地产供地“暂停”背后的真相

近期，自然资源部发文说：“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”于是，一些人望文生义，得出了房地产供地按下暂停键的结论。这里，需要明白的是，什么叫“新增建设用地”？土地管理专业术语中，“新增建设用地”有着严格的法律定义，绝不等同于大家理解的“新拿出来卖的地”。新增建设用地特指：

• 来源：依法批准将农用地（含耕地、林地、草地等）和未利用地（如盐碱地、沼泽地、荒漠等）。

  
  

• 动作：通过征收、转用审批程序，首次转变为建设用途的土地。

  
  

• 通俗理解：就是“把农田/荒地变成城市用地”，通常发生在城市边缘向外扩张的区域（即“摊大饼”式的新城新区）。

  
  

这么看，新增建设用地原则上不用于地产，是可以理解的。

首先，这类用地往往在城市外围，近郊或远郊，也是新房库存压力最大的区域，很多在售新房是5年前、甚至10年前拿预售证的项目，到现在都卖不完。

其次，上面讲的这些项目，往往是跑马圈地那个疯狂年代开发的，水电管气路等市政短板缺失是普遍现象，现在都在“打骨折”卖房。新增建设用地再搞地产开发，完全是自取其辱。

再次，现在搞“生地变熟地”的开发，市政基建、教育等公服的投入，非常大，而当下的城投，普遍债务累累，完全不是十几年前那个意气风发，动辄谈几个亿、数十亿项目的样子了。

最后，这几年，卖地收入和征地及相关成本支出差不多，甚至收不抵支，土地财政不划算了。

根据《关于2023年中央和地方预算执行情况与2024年中央和地方预算草案的报告》，23年全国国有土地使用权出让收入 57996亿元，全国国有土地使用权出让相关支出 58436亿元。

收不抵支！为何会这样呢？过去跑马圈地时代，有些配套可以不做、可以名不副实，但现在不可能这么干了。这么看，考虑到新房市场内卷、新盘定价亲民化，新增建设用地搞地产开发，多数地方不划算！因此，这几年各地新增供地回到中心区，70%左右的供地在中心区，利用地段、配套打造“好房子”。

综合以上来看，对很多地方来说，新增建设用地搞地产开发，这个时代过去了！

当然，这也就堵死了“摊大饼”退路，倒逼各地“啃硬骨头”——盘活存量。存量是个巨大的吸水海绵，挤一挤，就能供出大量的地块。

据克而瑞（CRIC）、中指院等基于各地公示数据整理的《2025年存量宅地清单透视》报告，截至2025年，全国313个城市发布了详细的存量住宅用地清单。

许多城市狭义库存（已取预售证未售出）虽在下降，但广义库存（含已拿地未开工、在建未竣工）处于历史高位。部分二线及强三线城市（如郑州、武汉、成都部分区域）存量宅地足以支撑3-5年市场销售。显然，已出让的还未开发，还要费力再去花钱、借债征地，有这个必要吗？

因此，禁止新增地块搞地产，表面看是限制地产，但本质上是为了保护地产。

笔者经常讲到，现在很多地产政策，貌似是“退”，其实是“进”，此时“退”是为了未来更好的“进”。可谓，“不退不进”！比如，城中村不搞大拆大建，比如深圳禁止新批“类住宅”地块，比如禁止新房项目太高的“得房率”（偷面积）。

表面看，这么做不利于短期市场“做量”，但这么干了，往后带来的负面影响更大，甚至得不偿失。政绩观稍微科学一点，我觉得就不应该这么干。这些禁止类的政策，就是为了修复市场供需关系。或者说，以“短期退”换“长期进”。

而当下的市场，也太需要休养生息了！即便是这几年新批售的项目，每年的去化率，热点30个城市，平均也就在40%左右。

近期，很多项目为了制造热销场面，“以蓄（蓄客）定供”，有的一次性批售几十套房子。

总之，短期内，房地产的重点是消化库存，包括在售、在建、土地，能把这些消化完，就很不容易了。