直播|14:30"老破小"值不值得买/挖掘14号线沿线洼地楼盘-咚咚地产头条-深圳房地产信息网

【时　　间】3月10日14:30

【主　　办】新浪乐居《买房大讲堂》、房网咚咚找房

【嘉　　宾】

咚咚找房　淘房哥－大山

咚咚找房　淘房哥－摩天

一、“老破小”到底值不值得买？（第二板块）

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二、寻找地铁14号线沿线楼盘价格洼地（第一板块）

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—直播回顾—

《寻找地铁14号线沿线楼盘价格洼地》

15:30

主持人：观众朋友大家好！欢迎大家来到乐居直播间。半个小时之前，淘房哥摩天和大山为我们详细解读了很多关于老破小到底该不该买的问题，承接上一环节的直播，有网友在后台提问“如果有5成首付现金，先过渡买公寓，将来换大房，三成首付是不是可以呢？”

摩天：其实这个考虑是可以的，现在买公寓作为过渡，用的是商业贷款，不是住房贷款，再买的话也是3成。但公寓很多是投资客在买，出租的比较多。再一个是杠杆，现在都是4.5成、5成首付，100万的房子，基本上也要50万的首付，增长速度低于住宅。利率上浮10%，只能贷十年。如果单纯从居住过渡的话，我觉得是可以，如果考虑增值，我不是很建议买。我所知道的一些关外新盘公寓，基本上去到5万多、6万多，也就是两三百万的价格，如果一百万的首付，完全可以买两房或三房住宅。

主持人：淘房哥摩天给这位网友比较详细的回答了问题，接下来进入这一环节的主题“寻找地铁14号线沿线楼盘的价值洼地”，“地铁一响，黄金万两”，尤其是前段时间地铁14号线的新闻铺天盖地，地铁14号线承载着串联福田中心区，拉近了龙岗到福田的距离和关系，甚至连通惠州，现在惠州的具体站点尚未确定，但已颁布的站点引起不小的反响。一般而言，地铁没有正式开工之前，但已有规划的这段期间，沿线很多确定的站点、楼盘已经有一定的价格变化，一般这种情况下，沿线地铁房价的涨幅有多大？

摩天：地铁工期，一是规划，二是宣布、动工，然后是开通前、开通后，一般开通前一到两年时间段涨幅比较高。目前所说的地铁14号线，如果从业内来说，2015年、2016年已经开始布局14号线，但14号线的周期比较长，周边很多楼盘已经从3万出头涨到3.7万、4万，这个涨幅已经是20%的涨幅，如果现在再宣布的话，它的溢价并不高。

主持人：等于提前透支了？

摩天：对。如果区域突然新增一个站点，有意外的惊喜，正常来说会有10%-20%的补涨。

15:35

主持人：非地铁沿线楼盘和地铁沿线楼盘相比，价格会高出多少？

大山：有一个特例，龙岗中心城那边非常缺地铁口，只有3号线地铁，比如吉祥站周边的老破小，接近地铁口的可能是3.6万，再往中心城里面走一点，楼盘花园设计更好，没有靠近地铁口，但价格也是3.6万左右。两者一对比，一个是靠近地铁口的老破小，还有一个是不靠近地铁口的次新盘，或花园小区比较好、学区比较好，价格方面会有一定的折衷。

主持人：意思就是说并不会相差很多？

大山：要看具体区域。

摩天：比如一个区域走路5分钟或10分钟，单价不会超过2000元/平。再者，比如福田中心区现在已经有1、2、3、4号线，再加上11号线，哪怕你现在再增加一条地铁线，它可能不会有太大影响。2015年11号线开通的时候，福永、沙井、碧海那一块都翻倍了，越是刚需盘，地铁溢价越高，关内的公交体系非常发达，完全不需要考虑坐地铁，现在我们所知道的地铁14号线，比如石芽岭、宝荷片区，这些区域是交通不方便的，有地铁之后，溢价会高一点。

