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深圳湾豪宅林立 瑧湾汇何以突围?④【总结篇】

咚咚牛浩思 牛浩思 发布时间:2017.02.10 21:45:04
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瑧湾汇周边为深圳湾的老牌豪宅区,如有中信红树湾、百仕达红树西岸、瑞河耶纳等以大户为主的高端物业围绕。

 

根据此前淘房哥统计的数据显示,2016年华侨城片区成交前五的二手房楼盘中,红树西岸和中信红树湾分别占据成交第一和第二的排名,两者的套均单价分别为9.86万/㎡和9.65万/㎡(仅做参考)。

 

红树西岸二手房,2006年入伙,楼龄较新,主力户型150-260㎡的三—四房,2梯2户,属低密宜居小区。临滨海大道的2栋,看开阔一线海景,视野较为通透,但车流噪音较大。目前二手房参考均价在10-12万/㎡。

 

中信红树湾二手房,2005年一期入伙,非住宅产品户型在48-90㎡一至两房,住宅面积区间为145-390㎡三—四房,南区距离2号线“红树湾”地铁口较近,西面看高尔夫球场景观,但无海景。目前二手房住宅参考均价在10-13万/㎡,非住宅产品参考均价在9万/㎡左右 。

 

另同片区的瑞河耶纳为05年小区,物业形态包括有联排、花园洋房、小高层3种,户型有130~230㎡,二手房报价目前在10万左右。


 

瑧湾汇仅有76㎡和85㎡两种户型,4.5米层高,76㎡备案单价约为11.8万/㎡,85㎡备案单价约达17.3万/㎡。


但中信红树湾和红树西岸同等面积的非住宅产品多数为120-170之间的三房产品,相对来说小户型是区域内的稀缺资源,总价也略低。而85的采光、户型格局等优势,定价较高于周边小区。同区域的非住宅产品中,臻湾汇76㎡的性价比最高。

 


总的来说项目优劣明显

 

【优势】:

 

区位:项目所处地段为深圳湾超级总部基地,深圳十六大重点建设区域之一,是南山唯一集中留白的重点规划区。区域内土地主要由政府主导,通过招拍挂的形式,规划引入大量的重点企业,计划打造深圳湾超级总部基地。

 

天际线高度:


因区域上空并无规划航线,故建筑并无限高控制,可建设成超高层的高端物业集中区,成为深圳的摩天地标性建筑最集中的区域之一。

 

商业配套:


区域东临“欢乐海岸”购物中心和港大医院。欢乐海岸占地125万平米,总建面仅有19.3万平米,是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体的低密都市娱乐目的地。香港大学深圳医院是由深圳市政府全额投资、并引进香港大学现代化管理模式的大型综合性公立医院。

 

周边环境:


项目南向长达15公里的滨海长廊,深圳湾公园共规划建面百万级的滨海公园。东向规划有绿地公园。

 

交通:


区域内规划有四条地铁线路通行,3大地铁出站口围绕项目周边,分别为11号线(红树湾站)、9号线(红树湾南站)、2号线(红树湾站)。

 

9号线目前连接车公庙、上梅林重点建设区域和罗湖商业集中区域,未来9号线西延线开通会连接前海;11号线连接机场和前海、后海总部基地、车公庙和岗厦等公共交通功能区和商办集中区域;2号线连接后海豪宅区和蛇口港码头、华侨城、香蜜湖和市民中心等区域,也可通过换乘站,直达留仙洞总部基地和。

 

除3条地铁线路外,沿沙河西路可转跨海大桥直达香港;滨海大道作为市政主干道,贯通南山、福田、罗湖三大区域,公共交通出行较为便利。

 

【劣势】:

 

景观:


南向为中信和招商两大商业办公用地,地块限高约300米左右,本项目非一线海景。且本次推出的F栋南向被118米的非住宅产品遮挡(F栋仅97.7米),仅西面少部分无遮挡,视野较为开阔,大部分户型都被遮挡,视野景观较差。

 

 

该项目是深圳湾区域内唯一在售新盘项目,且小户4.5米层高非住宅产品在二手房中也无对标。


延伸阅读:


臻湾汇优劣及周边规划解读:万科“杀入”豪宅市场 原来你是这样的瑧湾汇!

瑧湾汇户型改造分析:瑧湾汇首推4.5米层高 户型改造强力解析!

瑧湾汇备案价分析:万科瑧湾汇全套备案价分析! 买哪个户型最划算


2号线 9号线 11号线 万科瑧湾汇

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