老牛考察日 | 东莞长安：配套完善，二手房交易冷淡

长安是东莞临深片区商业最发达，市政基础配套最完善的区域。

首先，在所有东莞临深区域中仅有长安有两座区域型的购物中心，并且都是万科和万达两家知名开发商开发，目前来看其住宅价格相差不大，但均超过25000元/㎡，也是长安住宅价格*的项目。

经过近一年的运营，商场内空置率比较低，但由于非周末，商场内客流量明显较少，但是建筑设计上看动线设计合理，商场内自然采光充足，舒适不压抑。其档次和规模与深圳原关外运营*的商业项目海雅缤纷城的水平相当。

另外从长安整体商业配套水平来看也是比其他临深片区完善的。长安除了双万两个大型商业项目外，城区内还有两家沃尔玛和一条商业步行街和星港城等商业项目，街景上也能反映出商业区域发展水平较高，有点宝安老城区的味道。

在长安的主城区内除了万科广场和万达广场外，老牛还统计了以下几个主要住宅项目的价格（别墅除外）

从上表我们看出价格有阶梯排布的规律20000元/㎡以上价格的楼盘，基本都是在大型商业附近，且楼龄较新。

其次是大社区和学校附近的楼盘。最后是一些比较老旧的物业，此类物业价格较低。

小高层莲花苑和稍微新一些的高层楼盘明珠广场一路之隔，价格相差约5000元/㎡，对于均价2万左右的长安来说，价差高达1/4！从某种程度上表现出长安住宅价格不稳定。长安还有一个特点，粤B车牌在居住区的占比明显比凤岗少很多，路上基本以粤S的当地车辆居多。由此可见深圳住家客还是相对较少的。

目前规划经过长安的仅有R2和R3两条地铁连接长安，即将开通的R2线仅到虎门火车站，而虎门至长安段目前尚未开工。另外在考察的过程中无论是中介还是普通市民，对于地铁规划了解的并不多，关注度也不高。老牛也从其他方面了解到，东莞地铁进度是极其缓慢的，R2线从06年规划到如今一期即将通车都快10年了，到长安的二期工程尚未清楚，但是从目前实际情况来看，6年是否能通车还尚不清楚。

另一方面老牛也从路边社了解到，首先按照规划除R1、R2外其它线路本来就是要2025年以后才开通。其次东莞的财政实力有限，难以像深圳同时开工修建。另外省发改委会优先批复广州和深圳的指标，东莞批复时间延后。最后东莞的客流暂时无法达到运营需求，很有可能后续线路暂停修建或工期拉得很长。

如果对长安最利好的R3先短期内不会修建，那么长安与深圳地铁接驳的利好就将落空。

1、楼盘价格对商业配套的档次和规划敏感度高。

2、大社区楼盘需要学校等教育资源配合才能有竞争力。

3、长安城区老楼盘价格低竞争力不强。

4、长安城区范围小，但各楼盘直接价格差幅大，高价楼盘有一定的泡沫风险。

5、目前R2线一期并未修到长安，R3线暂时不动工且当地对地铁的关注度不高。

最后说在考察的过程中，老牛遇到的中介有一个共同的特征——专业度不高且并不想卖二手房。当老牛询问二手房交易流程或者需要提供更多的二手房信息时，他们基本都会推荐一手楼，甚至推荐惠州的楼盘。对于交易服务仅提供房源和资料递送服务，其余如赎楼等要自己完成。

另外从中介口中也反应出长安楼市交易并不活跃，万科广场虽然报价25000元/㎡但交易量极少很难成交。当老牛说要投资一套万科广场三房时，楼下中介直言不讳的告诉老牛， 3房放租3000元/月基本很难出租，对于一般打工者来说，城区内的老房子租金更便宜也能满足租客需求。

最后总结一下，长安没有新房在售缺乏媒体炒作的情况下，显得市场略微冷淡关注的置业者不多，但是作为东莞经济强镇，其房价也相对其他镇区高出不少，并且商业配套等生活配套比深圳一些原关外地区还要完善，因此对于居家来说是个不错的选择，特别是在沙井的高房价压力下，考虑长安是个不错的选择。不过长安与深圳两地对接，除广深高速外，仅有107国道和宝安大道两道路相接，整体的接驳度很低，这可能也是深圳与长安两地虽近但不火的原因之一吧。

感谢大家关注老牛，最后附上福利：

海岸城皇茶排队太夸张，但传说中的正宗东莞皇茶在哪？老牛给你指路看下图！

不知道去可以导航到长安中心小学，然后东面约100米即到！每当老牛看到海岸城皇茶排队状况的时候，我总觉得能陪你一起买皇茶的一定是真爱！