大山：此外还有地铁对于成交量的影响，地铁开通之后，人口会往这边挤，会造成周边楼盘的成交活跃。

主持人：回归到14号线，二位觉得如果14号线已经确定的站点开通的话，对哪个片区的影响最大？

摩天：目前来看，14号线周边价格最高的是大运，颐安都会中央已经5万多，那边有商业、有学校，又是新盘。再过来是石芽岭慢城那一块，大概4万左右，是规划比较好的区域，有学校、有公园。再就是宝荷片区，宝荷现在是3.3万左右的价格，那边有旧改，全部是新盘，89平300万左右，甚至还有50多平两房200万左右，但目前交通不方便，商业没有起来，越是这种交通不方便、商业没起来的盘，想象空间是比较大的。

主持人：升值空间反而比较大。

摩天：对。

15:38

主持人：您觉得大运后面的片区是升值潜力最大的片区？

摩天：因为它的基数比较低，有旧改利好，配套有规划。

大山：社区楼盘品质还可以，基本上是次新盘。

主持人：有没有楼盘推荐？

大山：振业峦山谷89平的三房、50多平的两房，250-330万左右。

主持人：离地铁站多远的距离才算是地铁盘？

摩天：地图上直线1公里以内，走路10分钟以内是可以接受的，而且10分钟以内还要分，比如有的是要过北环、穿过居民村，周边环境比较差，有的是在关内，周边是公园，环境好一点。我们所说的地铁盘应该是10分钟以内，1公里以内。

15:40

主持人：现在14号线站点途径的地方，哪个地方算是价值洼地呢？

大山：刚刚说到宝荷片区，整个片区有规划，这个工业区有大量旧改，通过产业升级和地块工业区旧改，很多旧改项目会在那里建设。另外，整个地块非常平整，四四方方，靠近龙岗大道（以前叫深惠路），不管是交通、楼盘品质，还是片区升级改造，各种属性比较多，再加上目前单价3万出头，两房、三房也就两三百万，刚需可以往那边考虑，投资的话可能要长远一点，片区的升级改造，包括地铁线路都没那么快，可能要四、五年。

主持人：对于刚需来讲，您觉得龙岗片区和临深片区的楼盘应该怎么选择呢？

摩天：我之前去做讲座，马路对便是凤岗，这边已经卖4万了，那边才卖3万，从居住的角度，我觉得凤岗性价比比较高，换句话说，有很多人没有买坪山，而去买惠州，也是因为这个原因。从深圳目前来看，主要的中心，一是福田CBD，二是科技园，三是车公庙，未来还有后海总部、前海总部，应该是以福田和南山为中心。如果你要买临深的盘，一定要买刚需盘，不要买海景资源、别墅，因为这种改善性需求很难外溢过去，你买一套别墅可能首付的钱还没有赚到的钱多。

主持人：大山会怎么选择呢？

大山：要看个人的需求，如果从交通成本来说，临深的话往返成本太高，从房间使用率来说，比如你有两个小孩，肯定四房比较适合，如果你没有结婚或者只有一个小孩，可以往关内片区更方便的地铁口盘考虑。

摩天：目前来看，龙岗龙中的环境是最好的，我2012年去龙中踩盘，当时很多新盘卖1万多，后来我们发了一个帖子，在龙中工作可能待遇比关内低三千元，选哪里？很多网友说工资虽然低三千，但居住品质高很多，当时龙中1万多的楼盘，跟现在香蜜湖豪宅的品质是差不多的，不管停车、花园还是会所，这样看来，在龙中买房是挺幸福的一件事。

目前来看，龙中14号线边缘，一个是横岗，再过来是石芽岭，再过来是布吉，不管商业配套还是交通配套，目前还是看布吉，龙珠花园200万甚至200万不到可以买个两房，百合新城可以买花园社区，选择性比较大。石芽岭全部是2000年以后花园社区为主，周边有学校，厂房也有旧改概念，这种区域目前在整个布吉是个高位。再过去是横岗，价格是3.5万左右，好一点是4万左右，不能完全看单价，从200万到300万的两房，300万到400万的三房、四房都有。

15:45

主持人：如果让你们给大家推荐龙岗的笋盘，心里有没有干货给大家推荐？

摩天：我建议大家关注一下咚咚找房，基本上中原、链家在卖的房源我们都有。有一些相对不错的，比如中城康桥花园、慢城、振业峦山谷、百合新城，这几个楼盘都不错，对于刚需而言，一是周边配套相对比较完善，二是成交比较活跃。

