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大型综合体双地铁物业 区域蜕变之作心海城详解

咚咚牛浩思 牛浩思 发布时间:2016.12.26 18:59:59
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       自2009年6月起正式设立为坪山新区,新区分设坪山街道和坑梓街道。直至今年10月,国务院正式批复,以坪山、坑梓、龙田、石井、马峦、碧岭六个街道,设立坪山区。坪山的地位和关注度日益升高。这也意味着坪山将获得更高效的城市管理和更多的经济自主权,而此次老牛要为大家点评的就是位于坪山区的心海城。



【项目详情】

地址:深圳市坪山区比亚迪路与坪环路交汇处西南侧(大万世居旁)


开发商:深圳市心海控股有限公司    

        有过开发经验,比如中通锦龙花园、心海伽蓝、心海假日,但知名项目不多。目前在开发的项目除了心海城外,还有龙华观澜项目和上坪旧改项目。 


开盘时间:2016年12月30日

交楼时间和标准:待定 毛坯交房 

房源情况:7#地块2栋A座和2栋B座

                建面81-134平2-4房 


占地面积:43462.76㎡

建筑面积:255246.88㎡

容积率:4.44

梯户比:2梯4户

总房源:1696

车位数:1300



       心海城实际是原均田片区村旧改项目。心海城规划了分为多期开发,但目前能确定的只有两期。项目规划是集住宅、公寓、商业、酒店、写字楼、12班幼儿园和九年制学校于一体的大型综合体。一期是由7#、8#和9#,这三个地块组成,共规划9栋高层,1个12班制幼儿园和一个2.1万平的商业中心。


       而8#地块在9月25日已经开盘,目前已全部售罄,装修交楼,整体均价大约3.3万/平,9#地块为回迁房。一期最后的一个地块,7#地块的位置也是三个地块中*的,不临主路,且遮挡较少视野开阔。北面规划的是项目配套的幼儿园和小学,西面可看园林景观和大万世居。


       目前项目在营销中心开放了建面81、89和134平的样板间。



       作为东进主战场之一的坪山,随着坪山区正式成立;规划地铁14号线、16号线提前动工;东部过境高速和南坪快速三期预计18年通车;深圳技术大学和北京中医药大学相继落户坪山,等等的利好都刺激和加速着坪山的发展。


       片区而言,项目所在的坪环片区是目前坪山区,现有配套和未来规划都相对较好的片区。而在坪环片区,发展最迅速、城市面貌*的要数中山大道了。目前中山大道两侧在建的和规划了有不少的住宅、公寓、商业和写字楼,但是除了中山大道以外,其余街道相比起来还是有不少落差的。


       而项目周边目前以民房为主,不过民房高度基本都在五六层左右且有一定的间距,对整体的采光和视野影响不大。周边目前规划了有光耀江边旧改、江岭旧改、东门老街旧改、三洋湖旧改和泰富华坪环项目,后期城市面貌和周边配套将得到改变和升级。



项目综合交通:公共交通配套需等待


【路网】

       从项目自驾通往中山大道、比亚迪路和东纵路,这几条坪山的主干道和次主干道都较为方便,但是需要注意的是这几条道路车流量较大,且常有货车来往。


       而通往市区的道路目前只能依靠横坪公路,因为横坪公路不是高速或快速干道,所以时常会出现缓行现象。


       而南坪快速三期、坪盐通道和东部过境高速都预计会在18年通车,这三条道路的通车,将会分流不少通往市区的车辆,减轻了横坪公路的压力。除了舒缓交通压力意外,更大的意义是缩短了市区到坪山之间的通勤时间。

 

南坪三期:

       项目位于龙岗区及坪山新区,道路西起水官高速公路横坪立交,东至聚龙路,全长约22.2km,其中起点至碧岭工业区段主线利用现状新横坪公路,为双向六车道,长约8.5km,碧岭工业区至聚龙路段为新建段,主线为双向八车道,长约13.7km。



坪盐通道:

       坪盐通道北起坪山区现状锦龙大道-中山大道平交路口,南至盐田区盐坝高速、规划盐港东立交。全长11.23公里,中间有7.9公里是穿越马峦山的隧道,也是目前国内最长的市政隧道。这条通道建成后,坪山区到市中心可直接从坪盐通道经盐坝高速到盐田和罗湖。



东部过境高速:

       东部过境高速起于莲塘口岸,向北经罗湖、龙岗、坪山,终于深汕、惠盐高速的金钱坳立交,双向六车道设计,全长约32.4公里。目前政府已经收回正在建设的东部过境高速公路项目特许经营权,也意味着东部过境高速将会不会收取高速路费。


(图片来源于南方日报)


【轨道交通】

       规划地铁14号线和16号线从目前的规划来看,都将会在项目周边设坪山小学站,但是会临近项目的二期。14号线预计将于明年动工,而16号线则晚一年,计划将会在2022年左右通车。


       相比起16号线,14号线的意义要更为重大。14号线作为东部快速线,主线规划从岗厦北到坑梓。而从坪山小学站到岗厦北,估算大概40*左右,大大缩短了通勤时间,但是地铁规划比较难以抓摸,所以具体准确的消息,需要等官方宣布。 


【公交】

       项目周边大大小小的公交站台,大约有三五个,但是基本都是以区域内部交通为主。如果要坐公车到市中心较为不便。


【商业配套】

       项目规划了约20万平建面的商业,一期在8#地块1栋C座,规划了一个2.1万平建面的集中商业。这样的商业体量,带动周边人流,拟补了片区,乃至整个坪山的大型购物中心的空白。除了自带的商业外,还可以共享周边的坪山天虹、力高君御国际和京基御景印象的商业配套。这样的商业配套完全可以满足居民的日常生活需求。

 

【教育】

       项目自带有一所12班制的幼儿园和一所九年制公立的均田学校,项目负责筹建,修建好后交由政府管理,目前还不确定招生时间。学校的管理和教学水平,目前还是个未知数。


【户型】

       项目在营销中心开设了三个样板间,分别是建面约81、89和134平,跟之前8#地块的户型和朝向基本一致。


       建面81平户型为东偏南朝向,视野开阔,但不朝花园,且临路易受一定的噪音影响。




       建面89平户型南偏西朝向,部分视野受2栋B座遮挡,但不临马路,较安静。



       建面134平户型南偏西朝向,通透户型,可看花园景观,部分视野受2栋B座遮挡,但不临马路,较安静。



       由于大家都懂的原因,样板间的设计布局会更优于户型图上的设计,感兴趣的网友可以实地了解一下,最终的交楼情况请根据和开发商的合同为准。


【价格】

       目前片区内在售的新房住宅只有心海城,而周边二手房包括深业东城国际、深业东城上邸、京基御景印象均价区间都在3.1-3.5左右,但是这些项目的位置都较好于心海城。


       心海诚8#地块均价是3.3万,但是是装修交楼,而7#号地块是毛坯交楼,预计价格可能不会有太大的变动。


【综述】

1、大型综合体,集住宅、公寓、酒店、办公、商业的等多种业态,相比后期的话,一期性价比会更高,可享受更多后期规划兑现所带来的溢价; 


2、而南坪快速三期、坪盐通道和东部过境高速都计划在18年通车。通车后除了有更多选择通往市区,还大大缩短了通勤时间。但是通往市区的公共交通可能还需要再等等,规划地铁14、16号线可能会在项目周边设站,但是按照目前计划最快也要2022年才能通车; 


3、*,配套一所12班制幼儿园和一所九年制公立的均田学校,项目负责筹建,后期由政府负责管理,教育管理和水平还需要时间的考验;


4、项目周边目前以民房为主,虽然不影响采光和视野,但是一定程度上影响了城市面貌和居住舒适度。所幸,周边已规划了有光耀江边旧改、江岭旧改、东门老街旧改、三洋湖旧改等项目,后期会得到改善,但是旧改项目可能需时较久。



坪山 东进战略 热点聚焦 牛浩思评楼 14号线 16号线 心海城一期

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