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吉华产业配套提升 不再属于“布吉”的万科麓城【片区分析】

咚咚牛浩思 牛浩思 发布时间:2017.03.29 10:26:49
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从2015年开始深圳经过了几轮的房价上涨,绝大多数区域房价基本翻倍,更胜者2.5倍也不在话下。

 

而作为老牌一线关外,靠着老牌中心罗湖的布吉在涨幅上大大落后,与之对标的其他原一线关外,如福田北边的民治、坂田,南山北边的宝中、新安都是高歌猛进,都快有赶超福田、南山这类老大哥之势。而布吉却成了价格的洼地。

 

举个例子,摇摇记得,信义荔山公馆与水榭春天2期是同一时期的两个楼盘,当时的开盘价格在一个水平线,而现在却相差甚远。


(链家水榭春天3期与信义荔山公馆报价)

 

深究布吉房价为何滞涨,客观原因其实挺多,在这里也炒炒冷饭,列出4个主要因素。


1.规划落后,交通拥堵、环境欠佳、市政配套严重不足;


2.布吉的土地开发早、存量少,目前基本上没有多余的空地;


3.部分城区的建筑也比较陈旧,大片城中村(占建成区总面积的2/3)待旧改;


4.布吉指望购买力溢出的罗湖区面料发展的瓶颈期,缺乏活力。

                  (布吉街道区域图)


布吉的旧改很多,但众所周知因种种原因推动起来非常难,不同于空地建房那么快,但有规划始终还是好事。


                      (布吉旧改分布)


布吉一直想翻身,加大旧改推进力度,而以往对于布吉翻身呼声*的方法是布吉街道与旁边的坂田街道合起成为“布坂新区”,这样子的布吉不再是龙岗下属的一个街道,对于各方面的推进与改造,一个区的执行力度肯定是比街道强的,但是,有猜到开头却没猜到结果的是,布吉并没有成立区级单位,而是被拆分成了布吉与吉华2个街道。

 

去年12月27日,龙岗区新设街道吉华街道举行挂牌仪式,此举是龙岗区委区政府对市委市政府加强基层治理、推进行政体制改革的快速全面落实。

 

新设立的吉华街道办事处辖区总面积18.9平方公里,东至布澜路以西、三联玉石文化村,南至西环路以北、阳光花园,西至清平快速东侧、水径石场,北至甘坑、凉帽。管辖范围:水径、翠湖、光华、三联、中海怡翠、丽湖、甘坑共7个社区,另外以机荷高速为界,以南是吉华街道以北是平湖街道。

 

龙岗区此次将布吉街道一分为二,形成布吉、吉华街道。辖区总面积18.9平方公里,建成区面积8.07平方公里,总人口11.55万人,其中户籍人口4.15万人。下辖水径、翠湖、光华、三联、中海怡翠、丽湖、甘坑共7个社区,共有11个自然村和13个社区股份合作公司。

 

                    (吉华街道行政区域)

 


那么问题来了,吉华街道分出来后是好是坏?

 

1.从产业、配套结构上来看

吉华街道高新科技产业和文化产业突出,占经济总量的80%。有布吉科技新城,重点发展新电子信息、新能源、软件、新材料、生物医疗等类企业。甘坑新镇、三联水晶玉石文化村是吉华街道文创产业的主要产业园区。

 

吉华街道现共有规模以上工业企业53家,工矿商贸企业1431家,2016年1至10月份辖区企业实现工业总产值569,102.9万元,高新科技产业和文创产业为主要经济支柱,占经济总量的80%。

 

吉华辖区文教卫体事业健康发展,现有学校64所,其中公办学校16所、民办学校20所、幼儿园28所;现有医疗机构34间,其中民营医院1间(床位共20张),社康中心8间,门诊部21间,诊所24间。


 

                      (吉华街道鸟瞰图)



2.从行政执行力的角度去看

很多人说街道细分没什么意义,只是工作更精细化了,和有关部门多出更多的坑来,但我有其他看法:回首深圳发展历史,就近的来说关外只有宝安、龙岗两个区的时候,土地广袤,利用率极低,但随着土地资源的越来越少,要开始在原关外进行大规模开发建设,所以分工越来越细,随之分出了龙华、光明、坪山、大鹏等新区。街道细分犹如此缩影,说明政府对该区域的建设开始加大投入。

 

而且新成立的街道领导班子应该会更想做出些事来,并在责权利指向更精细明确的基础上,原布吉辖区内的很多顽疾问题,都可能得到加速解决。

                  (吉华街道揭牌成立)



3.从地理位置来看

分出来的吉华街道白地较多,而且以往布吉街道的产业及配套更集中于现在的吉华街道。在地理位置上吉华离坂田更近,而坂田以产业闻名,而两区域产业的融合贯通有利于产业结构的互补,坂田作为传统产业强区以大哥之势带动初生的小弟吉华其产业结构升级,而拉动配套升级。

 

                   (龙岗区调整后行政区划图)


更有网友大胆猜想这次战略性划分成立吉华街道很可能是为将来吉华街道与坂田街道合并组建新区做伏笔,甚至有可能出现吉华街道与坂田街道并入龙华区,从而做大做强深圳北部中轴线。

 

                   (房网网友看法)

 


个人分析来看,吉华街道分出来更有利于自身的统筹发展,不受于某种限制,在产业上有坂田带动,未来 5 年内,将摆脱" 万年脏乱差 "的现象,这种判断是凭空想象,或是有事实依据?我们现在来看吉华街道规划发展优势何在。

 

