由于深圳房价上涨速度较快，很多楼盘都宣称自己是豪宅，如何辨别豪宅的真伪就变得非常重要。特别像现在比如后海、宝中等等这些区域，不管是怎样的楼盘都打着豪宅的旗号。牛浩思从地理属性上来区分、定义什么是真的豪宅，避免用豪宅的价格买到一个普通住宅。
*是基础，奢侈是要靠打造的。*性其实是分地块属性的，奢侈代表了生活方式和一种精神文化。
奢侈品，其实就是一种超出人们生存发展需要范围的，具有独特、*、珍贵等特点的商品，也就是说它不是必需品。所以买豪宅和买奢侈品的理念有一定的共同之处的，就是不一定实用，但它一定是逼格很高。
市面上所打造出来的豪宅，有个趋势是套内户型面积越来越大，比如前些年南山的住宅，比如1618，比如太古城这块，主要是以大取胜，大就是奢侈、就是豪宅，最初的追求大、房间多，买六房的，就觉得是土豪，但是以前还是停留在实用的层面上。
但是现在宝安中心区的九十平米一个房，后来深业上城也是九十多平米一个房。到后来慢慢这种类型就多了，它可能面积大，两百多平米只有三个房等等，套内面积越大但它的功能空间不一定变大，要么就是阔景，11米的阳台，包括华侨城很多这种房子都是阳台很大，南北通透，包括百仕达用玻璃幕墙，讲究采光、讲究视野、讲究生活方式，并不是追求住多少口人，它就根本不实用。
豪宅一定是奢侈的、*的，这两个是它最核心的价值，并不是实用。
豪宅的理念，如果奢侈品是商品进化的*目标，豪宅某种意义上已经超出建筑的范畴，*资源的占有，奢华生活的体现，自然同建筑的完美融合，先不说它里面的实用性怎么样，但就外面来看，它不实用，但设计感很强，设计也是一种*的资源。
有设计感的东西，豪宅软装不一定是用很好的材料制作的，它可能只是一个实木的茶几或者布艺的沙发，但是它的设计感是很强的。特别华侨城那块园林打造很简单，但是很有禅艺，就是用低成本的东西通过设计把它的溢价给打造出来，这是设计感赋予它的价值。
地段的*性。
高端配套的服务体现和尊贵感。
高端的圈层范围彰显身份。
绝版的地段，首先这个地段的*性包括它的海景资源、配套资源，还有高端的商务配套，体现尊贵。目前来说深圳的豪宅基本上主攻两块，一个是圈层，一个是地段*。基本上大多数豪宅围绕这个阶段，就是做*性的地段。
未来豪宅价值多高，还是在高端配套上体现尊贵感，豪宅的价值走到多高，更多是从尊贵感显示出你的价值。
比如蛇口的泰格公寓，大概三房长租是每月2.7万，那栋楼很普通，里边的装修就像老的国宾馆，没有什么豪华的家具，但是能租到那么高的价格，就是因为它的服务。
在豪宅这块最终能体现出价值的就是服务。也许建筑品质、地段跟是一样的，但同样是一个豪宅产品，有一栋能体现出好的服务，可能价差就是没有天花板的那种。所以未来物业服务的配套对于整个豪宅达到多少水平是有关系的。
单单资源本身是无法构成豪宅价值基础的，只有当资源“*”，且被大家所“认可”，才能够成为豪宅的价值基础。
价格最终能走多高，这是围绕价值体系在进行支撑，价格、地段、资源、产品和服务。
财富阶层认同的高价格，高价*炫耀性的符号，如果卖得不贵一定不是豪宅。价格并不是说它的价值高，而是通过炫耀这种价格使它的价值更高，所以这才是豪宅高价的原因。
其实整个豪宅服务体系都是围绕着这种炫耀性来的，因为到后面是自我价值的实现。
核心地段等固有优势，权贵豪富的阶层标识。
不可复制的自然人文资源，占据大众认可的*资源，就是山、海、城市独特的景观等等的资源。
极具设计性，舒适的创新型产品，功能上全面超越一般居住需求
*豪宅不讲功能，一定讲服务、讲资源、讲身份，不讲居住。
