华侨城某项目备案单价不到5万真相是这样的！（附案例对比）

牛浩思-旧改先锋地产发布时间：2017.03.02 17:57:43

近年来北上广深这些一线城市的住宅用地供应量不断下滑，在用地方面工改项目的增长数量尤为瞩目，按“第一太平戴维斯”预测未来五年工改类城市更新项目供应建筑面积571万平方米。而这些大量的工改项目中可以有30%的配套设施，其中绝大部分也就是大家熟知的“LOFT公寓”。

日前某网媒转发的一则《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》引发了市场强烈的关注和讨论。其中以下几条内容尤其需要注意：

1、“商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型设计”；

2、“卫生间、茶水间、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等应集中设置”；

3、“严格限制外墙凹槽的设置”；

4、“单栋建(座)建筑同一楼层内，建筑面积≤200平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的50%。研发用房单套建筑面积不得小于250平方米”。

从该《通知》可见，对于建筑的面积、套型设计等方面都做了严格规定，控制商业、办公产品转化成商务公寓上市流通。若这份网传的征求意见稿被通过，未来大批量的工改项目中这类打着“擦边球”的loft公寓可能将不复存在。

（图片来源：网络）

但换个角度看，这类可能公寓还值得入手吗？接下来将从购买资格等方面简单介绍下这类工业用地属性的“配套公寓”的注意事项：

1、工业楼宇的受让人应当是经依法注册登记的企业（细则规定的个别情形除外）

根据《深圳市工业楼宇转让管理办法》的规定，工业用地属性的项目中的配套设施对受让人有明确规定，应当是以企业为购房主体。这里需要特别注意的是，一些创新型产业园区的项目（M0工业用地）对于受让的企业有严格规定，必须符合其要求的资质方可购买。例如滨海大道旁的某软件产业基地。

2、企业买卖房产的税费繁多

以企业名义买卖房产时所需缴纳的税费项目及数额都会比个人名义购买房产高，购买环节包含契税（不享受优惠政策）、房产税、土地使用税等。出售环节的费用包含交易费、印花税、营业税、房产交易盈利部分所得税、教育附加费、城建费等。

3、日常费用高于普通住宅

由于工业用地属性的原因决定了这类公寓的其他费用会普遍高于普通住宅，例如工业用水电费则高于民用水电费。以及公寓的物业管理费也会高于普通商品房住宅。

4、贷款年限短

普遍项目首付五成，最长贷款年限十年。也有部分项目最低可做到首付三成，不过贷款年限最长则为八年。

购买资格限定、税费繁多、水电物业管理费高等因素，看到这里大家可能不禁会问，那么麻烦谁还会买？

接下来看几个实盘的对比及周边配套，分析下这类商务公寓的市场价值。

清凤创投大厦

项目位于福田区八卦岭八卦四路，周边密集了印刷、包装、家居等产业，属于典型工业用地改造升级项目。占地面积约9097平方米，总建筑面积约54470平方面，距离新开通的地铁7号线八卦岭站及红岭北站步行仅需三分钟。目前项目已取得预售证并开过盘，现售均价约5万7。据SS介绍，4.5m层高62平可拓展复式做三房的亮点成为了它的主要卖点，且停车场的建设对于住户及办公用户做了比例分配，能够提供充裕的停车位。

政府将八卦岭改造成为都市物流中心、规划培育IT型文化产品类的批发市场、研究开发中心区新概念的都市旅游业。确定华强北、巴登片区、八卦岭片区、彩田南、新中心区等五大区域将成为未来福田商业发展的重点。目前由深业集团负责空间规划，平安集团负责产业规划。

项目周边近期二手房成交价格（数据来源：中原、链家）

侨城坊

侨城坊位于南山区侨乔路西面，属于侨城北工业区升级改造项目。项目于2014年11月动工，目前该项目一期8栋建筑已取得预售证，户型建筑面积160-230平方米，备案单价普遍在4.6-5万/平米。由于项目营销中心暂未开放，暂时无太多具体的项目信息可以了解到户内情况。不过就备案价看来，其地理位置的优势已经值回票价，四周香蜜湖豪宅环绕，若与侨城坊仅一街之隔的懿德轩、天鹅堡、纯水岸一比微微一笑不多解释。

项目周边近期二手房成交价格（数据来源：中原、链家）

天安云谷

项目位于龙岗坂田坂雪岗大道附近，是深圳市产业升级示范与城市更新示范项目，深圳市十二五规划重大规划建设项目。据悉，二期项目将于17年下半年推出公寓产品，主力户型为40-55平，层高4.2米可拓展为复式，精装入伙，预计均价约5万。公寓产品全部标配智能管家系统，可与天安云谷园区内的智能平台连接。项目自身商业及周边配套十分完善，交通便捷，这个价格在坂田片区属于中等区间，但作为办公的配套来说，适合在附近的上班族自住或者用于出租。