新政后房价两连落，11月成交量下滑3成

深圳房地产月度统计分析报告（2016年11月）

来源：深圳房地产信息网新闻与研究部

作者：张粉层  林上康

第一部分：土地市场

    根据深圳房地产信息网的监测，2016年11月深圳无住宅及商业性办公用地出让。

第二部分：新房市场

1、供应分析

    根据深圳房地产信息网的监测，2016年11月全市仅2个项目取得住宅预售许可证，其中1个为安居房项目，合计预售住宅面积234457.29平方米，预售住宅套数3087套。

附1：2016年11月份预售的住宅项目

附2：2016年11月份预售住宅户型构成

2、成交分析

2.1、11月份新房成交均价分析

    新政颁布以来，房价连续两个月回落，10月深圳新房成交均价环比下跌9.7%，11月再度回落，调控效果显著。2016年11月深圳新房住宅成交均价54986元/㎡，环比下跌1.1%，同比上涨22.8%。房价的回落，一方面源于中低端物业成交占比量的增加，另一方面，在整体大环境谨慎的情况下，市场越来越理性。

    分区来看，房价的回落，源于宝安和龙岗两大功臣。宝安区成交均价37450元/㎡，环比下跌30.7%，同比下跌4.8%，领航城、宏发世纪城二期、佳华领域广场、鸿荣源壹成中心是区域的主力成交楼盘；龙岗区成交均价40534元/㎡，环比下跌6.8%，同比上涨28.8%，恒裕嘉城、朗泓龙园大观、锦荟PARK、德润荣君府是区域的主力成交楼盘。

    在新政的威慑下，10月、11月房价连续两个月回落，10月均价55611元/㎡，11月均价54986元/㎡，房价的下降，让购房者有了希望和奔头，价格在30000-50000之间的楼盘是市场成交的主力。

2.2、11月份新房成交量分析

    新政的威慑力持续发酵，2016年11月新房市场量价齐跌。2016年11月深圳成交2922套新房住宅，环比减少31.7%，同比减少48.4%；成交面积289177平方米，环比减少31.6%，同比减少五成。

    11月新房的成交主力分布在宝安、龙岗、南山三个区域。宝安区成交1438套新房住宅，环比增加4.1%，同比减少33.5%；成交面积116317平方米，环比减少4.5%，同比减少44.4%，鸿荣源壹成中心、领航城、中粮天悦壹号、佳华领域广场等是宝安区的主力成交楼盘。

    龙岗区成交825套新房住宅，环比减少55.9%，同比减少59.2%；成交面积76447平方米，环比减少55.8%，同比减少61.3%，恒裕嘉城、英郡年华3时光里、锦荟PARK、心海城等是龙岗区的主力成交楼盘。

    南山区成交600套新房住宅，环比减少36.0%，同比减少15.7%；成交面积88876平方米，环比减少24.8%，同比减少3.7%，香山里三期、山语海、华润城、半岛城邦等是南山区的主力成交楼盘。

附：深圳市各行政区15年11月～16年11月新房成交走势图

第三部分：二手楼市

1、出售部分

1.1、11月份各区二手住宅挂牌均价

    根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳二手住宅挂牌均价继续回落，为48193元/平方米；环比下跌3.9%，同比上涨2.4%。

    各行政区方面，全市六区均价走势各异，其中盐田区挂牌均价环比上涨4.9%，为48668元/平方米，同比上涨17.2%；龙岗区挂牌均价环比持平，为38020元/平方米，同比上涨27.0%；罗湖区挂牌均价环比下跌0.3%，为49819元/平方米，同比上涨16.1%；福田区挂牌均价环比下跌0.8%，为60823元/平方米，同比上涨9.0%；南山区挂牌均价环比下跌1.7%，为61615元/平方米，同比上涨8.6%；宝安区挂牌均价环比下跌5.4%；为46101元/平方米，同比上涨13.4%。

附：深圳市各行政区15年11月～16年11月二手住宅挂牌均价走势图

2、出租部分

2.1、11月份各区二手住宅租金均价

    根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的住宅租金为70元/平方米/月，环比下跌5.4%，同比下跌6元/平方米/月，跌幅为7.9%。

    各行政区方面，六区租金全线下跌，其中，龙岗区租金均价环比下跌2.2%，为45元/平方米/月，同比下跌2.2%；南山区租金均价环比下跌2.4%，为82元/平方米/月，同比下跌7.9%；盐田区租金均价环比下跌3.3%，为59元/平方米/月，同比上涨5.4%；宝安区租金均价环比下跌3.5%，为55元/平方米/月，同比下跌8.3%；福田区租金均价环比下跌4.5%，为85元/平方米/月，同比上涨1.2%；罗湖区租金均价环比下跌5.3%，为72元/平方米/月，同比下跌7.7%。

附：深圳市各行政区15年11月～16年11月二手住宅租赁均价走势图

3、成交分析

1、11月份全市二手商品房成交概况

    10月4日“史上最严”调控新政威力显现，二手楼市量价齐跌，在二手房报价和成交价普遍下滑的同时，成交量也开始低位盘整。2016年11月深圳成交6608套二手房，环比减少6.5%，同比减少38.5%；成交面积593909平方米，环比减少2.8%，同比减少37.4%。

