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《深圳市城市更新办法》7年后首次修改 亮点在哪里?

牛浩思-旧改先锋 地产 2016.12.8 19:32
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深圳市人民政府令(第290号)发布了关于修改《深圳市城市更新办法》的决定,针对2009年12月发布的《深圳城市更新办法》(第211号)做了一次阶段性的修改,其实在2012年的时候还发布过一次针对该办法的实施细则。


09版《深圳城市更新办法》是具有重要历史意义的文件,首次提出了城市更新的概念,而不是之前的“升级改造”,明确其适用范围覆盖了各类旧区。首先,设立了城市更新单元规划制度,提出了多种改造模式和改造方式。其次,明确原权利人可作为更新改造实施主体,改造项目无需由“发展商”实施,同时政府鼓励权利人自行改造;最后,《更新办法》可覆盖全市范围各类更新改造类型,是深圳城市更新的重大突破标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市历史性新阶段


12年发布的实施细则进一步规范深圳城市更新活动的开展,要求建立规范、有序的城市更新长效机制。同时明确职能分工,计划和规划编制以及三类更新手段的实施细则。


这次针对《深圳城市更新办法》的修改决定,可以理解为还是同一个办法,只是阶段性的局部修订:


一、删除第二十七条、第三十六条至第三十九条。


第二十七条 功能改变类更新项目应当缴纳的地价按照以下规定确定:

(一)改变功能的原有建筑面积部分,按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价,扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价;

(二)改变功能的增加建筑面积部分,按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。

非商品性质房地产转为商品性质的,应当按照有关规定另行补缴相应地价。


第三十六条 拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。


第三十九条 本办法第三十六条至第三十八条规定情形以外的拆除重建类城市更新项目,按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价,扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。

非商品性质房地产转为商品性质的,应当按照有关规定另行补缴相应地价。


二、删除第三十五条中“本办法”字样。


第三十五条 权利人拆除重建类更新项目的实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后,应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同,土地使用权期限重新计算,并按照本办法规定补缴地价。


三、在第四十八条后增加一条:“城市更新项目地价计收的具体规定,由市政府另行制定。”


第四十八条 规模较大的城市更新项目可以分期实施。


四、在第五十条后增加一条:“为了推进强区放权,加快城市更新实施,市政府可以根据工作实际,调整职责分工,创新工作机制,并向社会公布。”


第五十条 相关管理部门及其工作人员在城市更新管理中有违法违纪行为的,依法追究行政责任;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。

对城市更新实施主体违反城市规划和土地管理等方面法律、法规的行为,应当依法追究法律责任。


此外,对条文序号重新编排并重新公布。


解读】:


以上梳理的三个时间节点,只是让大家清晰的认识到:《深圳城市更新办法》的本次修改只是阶段性的修订优化,以实践中遇到的问题为导向和意见反馈为参考做出改变。个人认为本次修改的核心是:强化规划引领、强区放权、简化地价体系,最终达到有序更新、创新工作。


包括前段时间发布的“十三五”城市更新专项规划和住房建设规划,始终要讲求改造和供求平衡。强区放权,是为了加快更新实施。另外,深圳城市更新的地价体系被项目拓展和从业人士普遍反映很复杂,测算繁琐,所以本次针对地价体系做了修改,目的就是简化,比如统一地价标准,取消地价测算和原有合法面积挂钩,对城中村、旧屋村提高免地价的容积率水平等。


概括来讲,修正是为了更好的开展后续的工作,其实新一版的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》才是需要关注的重点,因为它才是代表深圳城市更新新的政策举措。本次《办法》的修改对《暂行措施》的出台也有一定的铺垫作用,梳理问题与解决问题的态度才是亮点。

  


城市更新 独家视角

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