大山：我觉得可以关注一下14号线地铁口四联站，四联站是换乘站，吸引的人流相对多一些，周边有横岗区域配套在里面。

摩天：横岗的商业是比较发达的。

大山：周边有一个锦秀园，还可以。

主持人：如果有观众想买14号线沿线地铁盘，有没有建议给到大家？有哪些需要注意的地方？

摩天：哪怕公布的东西，在今年不会出现溢价，下一次溢价应该是地铁开通前后。再者，你要根据自己的需求，现在很多开发商为什么交楼时间是1-2年？就是很多刚需愿意等一两年，如果时间太长他可能就等不了。如果明年、后年开通地铁，我现在天天开车还能接受，但五年时间是接受不了的。区域价格往300万以上走的话，需求量会慢慢下来，所以尽量买300万以内的物业，300万以内的物业成交是比较活跃的。

我觉得应该以居住为主，不要老是想着靠地铁线，之前有人说地铁11号线开通之后，整个区域的房价都翻倍了，但14号线不会出现这样的情况，11号线开通的时间段正好是基数比较低，1万多、2万多，翻倍到3万多、4万多，还有一个大趋势是2015年的上涨，现在已经没有这种大趋势了。11号线经过后海、前海，经过科技园总部，又经过车公庙，地铁价值比14号线高。

主持人：而且速度很快。

摩天：对。

主持人：大山有没有给观众的建议？

大山：个人觉得现在是刚需上车的好时机，如果往地铁14号线考虑的话，投资看到回报也要到2020年左右，因为后面几年都是政策压制的年份，放宽的话也要到2020年以后。但现在刚需上车是个好机会，如果已经有地铁规划，价格已经涨上来了，现在地铁还没开通或者还没建设，尚在规划期间，你可以挑选地铁规划周边的楼盘。

15:50

主持人：接下来看一下网友的问题，有网友很关心惠州，如果14号线确定下来的话，惠州站点的楼盘能买吗？

摩天：14号线站但确定之后，惠州的房价跟坪山的差距蛮接近的。

主持人：现在差距多少？

摩天：基本上是3倍，惠州1万多，坪山是3万多。再者是要看周期，它应该是很长期的投资，就像前面所说的，深圳80年代末、90年代初，大家都集中在罗湖，但有了地铁之后，不管去机场或是去北站，人们的生活半径已经慢慢扩大，特别是快线和临深对接之后，一个小时的交通成本是很多人可以接受的，现在东京、新加坡、北京基本上都是一个小时到两个小时交通。还有一点，深圳是多中心发展，现在的中心是福田、南山，未来有坪山中心、龙岗中心、光明中心，如果我在龙岗中心城工作，买凤岗、惠州都可以，相对而言，我去那边的时候，跟从龙中到关内是差不多的，甚至还要短。如果我在光明中心，可以买到塘厦，这种是完全可以的，但目前做投资还是要谨慎一点，临深可能涨一年，横盘回调的时间是三年、五年，而深圳是涨一年，横盘一到两年，然后又上涨，也就是说临深需要有一个洗牌周期。

主持人：您觉得值不值得推荐呢？

摩天：自己住可以买，如果投资的话，尽量先选择深圳，再选择临深，而且周期要拉长一点。

15:55

主持人：有网友问，如果14号线确定了，惠州站周边有没有哪些楼盘可以给大家推荐？

摩天：目前站点还没有确定，如果确定之后，我们会踩盘跟进一下。

主持人：如果确定了，大家请继续来到我们直播间，到时候我们还会请到二位给大家推荐确定之后惠州站楼盘。

有网友问：14号线坑梓附近中粮一品的单价已经2.8-3万了，还值得买吗？

大山：看户型和他自己的需求吧，如果投资需求的话，可能要长期持有，如果是刚需的话，要看户型配比和你能承受的月供范围。

摩天：3万左右、3万不到，从刚需来看是可以的，毕竟现在北京基本上都是5万、6万的价格，而且北京的面积都是比较大的，深圳89平做三房、四房，北京100平只能做到两房，从深圳的面积来看，如果说福田、南山、梅林关是一环，宝安、龙华到布吉是三环，甚至现在的光明、坪山是三环的话，一个小时左右在一线城市还是有吸引力的，只是它发展的速度比别人慢，因为配套还没起来，但我觉得以深圳的发展速度，可能两三年就能快速提升。2012年我去龙华水榭春天，当时是1.7万、2万的价格，周边没有什么人，但我2014年再去的时候，一旦它的商业开通之后，入住率非常高，2015年去，停车位都比较紧张。深圳本来就有很多人，房子又供不应求，目前11号线就是很好的路子，宝中地铁盘基本上已经上不了车了。

