今天是2016年的最后一天，也该为今年做个小的总结。回顾2016年，深圳二手房楼市仿佛坐上了一列过山车一样，有高潮也有低谷，既经历了门庭若市的繁华盛况，也经历了门可罗雀的冷清之境，时至今天，这样的境况仍在继续，用“跌宕起伏”来形容最适合不过。
2016年楼市第一个转折点，莫过于是“325”政策。自15年330之后，深圳二手房市场基本可以用疯狂二字来形容，宽松的购房与信贷政策，使得买房成为了一种热潮。然而“325”的出现，也打响了深圳楼市即将收紧的第一枪。社保一改三、二套首付4成（2年内有贷款记录或已有一套结清贷款的房 ），导致购房门槛和购房成本有所提高，虽说主要矛头也是意在“投机”，但还是会对部分的购房群体有影响。
“325”新政落地后，今年4月评估价也进行了首次的上调，税费增加，购房成本进而增加，再次影响了购房群体，入市购房的脚步有所放缓，观望气息渐浓，所以看到四五月份的成交量是有所减少的。然而，这样的成交低迷并没有持续很久，因为地王频出，同时利率达到史上最低的水平，使成交逐渐回暖。面对一天一个地王，一天一个高价，购房群体再也按捺不住了，6-9月份的成交迎来了今年的一波小高潮。
无论是“325”还是评估价上调，对抑制房价上涨效果比较有限，就像温水煮青蛙。于是乎，今年10月份，深圳实行了最严政策---“104”政策。对于限购限贷进行了进一步的加强，连单身的购房名额也做出了限制，社保3改5，二套首付也提高到了不低于五成。市场随即冰冻，成交量更是出现腰斩。除此之外，11月评估价再次上调，购房成本再次上升，观望气息加强，市场持续低迷。
接下来，唔同采取一种新的方式，就是通过那些工作在最前线的经纪人们，把他们所感受的市场情况，片区情况，楼盘情况等，做个分享，让大家了解到最贴近南山二手房市场的信息。
【华侨城】
跟整个深圳市场一样，回首华侨城普宅区的2016年，也是不平静的一年。华侨城的环境，想必都知道，“醉美华侨城”，基本在这边置业的都是钟爱这边的地段环境以及配套的刚需。
2016年华侨城楼市价格，随着各种新政的落地，其实对华侨城的房价冲击影响不是很大，在这边置业的80%都是刚需，以自家住的为主，投资客少一点，加上华侨城的中心地段、配套优势，正是给了这些人群打了强心针。所以并无出现房市恐慌，争先抛售的现象，当然期间也有出现低于市场价出售的一小部分人。不过也有回落3%-5%左右。
成交方面，上面所指的动荡就是这方面，华侨城的房子户型层差不一，而且大多都是80、90年代的老房子，户型结构明显比不上00后的“新房”，对现在的年轻群体的“口味”很多都对不上，这是华侨城的一大劣势。加上华侨城放盘量本来不多，成交量一直都很趋于平稳的状态，但今年也出现沉寂的状态，伴随着3.25以及10.4新政出台，购房群体观望情绪比较浓，华侨城成交出现过两次的空洞期（基本都是维持在1个月到2个月），不过基本随后都能消化完毕。
今年比较火的应当属于海景花园的117户型，以及东西组团的方正户型了，只要是市场价基本都是出来一套卖一套，除了实用还是实用呀！！
总结华侨城普宅区2016年可以用以下几个字:平稳中带一点寂静。目前华侨城集团正重新对东西组团的“翻新”（已进行中），以及以后的规划，我相信，华侨城会越来越吸引人。2017年“醉美华侨城”欢迎各位的入住。
----咚咚淘房会成员-陈镇涛13502816565
【西丽】
2016年，这是一个很不平凡的一年，政策层层出现，然而整个房地产市场的成交还是很活跃。
在上半年3·25的政策出现，各小区的价格都基本回落到去年年底的价格，基本回落5%-8%，而能成交的基本回落10%—15%，受到政策的影响，今年整体的房价还是比较理性，而我所处的片区基本成交都是3房，总价在300-500之间，成交片区基本是桃源村一期、二期和三期，尤其是三期（这小区今年好像没受到政策的影响）。
