有网友给老牛留言，说看多了宝中、龙华的房价，以前只能默默行注目礼的华侨城、香蜜湖，已然不再是遥不可及的存在。相比之下，拥有一套香蜜湖的房子，不用再冒着银行卡被掏空的危险。
老牛听后觉得真的只有暴发户才能说出这样的话，然而当老牛想要在华侨城和香蜜湖里挖点什么给大家的时候，却感觉到了同是香蜜湖片区的安托山那幽怨的眼神。
我知道它多年在两大传统豪宅片区里藏着的是比枯藤老树昏鸦还苍凉的落寂、无奈和屈辱。
老牛必须再次让它在聚光灯下，找回多年来失去的快乐和属于它的荣耀。老牛想说的是：最后出场的才是大咖！
姐妹篇
回顾一下老牛和安托山的缘分，可以看看今年浪漫情人节写下的这篇：
《不毛之地将蜕变成蝶，安托山片区未来可期》
安托山深藏多年，如果说老牛的一篇文不足以让你了解它，那么就写两篇嘛。
豪宅片区之所以是豪宅片区，华侨城和香蜜湖的湖光山色、鸟语花香、曲径通幽、亭台水榭，想必“来了就是深圳人”的各位必定有所耳闻，就算没吃过猪肉，也见过猪跑。虽然近年来两大传统豪宅片区因新入市的盘太少已逐渐淡出大众视野，但，“不在江湖，江湖却一直有我的传说”才是它们霸气侧漏的价值所在。
入市的盘太少并不是问题，30年来作为工业区的安托山，在对落后产能等工厂的集中清理、片区规模开发中，同时动工的住宅达到五个之多，这在发展成熟的福田是很少见的。说逆袭完全不符合它豪宅地段那种贵族的气质，也许蝶变才能真正诠释它。
安托山是一张白纸，几个企业主的搬迁比农民房旧改要来的容易。污染企业的整体停工和搬迁也是老牛一直强调的牵一发而动全身，同时动工的住宅达到五个也是福田现阶段所有片区中*，只此一家。所以说安托山的开发已进入了快车道。
上一篇文章老牛更多的是讲安托山的过去，这次将分析它的规划、地段和未来与周边的结合发展。
下图为老牛多方收集、综合资料制作的一张图。地块分布部分为现状，部分是建设中或已规划。
（欲索取原高清大图，请下载咚咚找房后找牛浩思，免费提供）
一、区位分析及片区规划
从区位上看，安托山在香蜜湖与华侨城的夹层中，背靠塘朗山，南临农科与车公庙。
福田“十三五”规划中，香蜜湖片区被规划成深南轴线的金融产业带，香蜜湖安托山片区进入规模开发期。同时，车公庙也在改造，这个片区要打造深圳金融的“新名片”、“新地标”以及现代高端服务业集聚基地。
安托山与各功能区的区位图
安托山与香蜜湖金融带的距离约2公里，地铁7号线的10月底开通更是将两者紧密的联系在一起，从安托山出发，私家车出行算上红绿灯及早晚高峰的车流情况，用时不到15*便可到达。
图为香蜜湖金融区示意图（图片来自高楼迷）
1、南山区侨城北片区更新规划
侨城北区为北环大道、广深高速、侨香路、侨城东路延长线围合的地区，总面积约88万平方米。
确立了依托华侨城的环境优势和产业活力，将侨城北区打造为联动华侨城组团与安托山-龙珠组团的都市活力空间的目标，促成大华侨城片区成为中国都市型创意文化产业区的独特样板，丰富深圳的城市文化名片。
充分利用周边优势产业的支撑效应，通过片区现有创意性产业的带动及积极的政策支持引导，配合相关规划的产业定位，促进片区从低端生产向创意性新兴产业的成功转型；通过更新开发提高土地绩效，新增创新型产业建筑空间，促成研发创新机构的入驻和国家创意型新兴产业区的形成；通过提高建设及配套水平，吸引和汇聚创新型企业与高科技人才，促成创意产业生态体系的形成；通过协同城市基础设施与片区更新开发容量的支撑关系，保障片区集约发展的同时各功能系统维持高效运转。
侨城坊
侨城北创意文化产业区升级改造项目
位置：
紧邻南山区华侨城景区，位于侨香路北侧，广深高速与北环大道交界处以南的区域
建设单位：运泰建业置业有限公司
主要功能：产业办公、公寓住宅、集中商业
建筑高度：150m
建设用地面积：48752.42㎡
总建筑面积：303500㎡
侨城北创意文化产业区紧挨着安托山，已建成的商业体有智慧广场、东方科技园、华科大厦、华星大厦等，在建的除了侨城坊二期还有金迪世纪大厦。
未来侨城北片区与安托山组团的联动会随着各项规划的落成逐渐频繁，安托山周边有了产业集群，片区的价值将会进一步提升。
2、安托山公园：
公园用地障碍已清除 将建成博物公园
