3月10日，咚咚找房淘房哥－大山和淘房哥－摩天受邀做客乐居直播间，关于“老破小”到底值不值得买以及寻找地铁14号线沿线楼盘价格洼地的话题各自发表了精彩观点。
“老破小”到底值不值得买？
1、什么样的房子叫老破小？
摩天：如果一个房子具备拆迁的条件，它的年限必须要满20年，那就意味着老破小的房子是在90年代初，95年之前的房子可以称为老破小。
2、老破小和新房的优劣势在哪些方面？
大山：老破小以多层为主，贷款年限比新房短，月供会加大，公摊面积小，管理费也较少。新房在户型设计较好，使用率更高，公摊面积、管理费多。
3、为什么还有年轻人选择老破小的房子呢？
摩天：据统计，所谓老破小罗湖是最多的，关内的房子虽然看上去是老破旧，价格低，但大环境非常好，出门有公园、地铁站、学校、商业等。对比关外新盘，虽然楼盘新，但交通成本高很多，医疗、商业、学校等很多配套都没有起来。
4、老破小房子价位大概在什么样的区间范围内？
大山：要看具体片区，有些楼梯房会带一定的属性，比如学区属性，带有地段属性的话，附加价值也会比较高。
摩天：如果没有学区的老破旧，基本上是在3万多、4万的价格，如果有学区，可以去到6万+的价格，学区稍微好一些的小户型，甚至可以去到10多万。关外的老破旧基本上是3、4万。
5、百花校区那边的老破旧16万多？
摩天：国诚花园可以卖到16万多，但南天一花园和南天二花园在9、10万的样子，学区的溢价已经达到50%以上，小户型涨得快，大户型涨得很慢。
6、去年“10.4”政策出来之后，二套房首付提高到5成，你们还建不建议他们买老破小？
摩天：居住的话没问题，可以先上车过渡，如果投资，小户型100多万的话还有升值空间，但200多万再往上的空间就比较小了，除非有学区属性。老破旧的话，如果有学区，升值空间还是有，如果没有学区，升值挺慢的。
7、老破小这两年的涨幅大吗？
大山：老破小的涨幅分关内和关外，关内的涨幅相对来说比较多。如果关外的话，比如龙华片区，老破小的涨幅相对比较低。
8、哪些节点上价格涨得比较多？新政有影响吗？
摩天：如果是低总价的老破小，爆发力很强，小面积基本没有什么瓶颈，特别是又老又小的，有的老破小，除了学区、地段，还有旧改概念。
9、老破小的租金一般在什么区间内？
大山：首先看地段、商业和地铁属性，如果靠近地铁口，商业周边的楼盘，单房租金也能租到4000多，目前单价也才3万出头，30、40平的房子，总价一百来万，租金每个月能达到四千左右。
10、买老破小是哪一部分人群比较多，是投资还是刚需？
大山：楼龄老，单价低，地段也不算非常差，周边又有地铁，面临拆迁，这一类楼盘的投资属性比较多。
摩天：很多地铁口的小区、有学区的小户型，大部分都是投资客开始买，地铁口可以保证租金回报率。
11、老破小，学区暂时用不上，现在面临拆迁，但具体拆迁时间还没定，这种情况下他是应该继续站岗，还是换房？
摩天：如果拆迁确定性比较大，可以搏一下拆迁，但有的小区是五年、十年的周期，我觉得在这个时候段你可以加点钱做投资。
12、老破小可以贷款多少？
摩天：要根据个人的情况，如果你六十多岁了，只能贷十年。
大山：房龄+贷款年限一般不能超过50年，房龄分批地时间和楼盘竣工时间，有些银行根据批地时间算。
13、如果已经买了一套老破小，会影响卖给下一任吗？
摩天：老破小之前一般是评七成，很多是评五成、六成，评估价跟不上，如果是多层小区还好，容积率比较低，哪怕房子有折旧，但土地溢价在支撑房价。