桃源村片区较适合自住，位于塘朗山公园脚下，环境很好，基本上这边置业的都是刚需的为主；片区的唯一缺点是商业、学校。医院、交通等较一般，而交通、学校在下半年7号线的开通和学校的改变（桃源中学纳入外国语学校、龙珠中学纳入育才学校），使片区交通便利有很好的提升，关注度也随之提高。
2016年桃源村片区楼市价格随着各种新政的落地，对片区的房价冲击影响不是很大，这边置业基本80%为刚需，以自住为主（均为科技园上班），加上今年地铁7号线的开通，往福田方向更方便（福田上班也关注随着多来）加上“龙珠四路”建立以商务办公、研究、公寓于一体的综合体；大学城那一块的开发，留仙洞片区打造为“留仙洞总部基地”以研发办公、商业、公寓于一体的，给人们打了强心针。当然在这期间也有出现低于市场价出售的一部分，而片区的房价基本上很稳定，在新政的影响下，业主的报价也很理想化，整体的回落大概在5%-8%。
在成交方面，桃源村片区以三房户型为主，而成交基本以桃源村一期、二期和三期为主，比较总价较低，而且居住方面也很合理，主要也是社区大，户数多，生活基本能满足，很符合大数全体，就是整体叫乱，这就是大社区的缺点。大社区放盘量较多，在诚心出售上价格方面有很大的竞争，所以成交量一直很平稳；龙珠大道以北放盘量较少，所以在今年下半年出现沉寂的状态。随着3.30以及10.4新政的出现，整体购房者观望情绪很浓（特别是十五峰和香瑞园双拼户型无人问经），但基本上维持的时间不久很快就消化。
----咚咚淘房会成员-郭远恩13528783052
与其他片区相比，向来后知后觉的西丽片区，在经历2次政策调整的情况下，反响与往年不一样，最明显的是年初政策出台后，价格稍停滞涨后，出现缓慢上涨至9月底高峰，成交量也是大幅增多，最为明显是桃源村一带。10.04政策出台至今接近3个月，除极个别房及今年新入伙楼盘从报价到成交有10%左右幅度下调外，整体价格还都比较坚挺。
2016年西丽片区租金基本无上涨甚至个别有下调，原因众多，个人认为是深圳市交通更加便利，租住户分流了；西丽片区大量的厂房改公寓大量入市；西丽片区多数房源年代较远和室内家私更加旧了；随着之前二手房的大量成交，现在的租户多为合租，普遍为新入深圳，经济实力较为薄弱等。
2016年西丽片区基础设施建设及规划
地铁7号线的运行，贯穿西丽片区，加强了西丽片区的交通，随着地铁7号线的开通，建筑工地消失，沙河整治，道路护栏铺设，改造了环境和规范了出行。
南外整合桃源中学，育才整合龙珠中学，就学校升学效果上目前暂无明显效果，但是给周边带来了信心，房价一直持续上涨至现在不降，且成交量不错。（桃源村片区周边配套成熟，环境较好，高档住宅，小户型，较老住宅均能满足，尤以桃源村三期89平450万左右，桃源村一期350-400万的3房最为火热）
珠光村西区旧改和桃源文体中心升级项目规划以出，但基本还未正式开工。
最令大家关注是西丽留仙洞总部基地建设，万科云城持续开盘，多家媒体持续报导的西丽高铁站规划。留仙洞政府预留地块大，且基本为工业和商业用地，相信未来这块会发展不错。 受此影响，留仙洞附近楼盘：万科云城、天悦湾、宝能华府、鼎胜金域世家户型多为3房或以上，成交价已过6万且放盘量少。
----咚咚淘房会成员-吴乐13418957530
【蛇口】
解析为什么蛇口能让那么多人向往？
居住环境，毋庸置疑，蛇口有大南山、四海公园、深圳湾公园，山景海景资源丰富；
2.另外还有标志性的名牌--太子湾国际游轮港湾、海上世界，与国际化接轨。