    龙岗和宝安是二手房成交量最活跃的两个区域，龙岗区成交1802套二手房，环比减少2.4%，同比减少39.3%，成交面积150391平方米，环比减少4.2%，同比减少45.1%；宝安区成交1288套二手房，环比减少8.7%，同比减少38.1%，成交面积150561平方米，环比增加6.3%，同比减少29.0%。和其他区域相比，宝安和龙岗两区价格相对较低，成交相对活跃。

附：深圳市15年11月～16年11月二手商品房成交走势图

第四部分：商业

一、一手商业

1、商业新增批售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2016年11月深圳商业预售面积16952平方米，环比减少71.6%，同比减少63.9%；商业预售套数90套，环比减少77.6%，同比减少82.9%，融悦山居是唯一取得商业预售证的项目。

附：2016年11月份预售的商业项目

2、一手商业成交分析

    根据深圳房地产信息网的监测，2016年11月深圳商业成交面积38936平方米，环比减少44.7%，同比减少56.5%；商业成交套数549套，环比减少一半，同比减少58.4%。世茂前海中心成交7615.03平方米/19套，是全市商业成交量最大的楼盘，龙光玖龙玺成交4546.35平方米/84套，居于第二位。

二、二手商业

【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。

1、出售部分

    根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的二手商业挂牌均价环比下跌4.8%，为72794元/平方米，同比上涨1.5%。

    所监测的五个区的二手商业挂牌均价涨跌不一，南山区商业挂牌均价环比上涨9.2%，为75039元/平方米，同比上涨10.0%；龙岗区商业挂牌均价环比下跌0.2%，为47859元/平方米，同比下跌12.9%；罗湖区商业挂牌均价环比下跌1.2%，为92222元/平方米，同比下跌5.6%；宝安区商业挂牌均价环比下跌8.4%，为87398元/平方米，同比下跌0.4%；福田区商业挂牌均价环比下跌9.8%，为72321元/平方米，同比下跌32.3%。

2、出租部分

    根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的商业租金环比持平，为261元/平方米/月，同比上涨5.2%。

    所监测的五个区的商业租金走势各异，其中，罗湖区商业租金环比上涨10.4%，为138元/平方米/月，同比下跌62.6%；福田区商业租金环比上涨7.5%，为316元/平方米/月，同比上涨0.3%；宝安区商业租金环比上涨7.0%，为122元/平方米/月，同比下跌24.2%；龙岗区商业租金环比持平，为150元/平方米/月，同比下跌23.5%；南山区商业租金环比下跌10.1%，为231元/平方米/月，同比上涨3.6%。

3、二手商业成交分析

    根据深圳房地产信息网的监测，2016年11月深圳二手商业成交面积41524平方米，环比增加3.7%，同比增加12.4%；二手商业成交套数665套，环比增加38.0%，同比增加9.6%。

第五部分：写字楼

一、一手写字楼

1、写字楼新增批售分析

    根据深圳房地产信息网的监测，2016年11月深圳全市两个项目取得写字楼预售许可证，合计预售面积81826.98平方米，合计预售套数986套。

附：2016年11月份预售的写字楼项目

2、一手写字楼成交分析

    根据深圳房地产信息网的监测，2016年11月深圳一手写字楼成交面积12087平方米，环比减少1.4%，同比减少66.6%；成交套数119套，环比增加11.2%，同比减少51.2%。正大时代华庭成交5978.91平方米/39套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，英郡年华3时光里成交2078.54平方米/34套，居于第二位。

二、二手写字楼

【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。

1、出售部分

    根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的二手写字楼挂牌均价环比上涨2.0%，为43685元/平方米，同比上涨12.1%。

    所监测的三个区的二手写字楼挂牌均价全线上涨，南山区环比上涨10.0%，为44868元/平方米，同比下跌4.9%；罗湖区环比持平，为25300元/平方米，同比下跌4.9%；福田区环比下跌3.1%，为44007元/平方米。

2、出租部分

    根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的写字楼租金环比下跌8.3%，为133元/平方米/月，同比下跌4.3%。

    所监测的三个区的写字楼租金涨跌互现，罗湖区写字楼租金环比上涨10.5%，为168元/平方米/月，同比上涨51.4%；福田区写字楼租金环比下跌7.6%，为157元/平方米/月，同比下跌0.6%；南山区写字楼租金环比下跌11.4%，为101元/平方米/月，同比下跌23.5%。

3、二手写字楼成交分析

    根据深圳房地产信息网的监测，2016年11月深圳二手写字楼成交面积13225平方米，环比增加36.3%，同比减少63.8%；成交套数100套，环比增加42.9%，同比减少57.1%。

第六部分：小结

    11月深圳楼市在10月份房价回落的基础上继续接力，小幅下滑1.1%，为54986元/㎡，房价连续2个月回调，给了刚需购房者莫大的信心，相比二三季度高不可攀的房价，虽然当前的房价还是高高在上，但少许的回调，总算让市场缓了一口气，让买房的人看到了希望。

    楼市价格的回落，一方面源于中低端物业成交量占比的增加；另一方面源于市场信心的不足，房价开始松动，二手房报价和新政之前相比，跌幅约在5%-10%之间。新政出台到现在2个月的时间，调控效果凸显，市场呈现量价齐跌的局面，展望后市，调控还将继续，急需套现的部分业主，有可能会略低于市场价出手，想买房的朋友，可多关注留意。