14、能不能给想买老破小的观众一些建议？需要考虑哪些因素？
摩天：94年、96年深圳有很多公务员福利房，这种老破旧可以买，有70多平两房、80多平三房、90多平四房，个人建议买这种面积大的，中间楼层，最好是地铁口、有学区的。
15、有没有哪些片区的老破小可以推荐一下？
大山：福田梅林有一些公务员福利房，周边有商业、地铁，单价4万出头，上班、买菜、逛街都有很大的便利性，个人感觉可以考虑关内配套比较成熟的楼盘，但不会有太好的学区。
摩天：一定不要买关外的老破旧，关外的话也一定要买地铁口，还有就是学区，或者低总价的，顺便搏旧改，也可以过渡。关内很多3、4万的老破旧，租客还是挺多的。
16、如果在深圳买一套老破小，和在临深买一套非常漂亮的新房，会怎么选择？
摩天：优先深圳，有资金、有房票的情况下，应该投入深圳，有多余资金再往临深、二线投，如果只有二、三十万，在深圳确实没有什么选择性，可以选择临深，但周期会比较长。
大山：优先深圳，如果资金量不多，两、三百万，可以折衷往东部片区，不一定是惠州、坪山，可以在龙岗中心城或横岗片区，地铁沿线，目前单价不是非常贵，有很多3万多的。
17、总体来说，老破小到底值不值得买？如果值得买的话，有哪些方面的风险需要注意？现在是不是换房的好时机？
摩天：只要价格够低，什么样的物业都值得买。现在是调整期，不管对于刚需还是改善，都是不错的时间，不一定在高点买，但也不要想着抄底，中间位置差不多就可以了，横盘调整期可以多看多选，这是一个上车的机会。
大山：今年刚需上车是一个好机会，现在很多新盘有特价优惠活动，甚至有些业主会主动下调报价，刚需跟业主谈价也比较好谈。现在这个市场虽然有政策压制，但这个时间段可能也就坚持两三年。
18、如果买老破小的话，有没有需要注意的地方？
摩天：很多老破小，特别是罗湖，大部分都是租户在住，这种房子可以拿到笋盘，通过装修卖高。
大山：有些老破旧蛮不错的，如果是刚需买房的话，你自己没小孩的话可以买学区用过的，因为学区用过的房子业主报盘价没那么高。
摩天：只要是商品房，买房之前都要查档，如果你有学区需求，最好备注在合同里面。
网友提问
如果有5成首付现金，先过渡买公寓，将来换大房，三成首付是不是可以呢？
摩天：其实这个考虑是可以的，现在买公寓作为过渡，用的是商业贷款，不是住房贷款，再买的话也是3成。如果单纯从居住过渡的话，我觉得是可以，如果考虑增值，我不是很建议买。
寻找地铁14号线沿线楼盘价格洼地？
1、地铁14号线没有正式开工之前，但已有规划的这段期间，沿线很多确定的站点、楼盘已经有一定的价格变化，一般这种情况下，沿线地铁房价的涨幅有多大？
摩天：地铁工期，一是规划，二是宣布、动工，然后是开通前、开通后，一般开通前一到两年时间段涨幅比较高。如果区域突然新增一个站点，正常来说会有10%-20%的补涨。
2、非地铁沿线楼盘和地铁沿线楼盘相比，价格会高出多少？
大山：一个是靠近地铁口的老破小，另一个是不靠近地铁口的次新盘，或花园小区比较好、学区比较好，价格方面会有一定的折中。
摩天：比如一个区域走路5分钟或10分钟，单价不会超过2000元/平。越是刚需盘，地铁溢价越高。
大山：此外还有地铁对于成交量的影响，地铁开通之后，人口会往这边挤，造成周边楼盘的成交活跃。
3、如果14号线已经确定的站点开通的话，对哪个片区的影响最大？
摩天：目前来看，14号线周边价格最高的是大运，再就是宝荷片区，越是这种交通不方便、商业没起来的盘，升值空间反而比较大。