3.没有大项目、规划和施工，没有泥头车和重大机械的吵闹，满天的飞石沙城。
4.有着比较优质的学区资源，学区育才集团的几所学校近些年成绩有所下滑，但仍是排名比较靠前的主流老牌学区。
5.几大经典社区（爱榕园、翠薇园、文竹园、招北小区、花园城、招商海月等等），价格都适合符合不同的群体，都带育才学区，这些社区居家氛围都比较浓，围绕四海公园，有着不错的居家环境。
6.蛇口基本是招商物业局的，所以绿化方面是他们的招牌，绿化率都非常的高
7.圈层分布清晰，湾厦村和南水村这一块已人人乐为中心，四海公园和招商桃花园，还有花园城、沃尔玛、花园城商圈为中心，海上世界周边已明华轮为中心，海月花园和后海已太古城为中心，再往高端点，有海岸城，还有深圳口岸直达香港，而且都比较近
----咚咚淘房会成员-卢海盛18903026506
聊起蛇口，就不得不说招商，蛇口位于深圳南头半岛东南部，占地面积10.85平方公里。是招商局全资开发的中国第一个外向型经济开发区。招商局已投入600亿巨资，将在未来5~8年内，完成新蛇口的再造。敬请期待一个崭新的蛇口。
回顾2016蛇口片区楼市的跌宕起伏。也见证了整个深圳楼市的变化万千。自今年325政策之后，社保一改三，首套三成，二套四成，楼市就慢慢放出收紧的信号，可能是因为咱们大深圳人对这个小政策没放在心上，自这个政策之后，房价还是一路飙升，也没有阻挡的住购房者前进的步伐。不过104政策还是起到了一定的震慑作用，新政出来第二天，量价齐跌，接下来，11.4号各大银行评估价下调，又接着公积金首付比例上调，调控力度不断加强，这一系列政策效果还是比较显著的。
从蛇口的成交数据来看，大部分以学区为主，以招商路为界，招商路以北，东滨路以西，招北小区，花果山，爱榕园，文竹园，翠竹园，可能是换房可以等，但是小孩上学不能等的原因吧。受新政影响，蛇口成交量确实有所下滑，但是整体价格却依旧非常坚挺。
蛇口是一个非常极具潮流，文艺，高端，大气宜居的片区，以海上世界为中心辐射双玺，伍兹，鲸山豪宅，到蛇口网谷，南海意库的科技创业园，再到南海玫瑰， 半岛城邦稀缺的海岸线资源，让居住在蛇口的朋友有种引以为豪的征服感。也欢迎朋友们入驻蛇口，感受独一无二的人文风情。
----咚咚淘房会成员-刘闯13691900160
【南头】
2016年南头片区受各种政策因素，各大小区价格均有10%幅度下降，有特色的社区，价格依然坚挺，南山实验学区一带学区，放盘量比去年同期增长近20%，价格受政策影响有5％个别业主急售降价10%左右出手，不急售业主普遍自主降价5%挂盘成交，其他小区业主换房置业率比较高，降价也比较大，基本在10%以上，总体而言，2016南头片区与2015年量价齐缩，受南头几大旧改项目影响，放盘量还是不多，但客户欢迎度有提高
----咚咚淘房会成员-邓钟树13923758658
【科技园】
总结下今年的科技园房产吧，受2015年南海大道以东沙河西路西大冲学校划入南山外国语学校后价格一直上涨至2016年3月至6月份为最高价，然而大家都没有想到政府会在金九银十的10月4号下来了限购政策，开始部分房东心慌了在原始价格上逐渐下调15%以上促成成交，但是有部分（凯丽花园，帝景园）小区因炒作拆迁，业主心态稳定价格仍然坚挺。另外大冲崛起后新房一出来对整个片区的租赁市场也受到重大的影响。
11月份，科技园中去这块成交有所好转，其中表现比较突出的是南外总校学区和实验总校学区，成交比较活跃，基本公司每天都能保持最少两张单成交，目前仍有较多的客户也都在关注这一片区域。
由我对市场的分析，科技园的房价还是会继续上涨的，理由：1、没有住宅用途的地皮了；2、北区有新的改造计划；3、中区在建更多的写字楼。未来的升值空间可以拭目以待。