主持人：有人问中海怡瑞山居怎么样？

摩天：那个楼盘周边有旧改，近地铁口。现在很多人都会说福田怎么样，这个区域怎么样，这个楼盘怎么样，我觉得现在买房要综合楼盘品质，这个楼盘品质还是可以的，同一个区域，有的楼盘可以涨20%、30%，但旁边的楼盘就涨不了，一个楼盘不同户型的涨幅差距也会很大。

主持人：今天的直播就到这里，想看回放的网友，可以在我们视频结束之后点看回放，如果不想浪费流量，可以看我们的同步文字直播，非常感谢淘房哥大山与摩天来到直播间，跟我们分享老破小该不该买、14号线还有哪些价值洼地。同样也感谢视频前各位观众的收看，我们下一期再见！

《“老破小”到底值不值得买？》

14:30

房网咚咚+新浪乐居：告诉你“老破小”值不值得买？14号线沿线那些低洼值得投资？

14:35

主持人：观众朋友们，大家好！欢迎大家来到乐居直播间。今天我们的盟主会请来咚咚找房的两位淘房哥，首先请他们自我介绍一下。

摩天：大家好，我是来自咚咚找房淘房哥团队的摩天，主要负责二手房踩盘、网友咨询和数据研究。

大山：大家好！我是咚咚找房的淘房哥大山，目前主要踩过龙华、福田、龙岗中心区。

主持人：欢迎二位来到直播间现场。深圳很多年轻人会首先选择比较老破小的房子上车，然后再换大房，也有很多人是冲着拆迁补款选择老破小，也就是我们平常称的“老破旧”，请问二位什么样的房子叫老破小？

摩天：如果一个房子具备拆迁的条件，它的年限必须要满20年，那就意味着老破小的房子是在90年代初，95年之前的房子可以称为老破小。有些房子虽然是96、97的，但长期是租客居住，物业、卫生、周边环境很差，有些破，也可以沾一点边。

主持人：大山跟我们说一下老破小和新房的优劣势在哪些方面呢？

大山：现在的老破小房子，以多层为主，贷款年限比新房短，贷款年限主要是房龄+你自身的年龄，太旧的楼盘，贷款年限短一些，月供会加大。新房在户型设计方面会比老破小的房子更好，比如使用率更高，但老破旧的楼盘公摊面积小，新房的公摊面积、管理费更多，老破旧的多层管理费较少。

主持人：既然这样的话，为什么还有年轻人选择老破小的房子呢？

摩天：所谓老破小集中的区域，据我们统计，罗湖是最多的，从罗湖到福田、到南山，主要集中在关内，关内的房子虽然看上去是老破旧，价格低，但有一点，它的大环境非常好，你可能出门有公园、有地铁站、有学校、有商业，可以走路上班。对比关外新盘，虽然楼盘新，但交通成本高很多，医疗、商业、学校等很多配套都没有起来。每个人都有自己的需求，现在我所接触的女性网友或90后刚需，他可能对花园小区是比较痴迷的，如果是60后、70后为了孩子读书，买关内老破旧还是比较多。

14:40

主持人：在你们平常接触比较多的老破小房子当中，价位大概是在什么样的区间范围内？

大山：这要看具体片区，有些楼梯房会带一定的属性，比如学区属性，有些房子比较老，学校沉淀较久，比如园岭片区的园岭小学本部学区，八几年的楼盘，非常破旧，但单价已卖到6.5万，所以要看具体情况。莲花片区属于中心区位置，莲花一村、二村、三村，地段非常好，带有地段属性的话，附加价值也会比较高，但本身楼盘品质相对新盘来说不算好，以多层为主。