新街道划分出后,工作更精细化,执行力度加强,地铁 5 号线下水径站附近的下水径村和三联村旧城改造,均可能加速推进,区域城市面貌大变是肯定的。区域内的在售楼盘,如万科麓城都可以得到价值的提升。


                   (万科麓城位置)

 

万科麓城周边规划发展优势

 

1、交通情况分析

项目位于布坂联络道与布龙路交汇处,临近5号线上水径站。周边有南坪、清平和水官等多条高(快)速路,待布坂联络道开通后,由项目可快速去到南山、福田、罗湖和坂田等区域,整体交通情况比较便捷。

 

                     ( 项目鸟瞰效果图)    

 

布坂联络道是市政府规划的一项重要市政工程,是连接坂田和布吉两片区之间重要的东西向城市交通主干道,双向6车道,50km/*。未来水径片区将直接共享坂田的交通设施,根据现场的施工牌可以看出整条联络道贯通预计是在2018年12月,这将给水径片区的交通状况带来重大改善。

 

                (布坂联络道平面效果图)   

 

                ( 布坂联络道的现场施工牌)   

 

 

 (布坂联络道和水径立交的主要技术指标)   


一提到布龙路,很多人*印象是“会不会很堵”,前几年顺利拓宽成双向8车道的布龙路,是龙岗布吉片区连通龙华、福田、南山等地一条交通要道,车流量非常大,而到了龙沙路布龙路段三联桥就成了“哑铃”,变成了双向4条车道,因为道路变窄、车流汇集,所以经常引发交通拥堵。三联铁路桥又名跨广深铁路塘径立交桥,跟布龙路首尾衔接,西起三联大道,东至布吉警署公交站位置,全长约350米,双向4车道。早在2015年,三联桥拓宽改造工程就已获批开工,桥梁建成后由原来的双向四车道增加为双向八车道,将大大提高道路的通行效率。

 

              ( 三联桥拓宽工程施工现场)

 

地铁和公交出行,原本麓城去到地铁上水径入口需步行约800米,目前正在建通道直达地铁口,建成后可以大大缩短到地铁口的距离。另外,门口有个丽湖花园公交站台,多条线路通往全市各地,公共交通出行比较便利。

 

                  (地铁通道现场施工图)           

 

 


2、旧改情况分析

水径片区计划和进行中的旧改呈现日益鼎盛的趋势,逐步有赛格、万科、招商、华润、地铁集团等品牌开发商进驻。待几个项目初具规模,地区面貌将大为改观。特别是招商三联片区的旧改,是规模达到百万平方米的综合体项目,相当于好几个万科麓城。另外,下水径片区旧改也非常值得期待,真正的地铁上盖物业,拆迁面积87219平米,绿化率30%,容积率4.9,将建设成一个功能完备的高起点商业、居住区。

 

         (三联、水径片区整体的旧改、规划情况)        

 

 

(1)赛格ECO(赛格新城)

项目目前已建成在售,写字楼均价2.7万元/平,公寓均价3.7万元/平。邻近招商三联城市更新,未来将形成片区联动效应。项目总建面约30万平方米,是片区内具有代表性的城市综合体。

                 (赛格ECO规划图)

 

 

 

(2)招商三联片区旧改

三联村旧改可以说是央企招商地产拿下的一个超级巨无霸工程,目前已签约90%,预计2016年,一期入市。开发建设用地面积——170315.4平方米

公共服务设施用地面积为——40104.1平方米

计入容积率建筑面积——96万平方米

总投资——预计72亿元

物业类型——包含住宅、保障房、公寓、办公楼、商业、学校、珠宝交易中心、医院、公园的百万级综合体项目

 

     (招商三联片区旧改总平面布局示意图)   

 

(3)华侨城甘坑新镇

甘坑新镇项目由深圳市龙岗区政府、华侨城集团公司和深圳市甘坑生态文化发展有限公司三方合作开发,总投资额300亿元人民币。该项目通过政府与社会资本以PPP模式合作开发,大力发展新型文化创意产业,尤其是导入和培育具有高科技含量和高艺术水准的原创文化内容产业,形成高端文化创意产业园区,带动“文化+”相关的科技、旅游、商业、生态、农业、教育、家居等现代新型城镇化产业的转型升级和快速发展,以“文化+旅游+城镇化”发展模式驱动,目标是通过三至五年初步建成中国内容文化创意产业的示范基地,实现年产值突破百亿,向千亿产值迈进的领军型文化产业聚集的新城镇。预期聚集超过 10 万人才工作聚居于此。

(华侨城甘坑新镇效果图) 


(4)华润水径旧改(待考证)

有小道消息称,在万科麓城南面,也有可能是在规划医院南面,九年制学校西面的空地将引进华润来做改造项目。

 

(5)地铁集团项目(待考证)

有小道消息称,地铁集团在水径片区有保留地块,未来将开发地铁上盖物业。

 

另外万科麓城周边还有大量待开发的居住用地,这表示麓城周边不会像原布吉一样搁浅于城市更新的漫长周期,毕竟白地开发的速度是有目共睹的,未来不用很久的时间,麓城一带将住宅小区扎堆,形成浓厚的居住氛围,片区价值得以体现,从而与吉华街道相互带动,全面升级。

 

(麓城周边规划)


目前,万科麓城一期和二期已经建成入伙,项目三期据了解只剩下几套,四期正如火如荼的建设当中,预计近期将会入市,尽请期待。

 

(麓城4期建设情况,摄于去年10月)


布吉 万科麓城三期

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