----咚咚淘房会成员-杨帆15889454254
【后海】
后海，在经过两次上调计税价以后很多房产“被豪宅”，而经过两次政策以后导致了很大一部分的房产交易困难，交易周期变长。单从后海南中心路两侧来说，许多房产“被豪宅”以后税费增多，购房成本增加。而两次政策后，尤其是104政策后导致很大一部分两本证房源不再是客户的选择，担心以后出手会困难。
虽然3月政府出政策，深圳湾区域的房产虽然交易量下降一点，但随后几个月成交量随着时间也一直在放量，价格也一直在上涨。直到104新政以后，才出现了量价齐跌的一个现象。所以对于104新政以后的成交基本上出现业主不再放盘价格坚挺，极少数业主成交，成交价格基本上在原来成交价格的5-10%。
对于本月的成交来说相对于11月份有所放大，其中成交较多的小区是蔚蓝海岸，成熟的社区，在老小区里小区环境不错，价格相对后海南较低，带北师大附小和附中学区。基本上成交的房源以3房为主。成交的房源基本上价格在原来成交价格的基础上降低了5-10%左右，深圳湾更容易成交的是一本证房源，改善型刚需占比略高。
然而对于当前市场情况下，相对来说临近年关着急出手的房源会较多，对于一些客户建议可以寻找笋盘，一些需要学区的客户可以入手，毕竟明年孩子就要上学，如果不着急的可以静观明年市场等待两会召开提出的相关政策，因人而异。
----咚咚淘房会成员-刘艳伟18565683603
回首2016年的深圳湾，犹如粼粼波浪，一时起伏一时平淡。深圳湾片区的价格目前来说已经达到一个峰值，在未来的一段时间来说，个人认为不会涨上去。
在3-30政策后，片区的成交量持续了一段时间的平淡，四月份过后逐渐变好，在这段时间成交比较活跃的小区是后海公馆与海月二期，笋盘出来一套走一套。在八九月份迎来了今年的高峰，遗憾高峰的时间太短，一下子10-4政策来了，相对之前成交的单来说，同样也出现一定的黄单。10-4政策过后，片区的成交量更是进入到全年低谷。但也不是没有成交，像澳城1618在新政后，笋盘还是一套一套的走掉，4栋24楼、18楼、2栋32楼等都是在新政后成交的。还有太古城的复式，今年都极少成交的，在新政后一直卖不掉的3楼居然卖掉了。
综上所述，个人认为目前的深圳湾片区已经不再是投资的市场，而是慢慢的偏向住家型。也许您还是觉得价格太高，但是想想片区的住家环境，还有便利的交通，再看看未来的配套，能在深圳湾片区住家，真的是非常幸福！
----咚咚淘房会成员-李学勇13682567335
【南山中心区】
南山其实有两个中心区，一个是以海雅百货为中心区的南山商业文化中心区，一个是以南山学府路为中心的老中心区；在十几年前，南山的老中心区车水马龙，小商贾兴旺，客似云来（现在更是），不过现在已经被真正的、更有都市情调的、现代化滴、具有活力的南山商业文化中心区所替代，只能当老中心区了；而老中心的楼盘年龄基本集中在90后，和00后；也有少量的80后和10后。
80后楼盘以学府路的愉康花园、荔苑小区，桃园路的桃花园（待拆迁）、南苑新村（待拆迁）为代表。这类小区房，地段优越，配套等都很成熟，单价在4.5-5万之间，面积在60—90平为主力户型，很受首次置业者和首次置换者的青睐，成交一直都很稳定，但是不太活跃。劣势温馨提示：楼盘老旧，无电梯和地下停车场！
90后的楼盘代表有学府路的愉康大厦、康乐大厦、荟芳园、大陆庄园、桃园路的南景苑、金桃园大厦、南山大道的荔园大厦、天源大厦，南油片区的海晖大厦、距建大厦、京光海景花园等楼盘，亲有300—450万的预算，只找好的不理差的2房3房要像土豪那样随便挑吧！这几个楼盘成交比较活跃，也经常能蹦出几套性价比相对比较高的。