2013年我给前海时代做前期定位，它地段确实挺好的，在前海占领了不错的资源，但是在产品功能上设计的时候就太刚需、太屌丝了，强调功能性，没有强调奢华性的属性在里面，所以目前至少在一期的时候只能算是改善型。
附加值高于实际成本，价值提升的核心动力。
小结：
从价格角度，豪宅的价值必然是一个城市的价值屋脊。
从客户角度，豪宅的客户一定是社会财富金字塔的顶层。
从产品角度，豪宅的产品必然具有相当设计感与不可复制性。
一个真正的豪宅它应该是有价格标签的，要买这个豪宅的时候，就要想到未来卖的时候谁来接这个房子，未来有可能接手这个房子的人，处在什么阶层来决定这个房子卖多少钱。因为豪宅不是实用性的东西。
如果看豪宅有那五大标准，占了其中三个或四个的时候，就已经可以确定它是一个比较不错的豪宅了，至少不会被忽悠。
比如南山有一个中心郡南山，在价格还没有拉开之前当时确实卖得挺贵的，但是现在别人的价格已经跟它远远拉开了，当时是七万四，挺贵的，我觉得那是一个典型的伪豪宅，卖得又贵，刚刚那五大价格支撑体系一样都没有占。
入门级、第三层级、第二层级、*层级，对应了不同的豪宅发展阶段。
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大、低密度、有一定的资源景观。
最终决定它价格的是必须要参照市场周边的价格，被市场价格所限定的，周边卖多少钱就决定了你卖多少钱。*的代表项目是银湖别墅、万科俊园，像现在银湖只有爱好的人才会去买，没有哪个人是特别要买银湖的。
深圳大多数的豪宅基本上处于这个阶段，就是发展的中级阶段，它的特点就是外面很豪华，比如外面挂石材、挂陶板、挂玻璃，它主要是品牌的堆砌，就是用什么品牌的家电、什么品牌的大理石，它只是一个符号和空间的舒适性。
失败案例：
天园，最早推出一些产品的时候不受深圳市场的认可，主要强调的是全套奢侈品家具，金碧辉煌的，全部用品牌堆砌出来的产品。这个阶段的产品诉求只是讲面子。跟入门级相比它有一定的差别，它的单价可能不高，但是它的总价会高，单价主要是受周边价格的影响，它主要是突出在总价的高上，不是一般人能接受的。
点评：
万象城的幸福里，确实挺豪华，配套周边挺好的，挺有面子，品牌打造得还挺好。还有1618也是这样，但是1618户型更大一点，它的双拼确实比较大，但还是在外行的阶段，还没有进入到更深的阶段，它没有形成圈层。
更多地代表一种圈层，它讲究的是居住氛围，与周边的环境结合在一起，就形成了像华侨城、蛇口、香蜜湖这种项目，可以说是比较高级的圈层，可能产品不一定是*的，甚至是比较老、比较旧的产品。
现在香蜜湖的房子是好几年前的了，不是最近新建的，也没有用什么很好的玻璃幕墙、外立面，可能也没有很强的设计感，但是它已经形成了圈层，圈层就是*，不可复制性，圈层不是那么容易制造的，圈层就像贵族哪怕没落了，但依然是贵族。
这种产品前期在它没有成型，刚开盘园林没有造好之前要参照周边价格，但是当它形成一定氛围、一定规模的时候就可以实现自我定价。代表项目就是纯水岸、香蜜湖壹号、鲸山别墅等。所以深圳有一些老的比较*的顶多在第二层级上。
*的这个层级私享层的层级上，目前深圳市场这种产品还非常少。
深圳湾壹号属不属于这个？也可以勉强算，但天琴湾和凯旋门是典型的自我定价，像前段时间二手房还不批凯旋门的贷款，就是因为它周围没有可比性，业主自我定价，值多少就报多少，周边没有参考性，对银行来说市场风险比较大的情况下觉得风险比较大，后来有段时间是不让凯旋门贷款的，其实就是自我定价的后遗症。
私密、享受专属，更多的是低调奢华和收藏品，到这一阶段基本是收藏品，像北京四合院，还有上海的九间堂产品都属于这种私享型的收藏类型的，买来就是收藏的。