摩天：如果没有学区的老破旧，基本上是在3万多、4万的价格，如果有学区，可以去到6万+的价格，学区稍微好一些的小户型，甚至可以去到10多万。关外的老破旧基本上是3、4万。

主持人：我们最开始做过一期直播，是百花校区，那边的老破旧16万多。

摩天：国诚花园可以卖到16万多，但南天一花园和南天二花园是在9、10万的样子，学区的溢价已经去到50%以上。我今天在朋友圈发了一条，2015年6月份，89平两房，成交价850万，我看了一下2月份的数据，显示的成交价是880万。也就是说如果是2015年买入，算上佣金、税费和两年的月供，他现在是亏的。小户型涨得快，大户型涨得很慢。

主持人：有的人抱着换房的心理购买老破小，去年“10.4”政策出来之后，二套房首付提高到5成，你们还建不建议他们买老破小？

摩天：其实居住的话没问题，可以先上车，南山南油片区有很多三、四十平米的单间，很多投资客去买，把它装修一下，区域地段非常好，虽然外立面陈旧，但里面装修一下还是可以的，如果作为过渡的话，我觉得可以考虑，如果你想作为投资，小户型100多万的话，升值空间还有，但一旦去到200多万的价格，再往上走的空间就比较小了，除非你有学区属性，因为去到200多万，很多人会选择以时间换空间，买关外的次新盘小区。

现在的房价，100多万买个小户型，哪怕二、三十平，涨2万/平方米，加起来也就60万，再买的话首付是5成，门槛已变得很高，所以我觉得能买两房尽量买两房，能买三房尽量买三房。老破旧的话，如果有学区，升值空间还是有，如果没有学区，升值挺慢的。

14:45

主持人：老破小这两年的涨幅大吗？

大山：老破小的涨幅非关内和关外，关内紧跟深圳的大市，毕竟关内的配套好，地铁线路较多，关内的涨幅相对来说比较多。如果关外的话，比如龙华片区，老破小的涨幅相对比较低，龙华老城区目前的单价水平，老破小的多层，可能才不到4万的价格，龙华关口的新房可能达到6、7万，2015年之前普遍价格水平是2万左右。

主持人：哪些节点上价格涨得比较多？新政有影响吗？

摩天：如果是低总价的老破小，它的爆发力很强，据我所知，2014年100多万的老破旧，2015年之后基本上已经翻倍了。

主持人：为什么呢？

摩天：因为它总价低，我们统计过，购买力最向的集中在500万以内，特别是200万-400万的价格，购买力最强，基本上去到40%以上，价格越高，需求越少，价格越低，需求越多。再有，很多人在地铁口一百多万买个两房、三房，可以直接从2万翻到4万，这个时间很容易翻，但再从4万往8万翻就有一定的难度，因为价格越高之后，买房人对居住属性的要求越高，包括要求物业、学区，甚至邻居是什么样的人。但小面积基本没有什么瓶颈，特别是又老又小的，有的老破小，除了学区、地段，还有旧改概念。2013年很多老破旧上3万多，比如竹园小区，现在可以卖到10万，2015年也有很多老破旧是百分之百涨幅，但到一定时间之后，后面的涨幅就比较慢了。

主持人：说了价格，再说一下租金，老破小的租金一般在什么区间内？

大山：首先看地段、商业和地铁属性，人民南的商业氛围，整个地区都是服务业，各种写字楼集聚，虽然楼盘老破小，如果靠近地铁口，甚至是商业周边的楼盘，单房租金也能租到4000多，目前单价也才3万出头，30、40平的房子，总价一百来万，租金每个月能达到四千左右。

主持人：在你们淘房过程当中，觉得买老破小是哪一部分人群比较多，是投资还是刚需？

大山：八卦岭鹏基公寓的楼龄很老，八几年的楼盘，投资性质比较强，单价低，地段也不算非常差，在福田区，周边又有地铁，楼龄老，面临拆迁，周边是工业用地，这一类楼盘的投资属性比较多。