最后再说一下00后和10后表现非常活跃的几个~万象新园，最活跃的就是62—82平的2-3房，现代城华庭，热门成交户型为64—82平的2房，表现都比较好，如果出现价格相比市场价稍低一点，基本都能马上成交。
还有一个就是10后的~阳光里雅居，地铁口，还带有一定知名度的海滨实验学区，主力面积户型为2—3房，新政前遇到一套2房370万内的，个人觉得是性价比比较不错的！这个价格可以作为目标楼盘的参考一下！
最后一个要说的就是南光城市花园了，租赁、买卖非常活跃，主要表现在小2房42+8的户型，适合首次置业的亲们，总价都在300万内，再大一点的户型是64平以上的3房，多有拓展面积，户型很差，采光也不好，在此就不详说了！
南山老中心，均价4-5万，楼盘众多，各种户型和价格，选择性较大，投资自住两相宜。
----咚咚淘房会成员-王洪朔13714040086
【楼市】
2016年也是政策波动最为频繁的一年,年初深圳房价猛涨源于“小、少、快、低”四个特点，分别是完全产权商品房库存量最小，住宅土地出让面积及相应建筑住宅面积最少，流通快，人户比例低。
随之2016年4月1号起，存量房评估价调整出炉：写字楼评估价上调约15-20％住宅评估价普遍上调50％、活跃小区上调高到70％紧接着楼市成交也进入减量回调前奏, 价格方面，部分房源报价回调，这些房源大多本身报价通常较高，下调之后，市场有少量笋盘出现，但大部分仅是回落到市场价格的合理区间；同时，还有少量房源还在上调报价。
整体而言，报价基本稳定，成交价虽走向平稳，整体还未见下滑迹象，全月蓝筹住宅价格维持上涨。分片区来看，价格较为坚挺的有布心、洪湖等区域；而房源报价回调相对多的是皇岗、香蜜湖、龙华等片区，有少量笋盘出现；成交价还在逆市上涨的有农科、红树湾等豪门片区；而布吉等区域价格走势最为平稳，成交量的优势没有带动价格的走高，其中龙中区域的部分楼盘成交价还有小幅下降态势。
由此深圳迎房地产投机分水岭,一些开发商一手新房也路走高甚至打10万/平，同时也最为受欢迎的就是后海与前海这两个片最为热门，前海一路炒自贸区概念，后海也成为换置者们焦点，如宝能太古城最高单价达到12.8万/平,可市场不由人,政策一直调控,首付的提高,家庭购房名额的调整,中介行业的整顿,评估价的上调,让人人见面讨论的楼市转为观望中,楼市冰封时期也许要持续一段周期。
【十年房价调控目的】
第一：保增长。第二：防风险。
【十年房价调控市场价格走势三个特点】
第一：趋势性上涨，周期性波动。
第二：上行周期长，下行周期短。
第三：从普涨普跌到分化，总量矛盾向结构性矛盾转化。
【十年房价四轮调控周期】
第一轮：2006年到2009年初。2006年到2008年6月金融危机爆发之前为上行周期，金融危机爆发之后到2009年2月为下行周期。
第二轮：2009年3月到2012年5月。2009年3月到2011年9月为上行周期，2011年10月到2012年5月为下行周期。
第三轮：2012年6月到2015年4月。2012年6月到2014年4月为上行周期，2014年5月到2015年4月为下行周期。
第四轮：2015年5月之后开始新一轮上行周期，到2016年9月尚未结束。
以上只代表个人观点。不作为买卖依据！
----咚咚淘房会成员-宋磊13556867058
看了以上的回顾，不知道您对于南山的认识有没有升华上了一个层次呢？如果有的话，欢迎扫描下方二维码，加入南山淘房会真房源群；更多置业干货及真实在售优质盘源欢迎入群获取!同时也欢迎点击唔同头像加关注，第一时间获取唔同发布的南山二手房市场最新、最真实动态。
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