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“禁墅令”加码! 大户豪宅或绝迹深圳一手市场?

咚咚牛浩思 牛浩思 发布时间:2016.11.03 18:19:41
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根据晶报报道,市发改委于近日印发《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录(2016年修订)》(以下简称《目录》)。《目录》中将产业分为鼓励发展类、限制发展类和禁止发展类三大类。其中别墅类房地产开发项目、高尔夫球场等被列为禁止发展类产业。


禁止高尔夫、别墅类的地产开发,已经有十几年的历史,属于老生长谈,并不是什么新词,但之前一直是被划为限制发展类的范畴;这是首次被划为禁止发展类产业,而对于禁止发展类产业的定义为禁止投资新建项目,现有生产能力在有关规定的淘汰期限内予以停产或关闭。


禁墅令历史


别墅禁令源于2003年,首次将别墅类用地归于限制发展类产业,并限批别墅用地。


2012年,国土资源部、国家发改委联合印发了《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》,增加了“住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定”,这也是我国首次将别墅类房地产项目列入最新版的限制、禁止用地项目目录中; “不得以任何形式安排别墅类用地。”2月底国土部公布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》,再次强调停止别墅类用地的土地供应。


2016年,国土资源部表示将进一步从严土地管理,重申全国各地停止审批别墅类供地和办理相关用地手续,对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时,还严格要求限制低密度、大套型高档住房的土地供应,从而进一步调控住房供应结构。


深圳最新的政策调整为禁止发展类产业(禁止发展类产业定义:对于禁止发展类产业,禁止投资新建项目,现有生产能力在有关规定的淘汰期限内予以停产或关闭。),别墅调控加码,是否代表着别墅将绝迹与一手市场呢?


禁墅令下的擦边球


1、高低搭配


03年禁墅令出台后,开发商在普通的住宅用地中,将地块分为别墅区和高层配建区,通过弱化园林、缩窄楼距、高层配建等做法调整容积率,提高别墅占地面积。


观澜的招商观园

坪山的大东城

2、规避独栋概念


别墅的定义存在漏洞,国土部对于别墅的明确定义是“独门独院、两至三层”,这意味着除独栋形式的别墅外,包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型,仅属于高档住宅。


下图为南山林语堂,仅30套15年出售,主推建面220-240㎡叠加别墅,又称为退台复式洋房。


 

禁墅令对深圳市场的影响


深圳首次将别墅划为禁止发展类产业,除在土地供应上严格控制外,对于类别墅即联排、花园洋房等项目的审批也会越来越严格。


从土地供应角度来看,深圳土地资源日益紧张,人口居住密度较高,中小户型是发展的长期的趋势,政策更偏向于土地供应在普通商品住宅上的开发。


从供需角度来看,开放二胎的情况下,普通家庭120-140平米之间可满足基本需求,豪宅大户普遍呈现供大于求的局面,政策上避免开发过剩,推高豪宅类产品库存。


从房价角度来看,开发商高价拿地的压力下,希望通过低密度的高溢价的产品,取得高回报率,但同时高端住宅价格上涨,周边低端楼盘也跟风上涨,拉高了整体房价。


 

目前深圳在售别墅


福田


兰江山第28墅:位于福田区香蜜湖北莲塘尾片区北环大道以北。项目剩余少量320-400平联排和叠加别墅,其中联排别墅总价6500万/套起,叠加别墅产品总价约4500万/套起,样板间开放中。

 

安峦公馆:


位于福田香蜜湖安托山片区,是深圳最正统的豪宅区。项目坐落于侨香路三道与侨香四路交汇处,交通路网发达,3分钟直达北环、深南大道;地处地铁2号线、7号线安托山站A、D出口,轨道交通便捷。项目共规划264套125-165平住宅,10月1日已开放体验中心,预计年底入市,具体时间待定。

 

南山


汉京九榕台


属于小南山半山豪宅。作为片区罕有的低密纯居住物业,项目容积率仅为2.2,车位比超过1:2,产品包含小高层及别墅,其中16层小高层仅4栋,共290户珍稀单位。


目前清盘在售住宅、别墅单位,180-190平3房,约2400-2700万/套;400-460平米六合墅,总价约7300万起/套。


香山美墅:


位于深圳市南山区华侨城片区,东面为香山里等高档小区,东南面为成熟的波托菲诺社区,南面香山西街一路之隔为白石洲,西面为沙河东路及名商高尔夫球场,北面为北环大道,交通便利,地理位置优越。


香山美墅花园及后续待开发用地共占地面积约18万㎡,总建筑面积约70万㎡,属于深圳市核心区域罕见的非旧改类的大型高端居住社区。产品类型多样,含联排住宅、合院住宅、叠拼住宅、小高层住宅及超高层住宅;其它用地产品为超高层住宅。


目前在售177-185平4房,均价约8.5-9万/平。

 

宝安


新世界名镌:


誉名别苑位于宝安区新安街道尖岗山片区、西侧为曦城三路,南侧为待建城市公园用地。目前在售约440-660平别墅,均价15-18万/平;另在售200平以上洋房,均价7-8万/平。

 

前海湖山壹号(御景水岸花园别墅项目):


前海湖山壹号为恒丰地产打造的高端别墅住区,位于宝安区福永街道广深公路西侧,107国道以西、福永立新水库旁。项目总用地面积87390.64㎡,总建筑面积161010.96㎡,整体容积率1.14,别墅容积率仅为0.6,别墅由450㎡的独栋、250-350㎡的双拼、226-280㎡的联排及175㎡的叠拼组成,共计221套。 


现仅剩少量355平双拼别墅在售,均价90000元/平,总价约3000-4000万/套。

 

龙华


珑门二期:


位于观澜观光路以南,紧邻规划的观澜文化体育公园。项目主推75-120平3-4房,预计年底入市,别墅尚无具体推出时间。


金地1號院(金地天悦湾别墅项目):


金地1號院位于深圳观湖街道横坑水库片区,梅观高速与环观南路交汇处。金地1號院由3栋双拼及14栋联排组成,共计104套,双拼面积为220平方米,联排面积为190平方米。

 

在售少量220平双拼别墅和194平联排别墅,均价约6-8.5万/平.

 

盐田


半山半海项目:


位居梧桐山半山之上,三面环山,项目共19栋,其中包括1栋高层,1栋联排别墅,9栋双拼别墅和8栋独栋别墅。项目以独栋和双拼别墅产品为主,背山面海,采用完全人车分流原则,部分别墅赠送4层地下室为深圳市场罕有,更有2:1的奢华车户比,打造真正的低密度大社区。

 

毛坯现房在售367平联排别墅,约2800万/套起;416平独栋别墅,约3800-4600万/套。整体均价11万/平。


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