龙华上塘龙胜简析
片区楼盘价格区间：
350-600万 2-3房
1、交通：有地铁4号线和6号线（在建）贯穿经过，去福田方便，开车出行也比较便利。
2、规划配套：新区域有规划，规划定位仅次于红山，上塘地王助阵，空地和旧工厂比较多，工程施工影响目前城区面貌看起来有点乱。片区大型商业在上塘地铁口，还有港铁天颂商业，靠近红山的楼盘还能享受红山的配套。
3、品质：楼盘都比较新，而且都有花园社区，物管也比较好，未来配套建成后也是宜居片区。目前均价5-6.5万。
1、金地上塘道
主力户型：45㎡一房一厅，53-69㎡两房，78-89㎡三房
类型：高层 共10栋
物业：2.9元/㎡ 物管严
社区：2010年入伙，全部是高层，中小户型为主，户型实用率比较高，适合刚需选择。一期和二期是分开的，中间隔一条上塘路。大门物管很严，其它中介带客户都很难进，这也保证了小区的安全性，有部分原因是金地有自己的物业，也做租售。园林环境还比较干净整洁，入住率比较高。距离商业沃尔玛大概500米，但是离地铁距离稍微有点远了，未来地铁6号线上塘北会方便近一些。
容积率：2.8
周边配套：沃尔玛500米，还有九方购物中心
交通：离4号线地铁站稍微有点远，开车出行还比较方便
教育：龙华实验学校（9年制）
近期成交参考：65㎡两房320万，89㎡三房508万
近期放盘参考：54㎡两房345万，89㎡三房530万
综合点评： 楼盘中小户型多，总价和单价在上塘片区算最低的，户型利用率高54平就可以做两房。目前小区旁边商业还欠缺，还好能享受红山的部分配套，带龙华新区实验学校学区。缺点是楼盘旁边有部分城中村，还有离地铁口距离有点远。
淘房哥置业建议： 买不起红山的楼盘，近红山的上塘也是不错的选择，未来的上塘也值得期待，规划项目也比较多。最大的优势是价格相对低，而且小户型多低总价，也是知名的开发商楼盘，物管也不错。目前均价5-5.8万。
2、合正中央原著
主力户型：89㎡三房，128㎡双拼三房，143㎡双拼四房
类型：8栋高层 部分别墅
物业：3.2元/㎡ 物管好
社区：2012年入伙，但是批地时间是1991年，高层和别墅组成。楼盘品质比较好，架空层园林，人车分流，车位也充足。离红山比较近，可以享受配套商业。高层呈L型分布，楼盘没有遮挡，户型基本都是朝南，最小面积的都是89平的三房，其它的都是双拼户型，要两个名额的才能买，二手的放盘量不算多。
容积率：2.6
周边配套：沃尔玛和九方购物中心
交通：离4号线地铁站稍微有点远，出行去福田还比较方便
教育：龙华实验学校（9年制）
近期成交参考：成交不多，近期没有成交
近期放盘参考：89㎡三房667万，128㎡三房750万（毛坯）
综合点评： 楼盘属于中高档，户型整体是比较棒的，客厅出大阳台，无遮挡视野都比较好。都是大户型，总价最便宜的报价都要650万起。离红山配套商业也比较近，龙华新区实验学校也就在楼盘旁边，户型双拼也是导致成交量小的原因。
淘房哥置业建议： 楼盘整体素质都比较好，户型也不错，适合居家改善，商业配套和学校也都在旁边。就是离地铁站稍微有点距离，但也能免除噪音影响。目前均价6-7万。
3、卓越皇后道
主力户型：89㎡三房，155-163㎡四房
类型：6栋高层 8栋别墅
物业：3.4元/㎡ 物管比较好
社区：2014年入伙，批地时间比较早是1993年，楼盘比较新，入住率不算高。带开发商精装，直接入住少了装修的噪音影响，楼盘板楼结构，基本都是朝南和偏南。户型种类不多，最小的是89平三房。
通风和采光好，楼盘品质是不错，就是位置有点偏，离上塘片区要过一条新区大道，有点不太方便，而且周边是农民房包围，附近还有一个搅拌场，等待周边的拆迁旧改时间会比较长。离上塘地铁口也有点距离，最大的优势是价格相对有吸引力，500万可以买89平的精装三房，近期成交还不错。
容积率：2.36
周边配套：离上塘商业综合体有点距离，周边的城中村只能解决日常的基本需求
交通：离4号地铁线稍微有点远，出行走福龙高速去原关内比较快
教育：龙华实验学校（九年制）
近期成交参考：89㎡三房500万，155㎡四房728万
近期放盘参考：89㎡三房510万
综合点评： 卓越也是大开发商，自己的物业相对也不错，带精装修，楼盘都很新。还有一个最大的优势是楼盘价格相比上塘其它楼盘不高，户型都比较不错。就是位置有点尴尬，稍微有点偏，周边有城中村和一个搅拌场，等旧改拆迁的时间会比较久，但这也说明未来是有预期的。
淘房哥置业建议： 单说小区品质还有户型是不错，就是位置离其它楼盘有点距离，等周边改善要比较长的时间，适合总价就500万想在上塘买个好点的三房，对小区居住品质有要求的，最好有车的家庭，这个小区停车位也是很充足的。目前均价5.5-6万。
4、特发和平里
主力户型：83-89㎡三房，89㎡复式四房，125-183㎡四房
类型：15栋高层
物业：2.98元/㎡ 物管比较好
社区：楼盘比较新，分两期开发，一期是2014年入伙，二期是刚入伙。楼盘全部是高层，容积率比较高，绿化面积不算多。真正的地铁口物业，龙胜地铁口就在楼盘旁边，未来的地铁6号线也会在附近经过，部分靠地铁高架的户型会有噪音影响。一期有一栋公寓，二期还有部分人才安居房。
容积率：4
周边配套：自带裙楼商业，港铁商业综合体，中海锦城商业
交通：4号线龙胜站，未来6号线上塘北站。走福龙高速去福田比较方便
教育：高峰学校（属大浪片区）
近期成交参考：84㎡三房500万，89㎡三房528万
近期放盘参考：89㎡三房510万
综合点评： 地理位置好，地铁交通方便，有两条地铁线经过，附近也有两个商业综合体，目前还没进驻，但是未来还是可期的。楼盘也新，周边旧改项目比较多，上塘双地王也在附近，目前施工的影响周边面貌不理想，有灰尘和噪音。户型一般，没什么赠送。属于大浪片区，带不错的高峰学校学区。
淘房哥置业建议： 楼盘新，地段好，要求地铁近，商业配套方便的可以考虑。看好未来的周边配套，建成后也是宜居的区域，目前周边项目施工环境不太理想。均价5.5-6万。
淘房哥-文峰：
咚咚找房楼盘研究专员，熟悉龙华和坂田区域内的楼盘，包括区域现状、新发展规划。熟悉二手房交易流程，专业为你解决买房和卖房的问题，提供客观中肯的置业建议，欢迎来咚咚找房免费咨询探讨。
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