深圳，一个搞钱之城，一个连砖头都能产生信仰的地方。
最近，深圳的楼市画风又双叒跑偏了。
当大家还在讨论哪哪的豪宅又流拍了、前海的二手房跌回十年前时，有一群“隐形富豪”正在法拍网上杀红了眼。
他们抢的不是深圳湾一号，也不是华润城润玺，而是——私宅，俗称农民房。
没错，就是那种你以前爱答不理、甚至有点嫌弃的“握手楼”。
最近在法拍市场上，它们摇身一变成了“当红炸子鸡”，溢价率一个比一个离谱，场面那叫一个“核爆”！
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好巅！溢价翻倍 土豪围猎“农民房”，新赛道？
远的咱不提，就拿今年新鲜出炉的例子，看看这几场最近刷屏的“抢楼大战”，有多不可思议：
1、西乡“奇迹”——251万起拍，819.8万落地
3月17日，宝安西乡一栋建面300多平米的私宅上架法拍。
起拍价251万，35位“包租公”候选人围猎，277轮疯狂加价，最终以819.8万成交，溢价率直接飙到220% 。
这价格，在当时的行情下，买套核心区的大平层不香吗？但竞拍人用实际行动告诉你：不香，我要当“包租公”！
因为这里距离11号线坪洲地铁站约240米（高德地图测距），租金便宜，生活成本低，就连猪脚饭都比福田中心便宜，出租房十分抢手。
2、龙华“楼王”——38人围猎“富豪新村”
位于龙华街道油松居委水斗新围富豪新村，这名字听着就吉利，一栋7层、建面约764.51㎡的绿本私宅上架，起拍价365.5万。
好家伙，这栋楼简直就是为“包租公”量身定制的房子：
一楼是大商铺，二楼到七楼被切成了15套房子，单间、一房一厅、两房一厅，产品线极其丰富。
关键是房屋状态“漂亮”：房屋已腾空，无人占有使用；产权清晰，‘单独所有’；屋内装修情况良好。
图源：阿里拍卖
结果可想而知，38人报名，212轮出价，最终以1006.3万元落槌，单价算下来约1.3万/㎡，溢价率超过175%。
虽然单价看着不吓人，可这是实打实花了一千万买了栋农民房！
3、沙井“老将”——溢价虽迟但到
再把时间往前拨一点，2月份的宝安沙井沙四社区那栋私宅，也是156次出价，以586万成交，这个溢价率稍微低一些，约47%。
再看看历史数据，2021年沙井那栋从285万飙到1652万、溢价479% 的“神迹”，出价152轮，至今仍是业内传说。
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图啥？
深圳人的“房东梦”比天还大
这种房子没红本、难贷款、看着还破，甚至还有产权纠纷风险，抢它干啥？
这背后的是一笔精明的投资经济账，当然并非所有深圳农民房都是抢手货，关键是看地段和租金回报率。
以富豪新村这栋7层私宅为例，根据拍卖信息，这栋楼足足有15个出租单元，外加一个大商铺。
网友算了一笔账，在满租的情况下，每月收租2.6万-3万之间，一年下来最高有36万。
按成交价1006万计算，年化回报率直接干到3.46% 以上。在当前低利率、理财都在亏的环境下，这比存银行定期强太多了，还摸得着看得见。
对于投资者来说，这哪里是农民房，这是年化3.5%的“固收+”理财产品啊！
其次，在深圳私下交易小产权房，风险有多大懂的都懂——原房东反悔、一房多卖、律师见证都不管用。
但是，法拍不一样。
这是法院盖章认证的“官方背书”。
针对这种绿本私宅，深圳采用的是“司法备注”确权。虽然因为政策原因没法给你换新的红本过户，但法院会在登记中心进行备注，这笔交易就是板上钉钉的了。
这种法拍私宅，因为没有过户流程，甚至不需要缴纳巨额的交易税费。
买下来之后，无论是自己收租，还是等着哪一天运气爆棚碰上拆迁，你都是受法律保护的权利人。
实际上，深圳人也不是对所有的农民房都这么“疯”。
同样是今年年初，龙岗坪地、布吉的一些私宅就流拍了，根本没人要。
原因很扎心：地段，地段，还是地段！
龙华富豪新村那栋楼为啥火？因为它毗邻华为坂田基地啊！那些月薪几万的华为人，就是最优质的租客。
当然，这场游戏也只适合资金雄厚、风险承受能力强的玩家。
毕竟，这种房子最大的问题在于流通性差。
广东省自然资源厅的新政已经明确了，这类房没法再登记过户，意味着你买了就只能“传宗接代”地持有下去。
粤公网安备 44030402000760号
