到目前为止，深圳有多少旧改暂时“不拆了”?
01
深圳已有38个旧改已调出计划
仅今年就有17个
据合一城市更新统计数据显示，截至目前，深圳市已调出计划的城市更新项目共计38个，总拆除范围约321万平方米。
其中，尚未获批规划的项目占绝大多数，共36个；已批规划的项目为2个。
深圳拆除重建类城市更新项目计划调出/失效/清退清单：
图源：合一城市更新
从时间分布来看，2025年以来项目调出数量与规模显著上升，共涉及17个项目，拆除范围约146.1万平方米，数量和规模均达到历年高位。
区域分布方面，宝安区项目调出规模最大（宝安累计已有15个项目失效，今年就有5个项目宣告失效。）；
其次是龙岗区，也有7个项目失效。
宝安片区的失效项目
项目类型上，以“工改”类项目为主，占比超过六成；“村改”类项目约占三成。
从实施主体看，民营企业参与的项目占比接近一半，股份公司作为主体的项目也占有相当比例。
02
超50个计划已到期，尚未正式调出的项目
除了已调出项目外，目前深圳市还有一批城市更新项目虽已计划到期，但尚未被正式调出。
据统计，此类项目数量约57个，涉及拆除范围近600万平方米。这些项目若长期未能取得实质性进展，未来也可能面临调整风险。
从统计的项目来看，也主要在宝安和龙岗片区；这其中还包括宝安沙井大街片区这个拆除超140万平的超级巨无霸更新项目。
数据来源：合一城市更新（数据仅供参考，以实际为准）
当前，在房地产市场整体承压的背景下，各方参与城市更新都显得更为审慎：“新增项目批得慢、存量项目不敢拆、已投资金回收难、新增资金投入少”成为不少项目推进中的现实困境。
如何盘活存量项目，已成为行业关注的焦点。
03
多重因素正在影响城市更新的进度
今年以来，随着相关政策的进一步落地，深圳城市更新项目清理与调整步伐明显加快，部分已立项甚至已批规划的项目也被纳入调出范围，反映出当前城市更新工作正进入精细化、实效化发展阶段。
当前城市更新项目计划调出的背后，是政策、市场与企业等多重因素的共同作用。
首先，政策管控趋于刚性化。 深圳已明确建立城市更新计划清理机制，对推进缓慢的项目可按程序调出。尽管在实际执行中，政府会结合项目实际情况综合考量，但计划有效期的设定无疑增强了项目推进的时效约束。
其次，市场环境变化影响项目价值。 多数被调出项目位于原特区外区域，这些片区在目前市场环境下，投资吸引力相对较弱。房地产市场的表现直接影响了城市更新这类“期货”项目的投资热度，非核心区项目面临的挑战更为突出。
第三，特定类型项目面临去化压力。 含改工、改商类功能的项目在当前产业监管加强、商办市场供应过剩的背景下，普遍面临招商难、去化慢的困境，影响了企业继续推进的信心。
此外，部分开发企业因自身资金问题被迫退出。 近年来，个别房企出现债务压力，不得不收缩战线，聚焦核心项目，导致一些前期项目推进停滞。同时，市场风险传导也促使部分企业主动评估项目效益，选择及时止损。
面对挑战，深圳也在探索城市更新项目的多元盘活方式。例如，今年已有项目从“城市更新”转为“土地整备”路径，通过调整实施方式推动项目继续前行。但这类转换对项目条件有一定要求，并非普遍适用。
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