对于宜居性，休闲与绿化的完善是不可或缺的因素之一。保证生态廊道贯穿，促进生态恢复是安托山规模开发的其中一项重要工程，作为市级生态廊道其中一环，在立项达11年之久的安托山公园至今未见胎动，老牛了解到目前已交由区城改办建设。
深圳是全国*的花园城市，城市绿化覆盖率超过45% ，在全国领先且无可匹敌，从塘朗山到园博园再到红树林的绿化生态廊道是全市绿化率*的绿化带。
因此，安托山缺失的一环将很快被填补。
安托山公园多次修改设计后，*的方案是建成博物公园。
安托山本是一座石山，作为填海用的采石场。今天的黄金地段后海、宝中当年填海也有安托山的一份力，土地里还带着从安托山采来的石块。安托山公司的开采年限截至2006年年底，后因补充协议延期至2008年9月，期满后公司以缺乏产业转移用地等理由拒绝搬离。安托山公司的行为在一定程度上影响了公园的筹建，但并非决定因素。安托山石场及员工生活区、混凝土生产区占地范围很大，其中只有一部分属公园用地，经过多方协调，这部分在2014年底已交给有关部门。
到了今年5月份区委有关部门还在为安托山公园工程出谋划策，至于什么时候能开工老牛认为或许是在住宅群逐步开工后，片区的断头路及规划道路完工，倒逼公园的规划落实。
安托山公园现状
安托山公园是片区画龙点睛不可或缺的一笔，在片区加速开发的背景下，已多次更改设计图的安托山公园用地障碍已清除，施工无压力的情况下，开工应该是近期的事情，老牛预测最晚在明年会动工，让我们拭目以待。
二、交通及配套
1、片区微循环路网
目前片区内微循环路网在东西两头已经基本完善，只有中部这块地方的建设尚未动工，但随着新盘的开工，中部路网的完善只是水到渠成的事情。按照法定图则，我们可以看到侨城东路未来将穿过安托山东延至北环，这对安托山的交通便捷性将是一个非常大的提升。
法定图则规划微循环道路，未建成或未贯通的有：
东西向
1、北环辅道
2、侨香五道
3、侨香四道
4、侨香三道——友邻道
5、侨香二道
6、侨香道
南北向
1、鸿新路
2、安托山二路
3、安托山三路
4、安托山四路
5、安托山五路
以上共11条路。
安托山五路及侨香五道预计在万科两个盘建成后将会开通，安托山四路底下是地铁7号线沿线，预计在地铁开通后会动工，因为这条路也涉及到目前片区内在建的另一个项目——安峦公馆的交通问题，包括侨香四道及侨香三道。
在微循环道理尚未完善下，地铁显示得尤为重要，2号线有深康站、安托山站、侨香站在片区内，10月份即将开通的7号线有深云站、安托山站，值得一提的是安托山站是2号线及7号线的换乘站，其所在位置正好是安托山中部待开发片区的中间位置，未来对这个地块入市的住宅或商业都有较强的价值支撑作用。
2、双地铁口效应
加速片区内楼盘的建设及配套的完善
正如老牛上一个帖子讲到的，福田已建好的双地铁口全部都位于福田中心区一带，如少年宫、福田、市民中心、购物公园、会展中心等站。基本上都是属于福田集中休闲或功能性强的地方。
未来福田双地铁口有：安托山、车公庙、石厦、上梅林、景田、华强北，而其中只有安托山站的周边比较差，其它几个双地铁口都是产业或住宅集中地，因此老牛认为政府在安托山的规划及发展的前景上是高规格和寄予厚望的。
2号线
串联起安托山与全市金融产业基地的联系
我们把2号线比做富豪线并不是没有道理，2线号途径三大传统豪宅区：蛇口、华侨城、香蜜湖，并经过后起之秀的后海。经过金融及高新产业基地：深圳湾总部基地、科技园、福中、华强北、大剧院、东门。2号线串联的几乎是深圳一条金融产业链，而安托山便是这个链条中的其中一环，这一环未来将是金融产业带及现代高端服务业集聚基地。
7号线
联系主要居住区与就业区的局域线
连接布心、田贝、笋岗、华强北、福田南、车公庙、龙珠、西丽等片区，是联系特区内主要居住区与就业区的局域线。东西向横穿深圳市区，线路布局呈“V”形，是深圳市轨道交通线网中的局域线。
如果说2号线让安托山加强了东西两头的联系，那么7号线就是南北的联系线和东向的加强线，其中往南走经过的车公庙是福田“十三五”被规划成深南轴线的金融产业带，而上沙和沙尾站所在的大金沙是福田的最大的旧改片区，未来政府将投入300亿，总建350万㎡与412万㎡的产业空间，是大冲旧改的2.72倍，岗厦旧改的5.44倍。
3、配套：依靠农科片区丰富配套