摩天：对，很多地铁口的小区、有学区的小户型，大部分都是投资客开始买，地铁口可以保证租金回报率，特别是很多中介炒房就是从小户型学区开始炒，你买一个房子，月供五千，但租金有三四千，月供压力比较小。再者就是变现速度比较快，有的楼盘一个月可以成交十多套，年初买了，年底或明年就可以卖，套现速度很快。还有就是学区，现在很多刚需，特别是以家庭为单位，除了孩子可以使用学区，他还会考虑增值，比如国诚花园、金茂礼都这种小户型涨幅都很高。

14:50

主持人：之前直播预热时有网友说有位业主买了个老破小，但环境比较差，不能自住，孩子很小，学区完全不着急，现在面临拆迁了，但具体拆迁时间还没定。面对这种情况，你觉得他是应该继续站岗，还是换房？

摩天：这得看，如果你的确定性比较大，是可以博一下拆迁的，但有的小区是五年、十年的周期，我觉得在这个时候段你可以加点钱做投资。鹿丹村用了八年时间，这八年时间我通过不停的倒腾，2012年、2014年、2015年，每隔两年倒腾一下，获利空间比死守一套要高很多。换句话说，个人只能买一套，家庭可以买两套，小户型还是占房票的，你手里现在有300万现金，小户型能卖100多万，钱不知道往哪里投，这个时候你可以把钱腾出来，加点杠杆去买。

主持人：老破小可以贷款多少？

摩天：这要看，要根据你个人的情况，如果你六十多岁了，只能贷十年。

大山：多款年限，一个是房龄，房龄分批地时间和楼盘竣工时间，有些银行根据批地时间算，房龄+贷款年限一般不能超过50年。

主持人：如果我已经买了一套老破小，它会影响我卖给下一任吗？

摩天：老破小之前一般是评七成，很多是评五成、六成，评估价跟不上，如果是多层小区那还好，因为多层小区的容积率比较低，哪怕房子有折旧，但土地溢价在支撑房价，如果是友谊大厦那种大厦型物业，这种物业的楼龄越老越不值钱，因为容积率太高了，开发商也不会去拆，全部都是租客，电梯没有物业管，我们有网友遇到过，从18楼直接滑到16楼，楼盘可能全部都是租客，居家氛围非常差，保安也跟不上，管理费也比较低，保安的流动性很大，导致物业管理比较松散。

14:55

主持人：如果购买老破小的话，能不能给有这个想法的观众一些建议？需要考虑哪些因素？

摩天：94年、96年深圳有很多公务员福利房，有的人把它归为老破旧，这种老破旧可以买，有70多平两房、80多平三房、90多平四房，我建议买这种面积大的，买中间楼层，最好买地铁口、有学区的。我今天还去看了一个，桃源村70多平三房，地铁口，价格是350、360万，71、72、74平都有，现在有很多89平的房，实际得房率是60-70平，而公务员的房子得房率很高，它的70平是实打实的。

主持人：二位有没有哪些片区的老破小跟观众推荐一下？

摩天：这得看价格。

大山：我看的比较多的是两个区间，一个是龙岗，龙岗那边的老破小基本上看不下去，周边没什么配套，都是农民房。但福田梅林那一片也有一些公务员福利房，梅林有一个梅心苑，周边有商业、地铁，这种老破小单价4万出头，上班、买菜、逛街都有很大的便利性，我觉得可以考虑一下关内配套比较成熟的楼盘，但不要想有太好的学区。

摩天：我们2016年有过一个统计，楼龄超过25年以上的，成交最多的区域是罗湖，买老破旧一定不要买关外，买关外的话也一定要买地铁口，比如梅林关、布吉或新安老城这种一过来就是南山。还有就是买学区，比如竹园小区，是学区，又在核心地段。或者买低总价的，一百万买一个一房用来出租，顺便博旧改，也可以过渡。

14:58

主持人：每年春节之后，我们新闻组也会去踩盘，我们踩盘时发现关外哪怕很偏的地方，新房已卖到5、6万，非常非常贵。但我们到罗湖去踩盘，哪怕地段很好、周围配套很成熟，因为是老破旧，也只卖3、4万，如果是我的话，就会选择关内。

