观点丨核心城市土拍热度为何屡创新高？

来源：丁祖昱评楼市

5月以来，核心城市土拍热度屡创新高。

深圳一连两周溢价率超100%。上海连续两日“无封顶”竞价。杭州平均溢价率超40%，单宗地块破60%。苏州刷新苏州及江苏省楼面价纪录。南京、武汉等地同样出现高溢价地块……

据不完全统计，2026年至今，37个一二线城市有约33幅含宅地块成交溢价率超过30%，其中5月至今成交约18幅。

这些高溢价成交地块主要有以下特征：

1、断供多年后入市宅地

2、核心区域低密度地块

3、部分前期规划出现调整

在各地严控增量的背景下，前5月土拍市场成交总量仍保持下降，但在优质地块占比提升下，各地土拍仍继续保持点状回升。

预计后续核心城市将持续聚焦优质低密宅地供应，叠加城市更新政策红利释放，以央国企为主的房企拿地信心稳步修复，核心区域宅地热度将维持高位，商改住、存量低效用地再开发成为供应重要补充，土地市场整体投资确定性将进一步强化。

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6月12日，深圳前海桂湾宅地竞拍再次掀起土拍热度，300轮的竞价、114%的溢价率，再加上9.6万元/㎡的楼板价刷新了前海单价地王纪录，使其成为深圳土拍又一热点。

一周前，6月5日，深圳南山宅地采用了“不设上限，竞地价，价高者得”的特殊竞价规则，在291轮竞价下，最终以150.74%溢价率震惊市场，楼面价高达 108680元/㎡，大幅超越了2025年由前海桂湾地块保持的8.42万元/㎡的旧纪录，一举刷新了深圳涉宅用地楼面价的最高纪录，成为深圳新的楼面单价地。

不仅是深圳，5月28-29日，上海第四次集中土拍连续两日有地块触发中止价，进入高品质竞价阶段，随后又达到高品质上限，进入第二轮“无封顶”竞价，最终价高者得，这是连续几年没有看到的盛况。

6月3日，杭州集中出让四宗涉宅用地，涵盖成熟居住板块与新城发展板块，出让的4宗涉宅用地平均溢价率达41.9%，其中上城区九堡单元地块溢价率高达61.51%，创下今年杭州土拍市场溢价率新高。

此外，5月29日，苏州工业园区金鸡湖湖东一宅地历经74轮竞价，最终成交总价168836万元，折合楼面价68920元/平方米，溢价率30.04%，刷新苏州及江苏省楼面价纪录；武汉武昌P（2026）029号地块也经过33轮竞价，最终以8.022亿元，折合成交楼板价约21110.5元/平方米，溢价率31.04%成交。

从近期拍出的这些高溢价热点地块来看，这些地块大多位于城市核心区域，且该区域“断供”多年或板块内在售项目较少存在明显供给缺口。部分地块还叠加“低密度”属性，推高了地块价值。

值得注意的是，其中有部分地块为规划调整后地块，如上海2幅进入第二轮“无封顶”竞价地块，闵行浦江镇宅地由商业服务业用地转为住宅用地，浦东南码头地块为原有商务用地优化为商住用地。苏州工业园区金鸡湖湖东宅地也是由商业地块改为居住地块。是通过盘活存量建设用地补充住宅供应的典型。

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CRIC数据显示，2026年1-5月，37个一二线城市有约33幅含宅地块成交溢价率超过30%，其中5月单月有约14幅。6月至今4幅。

可见，进入5月，一二线城市高溢价地块集中成交，热度明显高于其他月份。

这一方面由于3-4月“小阳春”后，5月热度保持，市场信心出现了一定的修复，房企拿地积极性提高。另外一方面也是受“控增量、优供给”核心地段优势地块集中入市影响。

数据显示，2026年，全国住宅用地计划供应规模整体同比下降21%，这已是连续三年同比下降二成左右。

其中，4个一线城市住宅用地计划供应总量1758公顷，同比下降25%，商品住宅用地1274公顷，同比微增2%，是各能级中商品宅地唯一实现正增长的。

二线城市内部供地节奏出现小幅分化。市本级住宅用地供应1630公顷，同比下降22%，商品住宅用地1109公顷，同比下降21%；代管县市住宅用地供应487公顷，同比下降16%，商品住宅用地371公顷，同比下降14%。

三四线市本级与县域的降幅差更大于二线城市。市本级住宅用地供应3013公顷，同比下降26%，商品住宅用地2848公顷，同比下降25%；代管县市住宅用地供应7001公顷，同比下降18%，商品住宅用地6535公顷，同比下降13%。

正是在2026年以来各城市践行“控增量”的策略下，整体土拍市场延续成交下行趋势。据统计，2026年5月全国经营性土地招拍挂成交建筑面积2178万平方米，环比下降5%，同比下降27%。成交金额672亿元，环比上升9%，但同比仍减少20%。

一方面是“控增量”下整体土地成交规模下降，另外一方面则是核心城市优质地块的“优供给”下，部分优质地块被争抢，形成点状高热。这便形成了当前土地市场的分化格局。未来这一趋势还将继续保持。

结合近期的政策动向来看，5月中央多部委密集发文，国务院常务会议部署城市更新重点任务、住建部推进年度城市体检工作、财政部公示城市更新入选项目名单，明确土地指标、财政资源向人口流入城市倾斜，鼓励盘活闲置房源与低效用地。预计后续核心城市将持续聚焦优质低密宅地供应，核心区域宅地热度将继续维持高位。

从接下来两周重点城市土拍日历来看，土拍市场仍有多个看点，杭州、深圳、上海等都已有热点地块“预定”，2026年“地王”纪录有再被刷新可能。

附6月土拍日历