老牛考察日：龙华近期新房简评

壹城中心二期，即5区，2栋4座塔楼，主推约72㎡－89㎡三至四房、约126㎡五房。

项目位于龙华新区龙华老城，北临东环一路，南向为项目内规划的九年一贯制学校，因此西南-东北向的视野相对其它区来说，比较开阔，西南向约有200m的楼间距，是5区最为突出的亮点。

从其*宣传资料上看到的部分户型推断得出，5区依然延续一期9区高拓展户型的风格，如果价格仍然与周边次新盘相近（4.4-5万/㎡），仍将是壹城中心的价格优势。

但是，作为“超体”项目，占地大，跨度广，5区与9区的地段价值暂时不能一概而论。目前来说，5区尚无轨道交通优势，周边环境以出租民房为主，稍显杂乱，生活配套和环境的提升有赖于壹城中心项目本身。

将推出的1栋公寓楼，含50平一房和65平两房户型，带装修，4梯16户，梯户比较小。

项目位于龙华新区红山与上塘居住集聚区，与中央原著相邻，居住氛围日趋成熟；周边旧改及新建项目众多，小环境的改造变化预期较大，大环境深圳北站商务区进入成长期。

商业配套丰富，与九方购物中心、沃尔玛相距距离近，项目三期底层也规划有商业。

但还是那句话，商务公寓入市门槛较高，首付约5成，贷款利率上浮1.1倍左右，10年贷款期限，杠杆率较低，前期投入资金量较大；后期转手税费较住宅高。

而且，一般来说无学区无申报入学的资格，租赁市场的群体有限。小户型尚好，可以满足单身群或年轻小两口。投资回报看重中长周期。

现场销售预计售价5.5万，而位于梅林关白石龙，同样的星河产品，星河盛世51平一房公寓，目前的二手房市场单价约5万左右，而几乎同面积段的住宅小户型，单价则为5.8万左右，甚至更高。另一端的和平里商务公寓约4.5万上下，住宅小三房已突破5.5万。这都说明住宅的价值比公寓要高得多。相比较之下，星河传奇5.5万的价格是透支不少的，比较虚，要不是现场销售就是瞎说，要不就是太看得起老牛了！

当然，具体销售价格还未知，倘若达到这个数值，又是自住需求的置业者，不妨多考虑周边的小户型住宅。而投资需求，要好好算笔账了。

图1：位置图GS(2016)2089

图2：项目整体效果图

图3：实景图

图4：与项目相邻的龙塘学校（九年一贯制，预计明年秋季投入使用）

金亨利二期已经封顶，早已达到预售的条件，不过开发商仍不急于入市，预计要拖到下半年，主推88-162平毛坯住宅，及少量别墅。

金亨利捂盘惜售的底气来自于深高龙华校区学区，楼市癫疯时候，其一期的二手房复式户型报价甚至达到10万一平，当然，这纯属“红灯笼高高挂”的性质。

项目二期在去年时，放风开盘价要去到7万，这价格与玖龙玺精装高拓 潜在的深外龙华校区相当啊，并且还是玖龙玺的高位价。如今的市场行情，高位去化非易事。

这不是说金亨利本身的项目如何，其地段，环境，学区，甚至户型，均好性都算上乘，也是近期龙华综合属性*的一个新盘。

可是不管是一期二手房还是二期新房，以其目前价格水平，借一所新学校炒作的水分太大。除非有真正的自住 学区头衔学区的需求，否则，已过分压榨了后续的增值空间。

图1：华侨城和招商的商业地块正如火如荼地建设中，金亨利一二期之间的白石龙学校，是该项目最大的溢价支撑因素

图2：金亨利二期南向的民治第三工业区，基本上已搬空，将由鸿荣源开发为商业用地，含超高层写字楼

图3：一二期之间的绿廊，该段已率先完工，届时将从人民路一直延升到北站，规模壮观

项目一期恰在14年“930政策”之前的半个月内入市，均价平方米，在浓郁的观望情绪下，打开了一道天窗，推出810套房源几近日光。

这一次，开发商似乎有意放缓入市节奏，从地基到现在已1年半了，塔楼约15层，还未达到预售的条件，开发商也不急于前期的推广宣传。

尽管该项目诟病不少，包括二期和一期一样的三角地块，楼间距过小，地块建筑密度高，社区花园小等问题，但该项目却很好地诠释了地段优势如何让普通楼盘逆袭。如今一期的二手房价格已在5.5万以上，45平一房住宅，单价去到6万。

如果没有资金压力，想必二期不会像一期那般保守，至于户型，期待值不必太高。

图1：近况实景

图2：从工程图建筑分布图看，二期由3栋7座塔楼组成，小小的三角地块，仅留下中间小块的休闲空间

图3：项目南边的龙光红山商业项目，地基工程中

二期预计10月份入市，预计户型与一期的类似，75-106平的高层，以及联排别墅为主。

项目周边的预期规划不错，大型集中型购物中心、体育公园文化设施，以及家门口的福苑学校，未来3-5年内的配套相当了得。

但是，公共交通不便是项目最大的缺陷，对于市区通勤的准置业者来说，是致命的。

项目主推住宅89-140平高层、复式，共576套；另有约30-60平精装公寓，共205套，预计年中入市，具体时间待定。

位于观澜老中心，观澜大道边，与去年入市的观澜玫瑰苑相邻，未来附近还有龙华线延长线的地铁站口。

整体环境有待于城市更新的提升，道路交通过于倚重已负载不堪的观澜大道，好在轨道交通预期比较明朗，预计2020年龙华线北沿线通车。

该项目的位置不能说是观澜*的，但也不是较差的选择，至起码，对于大多数市区就业的群体，置业观澜，更需要考虑的是通勤因素，而地铁是最大的亮点。

图1：整体效果图；

图2：今年早些时候的实景图。