾吸引近万人摇号抢房的“风向标”楼盘，如今却法拍房层出不穷，背后竟是怎样的故事？
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“躺赚”神话不再
据了解，这套2栋172㎡法拍房背后的原主人，是深圳时代华娱创始人，自去年3月份开始牵扯了多宗维权案件，当时闹得满城风雨。
而这套房子，与所有被法拍的故事一致，因与银行的借款合同纠纷一案，被法院查封法拍抵债。
据平台查档单，本次执行债权金额为1400万元，法拍所得将用于清偿债务。资料显示，在2023年该房产在不同时间被三次抵押，涉及金额从400-1621万不等，即便这次不法拍，也有多家法院轮候查封。
华润城曾是深圳楼市的一个神话。
2020年11月，润玺一期首开，均价约13.2万/㎡，比周边新房倒挂约5万/㎡，吸引近万人摇号抢房。
当时，这个项目被冠以“买到即赚500万元”的光环，是新房限价时代首个掀起“打新热”的豪宅盘。
时过境迁，今年8月，华润城润府一期一套东南向89平三室，业主报价跌破1000万元，最终成交价仅990万元，创下了该户型成交新低。
从高峰时的成交价近20万元/平方米，到如今跌破千万元，华润城的价格正在经历“脚踝斩”。
市场数据显示，华润城近期成交均价稳定在13万/㎡左右。
但这是高低楼层差异巨的结果。同样是润府三期，5月成交的低楼层单位单价已跌破13万，仅12.27万/㎡，而6月成交的一套高楼层单位单价仍达约14.44万/㎡。
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深圳法拍房市场
华润城的处境，是深圳法拍房市场的一个缩影。
一方面，法拍房数量正创下新高。
今年7月最新数据显示，深圳法拍住宅放盘量约627套，环比上涨51%，创下2024年以来的单月新高。
但与此同时，成交率却约44.2%，是今年以来的最低值，流拍率则达到约43.1%，升至今年最高点。
区域分化也异常明显。
福田以每4人抢一套房、约64.4%的成交率，稳居全市第一。南山以每3.8人抢一套房、约56.9%的成交率，紧随其后。而龙岗（含坪山/大鹏）惨遭垫底，成交率仅约27.1%！
价格差距更是惊人。
南山区的法拍房成交均价高达8.7万/㎡，几乎和二手房价没有区别。而龙岗（含坪山/大鹏）的成交均价仅约1.17万/㎡，几乎是二手房价约3.6万/㎡的3折。
甚至有房源价格已跌破1万/㎡。7月，一栋位于龙岗区东三村的五层半住宅，以约417.4万的底价成交，成交单价只有约7662元/㎡。
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深圳法拍房的疯狂
深圳法拍市场从不缺少戏剧性故事。
今年5月14日，位于深圳市罗湖区红岭中路的一栋6层住宅楼结束拍卖，34名竞拍者经过450轮出价，将起拍价约2378万元的房产竞拍至1.14亿元，溢价率高达379.6%！
这可能是深圳市场有史以来溢价最高的法拍房之一。
然而，剧情随后反转。
拍下这栋楼的清河县千代文化传媒有限公司最终悔拍，475.5万元的保证金被法院不予退还。这栋楼也不得不在7月24日再次上架法拍。
豪宅法拍房同样不乏疯狂案例。
今年4月，位于深圳罗湖区怡景花园的一栋别墅，28人竞拍了405轮，从约854万元直接拍到了约3095万元，溢价率达到262%。
同样在4月，深圳网红楼盘半岛城邦花园（三期）2号楼15B房，以159.35%溢价率成交，最终成交总价5172万元。
华润城从神坛跌落，是深圳楼市整体调整的缩影。
目前，深圳二手房在售房源已突破7.6万套，市场明显供过于求。即便是一些曾经备受追捧的“网红盘”，也难逃价格调整的命运。
跌落的不只华润城，龙悦居、诺德假日等“二手神盘”以及如海纳公馆、前海天境等“网红次新盘”，8月份以来的成交价格也纷纷刷新了“地板价”。
以龙悦居四期为例，近期最新成交的63平方米两房户型，成交价为280万元，单价已低于4.5万元/平方米。而该小区在2021年成交高峰期，两房户型最高成交价曾高达720万元，单价超过了11万元/平方米。
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“捡漏”法拍风险与机遇
法拍房虽然可能捡漏，但潜在风险也不容忽视。
前述1.14亿元悔拍案例就是最好的警示，475.5万元的保证金被没收的教训惨重。
有业内人士提醒，参与法拍前需做好充分功课，例如竞买人需要详细了解房屋信息，仔细阅读拍卖公告，了解房屋产权情况、抵押情况、欠费情况等。
以华润城润玺一期即将法拍的2栋902房为例，拍卖公告就明确提示：
拍卖物权利限制情况包括“本院查封”和“有抵押”；同时还提示“水、电、煤气、有线电视等户名变更手续，由买受人自行办理，相关费用自理”。
但这套房产之所以那么顺利成交，其中主要原因是低于市场价格优势，此外原主人对外宣称“十分干净”，产权清晰、没有长期租约等，并表示可以在11月底至12原初腾挪交房，为竞拍人扫除交付疑虑。
不得不承认的事实，法拍房市场也有机遇。
随着宏观经济企稳及楼市政策优化，法拍房市场竞拍热度有望延续回升。
深圳同致诚市场报告指出，2025上半年法拍深圳挂牌量、成交量同比有所上涨，其中住宅成交量占总成交套数的超70%，尤其是产权清晰、利润空间较大房产，尤为受青睐。
那么，都是什么人在竞拍这些法拍房呢？
中产投资者（含改善）成交占比最高，其次不乏有刚需置业者身影。
华润城润玺一期这套约172㎡的法拍房，9人报名、25轮出价，最终溢价近25%，说明优质房产终究成为精明投资者抄底的目标。
若与2020年底一手发行价格相比，市场估价跌幅超过了20%。
这是不是市场持续下行的又一个信号？
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