4、大运后面的片区是升值潜力最大的片区吗？有没有楼盘推荐？
摩天：因为它的基数比较低，有旧改利好，配套有规划。
大山：那边的社区楼盘品质还可以，基本上是次新盘，值得推荐的有振业峦山谷89平的三房、50多平的两房，250-330万左右。
5、离地铁站多远的距离才算地铁盘？
摩天：地图上直线距离1公里以内，走路10分钟以内。
6、14号线站点途径的地方，哪些地方算价值洼地？
大山：宝荷片区，整个片区有规划，有大量旧改，通过产业升级和地块工业区旧改，很多旧改项目会在那里建设。不管是交通、楼盘品质，还是片区升级改造，各种属性比较多，目前单价3万出头。
7、对于刚需来讲，龙岗片区和临深片区的楼盘应该怎么选择呢？
摩天：从居住的角度，凤岗性价比比较高，如果要买临深的盘，一定要买刚需盘，不要买海景资源、别墅，因为这种改善性需求很难外溢过去。龙中14号线边缘，一个是横岗，再过来是石芽岭，再过来是布吉，不管商业配套还是交通配套，目前还是看布吉，选择性比较大。
大山：看个人需求，如果从交通成本来说，临深往返成本太高，从房间使用率来说，比如你有两个小孩，肯定四房比较适合，如果你没有结婚或者只有一个小孩，可以往关内片区更方便的地铁口盘考虑。
8、龙岗的笋盘，有没有干货给大家推荐？
摩天：我建议大家关注一下咚咚找房，基本上中原、链家在卖的房源我们都有。比如中城康桥花园、慢城、振业峦山谷、百合新城，这几个楼盘都不错，对于刚需而言，一是周边配套相对比较完善，二是成交比较活跃。横岗的商业是比较发达的。
大山：可以关注一下14号线地铁口四联站，四联站是换乘站，吸引的人流相对多一些，周边有横岗区域配套在里面。周边有一个锦秀园，还不错。
9、如果买14号线沿线地铁盘，有没有建议给到大家？有哪些需要注意的地方？
摩天：哪怕公布的东西，在今年不会出现溢价，下一次溢价应该是地铁开通前后。以居住为主，不要老是想着靠地铁线，尽量买300万以内的物业，300万以内的物业成交是比较活跃的。
大山：个人觉得现在是刚需上车的好时机，如果往地铁14号线考虑的话，投资看到回报也要到2020年左右，现在地铁尚在规划期间，可以挑选地铁规划周边的楼盘。
网友问答
1、如果14号线确定下来的话，惠州站点的楼盘能买吗？
摩天：14号线站确定之后，惠州的房价跟坪山的差距蛮接近的。
2、惠州和坪山的房价现在差距多少？
摩天：基本上是3倍，惠州1万多，坪山是3万多。
3、惠州的房子值不值得推荐？
摩天：自己住可以买，如果投资的话，尽量先选择深圳，再选择临深，而且周期要拉长一点。
4、如果14号线确定了，惠州站周边有没有哪些楼盘可以给大家推荐？
摩天：站点确定之后，我们会踩盘跟进。
5、14号线坑梓附近中粮一品的单价已经2.8-3万了，还值得买吗？
大山：看户型和他自己的需求，如果投资的话，可能要长期持有，如果是刚需的话，要看户型配比和你能承受的月供范围。
摩天：3万左右、3万不到，从刚需来看是可以的，深圳本来房子就供不应求，11号线就是很好的路子，宝中地铁盘基本上已经上不了车了。
6、中海怡瑞山居怎么样？
摩天：楼盘周边有旧改，近地铁口。现在买房要综合楼盘品质，这个楼盘品质还是可以的。
音频全文：（“老破小”到底值不值得买）
（寻找地铁14号线沿线楼盘价格洼地）
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