承载着改革开放先锋的安托山工业区逐步完成历史使命，落后的产能浪费土地资源，整体规模开发已是箭在弦上，但工厂刚搬迁清理出来，配套自然还没那么快跟上，目前购物只能靠周边的配套，好在农科片区的商场颇多，其中距离最近的有华润万家、深国投广场，深国投里面有山姆会员店，较远的有香梅北的沃尔玛、东海城市广场，还有新开的东海缤纷天地。
往西边走还有华侨城创意文化园、欢乐海岸等。欢乐海岸看似比较远，老牛试过有一天晚上8点从安托山开车去欢乐海岸，沿着侨城东路往南走到尽头右拐便到，用时不到10*，非常快。
三、用地现状及住宅供求
用地现状，安托山西侧属南山地界，其中有两个较大的地块是空地，其中有一块是政府用地，另外一块是地铁—万科的地。
东侧基本已建成，在听泉居的位置往东南侧看，可以望见东海国际公寓等车公庙的高楼。
目前开发建设用地主要集中在中部，目前动工的住宅项目有安峦公馆、万科瑧山府、万科香蜜府、合正项目，非住宅类的有安托山总部研究基地。
南天电力更新单元示意图
值得一提的是安托山大部分地块属于侨外初中部及高级初中部的学区。
看看周边商品二手房售价情况，每个盘入市的套数都不多，但交易相对还是比较活跃，均价区间在8万-12.5万之间。（价格来源链家地产）。
片区新盘：安峦公馆和万科瑧山府
目前确定年底入市的盘有两个，一个是安峦公馆，一个是万科瑧山府。
那么我们来扒两个盘的具体情况，两个盘目前在建中，户型图均未公布。
1、安峦公馆
拟建设 6 栋住宅楼及办公楼，总用地面积14326.7㎡，总建筑面积82,641.06㎡，计容积率面积为60,947.12㎡，建筑容积率为3.8，绿地率为35%。项目主要包括人文阔宅、奢享loft公寓、*空中别院及商业配套。
项目现状，已出地面三四层。据老牛了解，户型面积在125㎡—165㎡之间。
此项目最大的特点是与双地铁口的无缝连接（2、7号线安托山站），作为改善型物业（舒阔4~5房），周边已规划的地块有国际交流学校、小学、商业、卫生医疗、问题设施等。
其位于安托山中间位置，居住的环境前景非常好，没有主干道噪音的影响，除了自身的商业外还有邻近的万科香蜜府的商业，距深国投广场也比较近。
2、万科万科瑧山府
位于安托六路与侨乡五路交汇处，项目一期占地面积32303㎡，建筑面积175111㎡，容积率仅为4，由7栋户型纯粹的大平层住宅构成，以大面积户型为主，产品面积段约240㎡，对于一张白纸的安托山，片区高规格的规划配合大户型的豪宅定位是合适的。
3、两盘大PK
位置：
如果将安托山即将入市的两个盘做对比的话，老牛认为安峦公馆的位置比万科瑧山府相对要好些，瑧山府北向的单位会有北环的噪音影响，而安峦公馆没有这个问题，因为作为改善性住宅噪音的控制尤其重要。
交通：
安峦公馆是无缝连接双地铁口，而瑧山府到地铁口的距离还有约360米的距离。如果开车的话，两者上北环或走深南各有优劣，基本打平。但安峦公馆毗邻的雅福居有公交站台，瑧山府这边尚未规划。
价格：
两个盘距离比较近，价格方面应该相差无几，但万科的盘报价预计会贵一点，纵观全市所有万科的新盘，开盘价都要比周边贵一些，这点万科是出了名的。
我们暂且看做同样的价格，安峦公馆的户型面积在125-165㎡之间，万科最小面积在230㎡以上，那么总价方面安峦公馆是有比较明显的优势。
楼盘质量：
万科的楼盘质量及物业在深圳是数一数二的，万科的盘卖得比周边要贵很大程度也是依仗其有口皆碑的物管。
而安峦公馆是耀凯地产在深圳的*个盘，耀凯想要在深圳打出名堂，*个项目必定会作为其标杆和公司形象来进行打造。
所以在楼盘质量上，老牛认为或许会不分伯仲，况且安峦公馆也是引进万科物业，这对项目的整体价值又加分不少。
老牛综述：
安托山未来2年将惊艳全场
福田近期最受关注的片区是超大体量旧改的大金沙和一张白纸的安托山，安托山无论区位或规划可以说比大金沙要更高一个层次，且建设的速度要更快，因为安托山没有拆迁的问题。
随着住宅项目的建设，片区的道路也在加快完善中，包括作为市级生态廊道的安托山公园的建设也会跟着加快进程，规划的市政配套设施如：市血液中心、市急救中心、综合医院、三甲妇儿医院等机构用地也已经预留。
老牛相信，未来两年内安托山必然会有翻天覆地的变化，并且在已发展成熟的香蜜湖和华侨城的夹层中最后出场，必然会惊艳全场。
粤公网安备 44030402000760号
