名企薄利竞拍，“双限双竞”地周边规划详解

12.14日下午拍卖三块双限双竞用地，其中大鹏和坪山两块地，分别被保利和碧桂园两大房企获得。而龙华项目因故终止竞拍让本来摩拳擦掌的开发商措手不及，做了一个戏剧性的结尾，究其原因还要看后续的官方解释。

双限是指，限销售房价和成交地价；双竞是指，竞成交地价和人才住房面积。

当总价限定的条件下，竞拍成交地价的意义不大，人才房成为*的竞拍标准。但新增的人才配建面积越多，利润空间也越簿。

以大鹏地块为例，保利以6.8亿拿地，含人才房的楼面价是11671.6元/㎡，除规定配建面积，另竞拍新增人才住房8000㎡，扣除人才房的楼面价约17298元/㎡。而双限中的销售均价为27000元/㎡，扣除地价、建安费用、各种税费，还能剩下多少？

【大鹏地块（G16506-0144)】

参与竞拍的有11家：盛迪嘉，天地源，中电建，保利，深物业，万科，招商，碧桂园，大鹏投控(大鹏新区管委会)，人才安居集团。

大鹏地块由东莞市中骏房地产开发有限公司获得，即保利集团子公司。

保利以6.8亿*限价拿地，配建人才房不得低于10952㎡，最终保利以新增8000㎡，最终人才房配建18952㎡的代价拿到。可销售面积剩下3.9万㎡左右。扣除人才房的楼面价约17298元/㎡。而双限中的销售均价为27000元/㎡，扣除地价、建安费用（商品房+人才房）、各种税费，预计10.6亿的总销售额还能剩多少？

项目位于大鹏新区鹏飞路南侧，位于大鹏街道核心区范围，该地块位置初看并不理想，且地块规模偏小，不足两万平占地，临近鹏飞路主干道，未来或有车辆噪音影响，距离核心配套区位置较远，属于比较尴尬的位置，目前来看最明显的优势为北向高层可看打马坜水库景观。

从大范围来看，片区内周边有华侨医院、大鹏汽车站、文化广场、华侨中学等配套，距离规划中的8号线地铁线站点约1公里左右，沿鹏飞路向东进入华侨城规划建设的大鹏所城文化小镇范围。向南约3公里，进入规划的佳兆业“大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目”范围内。未来华侨城、佳兆业在大鹏总投资共近600亿，打造集旅游、休闲、度假、娱乐、购物等于一体的滨海度假综合体。

目前周边在售KPR佳兆业城市广场的公寓产品：45-79平米公寓、47-50平住宅，项目整体均价29500万/平，项目规划有4.8万平米的商业体量。

华侨城于今年10月份与大鹏政府签订合作协议，总投资约300亿元打造“大鹏半岛全域旅游示范区项目”，300亿元总投资额具体将落实到以大鹏所城为核心的文化小镇项目、龙岐湾片区的智慧海洋游乐带和东西涌片区的山海度假休闲带。

以大鹏所城为核心的文化小镇项目范围将东扩至东山寺，南延到较场尾海滨，分为文化旅游衍生带、历史文化古迹带、生态田园农庄带、文创社区融合带和滨海休闲度假带等五个部分。龙岐湾部分项目计划兴建冰雪世界、漂流、海洋奇梦世界和海底世界4个主题项目。

东西涌部分则计划建造七星级酒店群落，包括七星级地标酒店、5个海洋主题度假酒店，一座世界一流水准的国际会议中心。另外还将利用东西涌的岸线优势，建游艇码头、海洋美术馆、滨海艺术小镇和国际生命健康中心等。

佳兆业早在2014年，联合生命人寿54亿拿下深圳史上最大地块“大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目”，即佳兆业金沙湾国际乐园项目。

项目总占地面积超过150万平米，总投资近300亿。拥有冰雪世界、水上乐园等多功能娱乐项目，是集旅游、休闲、度假、娱乐、购物 、演艺、科普等于一体的大型国际乐园。

今年8月，已经公布了项目的详细蓝图规划设计方案，项目首期已经开工，将以迪斯尼、环球影城等为目标，打造中国华南区高端的旅游度假区。

【坪山地块(G11314-0092)】

参与竞拍的有13家：珠江投资，润投（华润），保利，联新投资（平安），龙光，港中旅，首创，万科，招商，葛洲坝，碧桂园，人才安居集团。

坪山地块由深圳市碧桂园房地产有限公司获得。

碧桂园以22.8亿*限价拿地，配建人才房不得低于30000㎡，最终保利以新增27600㎡，最终人才房配建57600㎡的代价拿到。可销售面积剩下10.84万㎡左右。扣除人才房的楼面价约21043元/㎡。而双限中的销售均价为30600元/㎡，扣除地价、建安费用（商品房+人才房）、各种税费，预计33.2亿的总销售额还能剩多少？

项目位于在建的华谊兄弟文化城和规划中的鹏茜国家矿山公园旁，周边规划有沙湖社区整村统筹旧改、卓越汤坑旧改、泰富华汤坑旧改等项目，未来将为该区域提供大量的商业配套和教育等资源。

华谊兄弟文化城总投资130亿元，已于2015年12月29日上午，举行基坑开挖动工仪式。预计今年年底开始主体地上施工。

该项目主要建设内容有摄影棚、大师工作室、湿地公园、展览中心、影视城、配套商业办公及商务公寓。建成后将成为未来中国南方定位*端、产业链最齐全、配套最完善的影视文化产业基地，加快以影视为龙头的相关行业集聚发展，切实推动新区文化创意产业的发展。