像深圳湾壹号400和900平米的户型是有点收藏品的感觉。900平米户型是框架结构的，没有承重墙的，可以定制化的进行室内设计，一旦设计成型后来就成为一个*的产品。
最初级的是实现尊贵感，到后面是*感，前面只要面子，后面是不仅要面子，还是实实在在的*，最后面是实现了自我实现。自我实现就是自我定价，而且这种产品卖出去应该也不是通过普通的中介去买，而是应该在圈层内，就像买收藏品一样。
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豪宅未来客户特征
情感偏好较强，喜好精神型、投资型、拥有型、商务型、奢华型的产品特征。
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最典型的是产品诉求，*产品已经不讲究功能，功能性全部不在乎，就追求精神、文化。
精神文化这种东西很难衡量它的成本。功能肯定是要关注生活、工作方不方便，还要考虑到教育、学区问题，可能在财富阶层可能会考虑，当到后面的阶层每个人的文化或者精神不一样，会追求真的要应试教育吗？可能就不一定了。可能作为投资产品学区的时候这两各阶层还是比较介意的，所以到最后教育资源不是最重要的。
汉京九榕台
设计感，首先是全部玻璃幕墙的外立面，195平米只做了三个房间，这里加了一个功能房，整个11米的阳台全部是用玻璃幕墙。还有电梯入户。
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先不说户型设计这些东西，我的*个感受是自信心很膨胀，住在这里前海被踩在脚下，高高在上，自我实现的感受就出来了。
深圳湾壹号
这个是900平米的户型图，只有二十多套，高区是900平米，低区450平米。
就像写字楼一样是个框架结构，360度采光，全玻璃幕墙。不管是总部基地、深圳湾、深圳湾口岸，还有蛇口那边的海全部都可以看到。
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它的装修没有用真皮沙发，所有的家具摆设其实相对来说是比较简单的，可能像这种灯去宜家都搜得到，可能它的质量相对好一点而已。它主要是在这种特别室内的装修上面讲究设计感。它讲究的就是设计感，包括尊贵感，上面是一个工人过道，下面是主人过道，也就是把私密区联系起来，工人有工人的通道，主人有主人的通道，这两边是相互隔离的，这边是会客区，左边是私密的生活区，整个家庭设计里面也体现出了尊贵、身份、自我实现的价值。
龙岐湾壹号
这是一个收藏品，但是也体现出了很强的价值感，成本很低的，一块草坪挖个坑，买一个木头架子竖在那里，但是一进去就感觉这个东西好，设计感拔高了物业价值的一种重要体现。
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包括它的*性，门口有个海，私家沙滩，跟较场尾那块沙滩是隔开的。然后主卧两边采光，外面全部是一线海景看不到地平线的，这边是山，这是是从门口出来的泳池。样板间这栋楼卖的是1.2亿，这*只能是收藏品，这几年买了*没有人接手，变不了现，喜欢就去买。
包括它的高层公寓产品也没有人接手，但不可否认，住在这里自我实现的价值、自我自信心膨胀的价值还是在里面。
总结：买豪宅就是买欲望 *尊贵和身份最重要
豪宅等于奢侈品，就是买欲望。有钱了以后，如果是个人最终还是满足欲望，欲望是有尊贵、*、身份，就是想让别人认同我的欲望。有了*、尊贵、身份这些消费动机以后，最终体现出来自我实现。不要紧盯着功能空间，更重要的是它的不可复制的资源。
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