摩天：现在很多人买房还在看单价，我觉得应该单价结合总价来看，比如我前段时间去盐田、龙岗，有很多70多平可以做三房，如果从总价看，5万/平方米，总价300多万，05年以后有很多高赠送楼盘，比如89平可以做到三房、四房，甚至做五房，现在已经开始出现70多平三房，因为关外的赠送比较多。举个很简单的例子，龙岗中心城阳光天健现代城、公园大地，在那边只卖4、5万，如果换同一个开发商的熙园，可能就卖10多万了，楼盘品质差距很大。关内很多3、4万的老破旧，租客还是挺多的。

主持人：如果在深圳买一套老破小，和在临深买一套非常漂亮的新房，二位会怎么选择？

摩天：有子弹、有房票的情况下，应该把资金投入深圳，有多余资金再往临深、往二线投，如果你只有二、三十万，很尴尬，在深圳确实没有什么选择性，这个时候可以选择临深，但周期会比较长。

大山：我这边主要针对刚需，资金不多，只有坪山这些片区才能选得到，龙岗200万可以买两房，但你在坪山、东莞可以买三房、四房，但这里面有交通成本，因为你毕竟在深圳工作，往返的时间成本会高很多。

摩天：除了时间成本，临深2015年、2016年的成交量中，大部分都是深圳人买的，而且大部分都是投资的，很多人买新盘，我之前在二线城市买过新盘，入住率也才50%，很多人都是投资客，都不去住，没有人气，这样的话楼盘的商业、教育都跟不上，你可能发现虽然这个楼盘有一千多户，晚上亮灯的可能只是两位数，五、六十户。

15:00

主持人：确实是这样，从惠州高速回来的时候就是这样，所以摩天认为如果选择的话还是选择深圳。

摩天：对，优先深圳。

大山：我也是优先深圳，如果你资金量不多，两、三百万，可以折衷往东部片区，不一定是惠州、坪山，可以在龙岗中心城或横岗片区，地铁沿线，目前单价不是非常贵，有很多3万多的。

主持人：最后想问一下二位，总体来说，老破小到底值不值得买？如果值得买的话，有哪些方面的风险需要注意？现在是不是换房的好时机？

摩天：我觉得要看价格，只要价格够低，什么样的物业都值得买。现在是调整期，不管对于刚需还是改善，都是不错的时间，比如2015年“3.30”，很多人把自己的房子卖了，然后房价上涨，他买的房子业主违约，再买原来的房子他已经买不起了。下跌的时候你得看深圳的大环境，很多人说去年是大年，今年是小年，今年可能不是很乐观，但没有人说从3-5年这个时间段看空深圳。我觉得你可以等一等，不一定在高点买，但也不要想着抄底，中间位置差不多就可以了，横盘调整期可以多看多选，这是一个上车的机会。

大山：我觉得今年刚需上车是一个好机会，现在很多新盘有特价优惠活动，甚至有些业主会主动下调报价，刚需跟业主谈价也比较好谈。现在这个市场虽然有政策压制，但这个时间段可能也就坚持两三年。

主持人：如果买老破小的话，二位觉得有没有需要注意的地方？

摩天：很多老破小，特别是罗湖，你去看它的房子，大部分都是租户在住，业主不会去住，也不愿意装修，这种房子你可以拿到笋盘，通过你的装修卖高，现在很多公寓，我见到园岭新村有一个90多平的房子，他把它做成八个房间去出租。

主持人：没有人去查吗？

摩天：之前很少有人查，但去年年底到今年开始有人查了。对于二房东或者对于投资客，这是一个机会。前海、龙华、宝中等热点楼盘大家都去追的时候，你的竞争压力挺大的，反而对于老破旧，可能有一些你意想不到的惊喜。

大山：有些老破旧蛮不错的，如果你买房的话，是刚需，还没有小孩，可以买学区用过的，因为学区用过的房子，业主报盘价没那么高，对比有学区的房子价格不会那么高，你自己没小孩的话，可以先买下来。

摩天：只要是商品房，买房之前都要查档，如果你有学区需求，最好备注在合同里面。

主持人：非常感谢大山和摩天跟我们分享老破小到底值不值得买这个话题，半个小时之后，大山和摩天继续跟我们分享14号线沿线的洼地还有哪些。

—背景资料—

【话　　题】

2:30-3:30　《“老破小”到底值不值得买？》

1、什么样的房子会被称作“老破小”？相较于新房，老破小的优势和劣势分别有什么？