罗湖关口地铁物业悄然入市 解析佳米基尚领公苑①【规划篇】

黄贝片区伴随着深南东时尚活力商圈的规划利好，受“金三角”繁荣商圈辐射，最近非常热闹，沿着深南东路接连入市好几个新盘项目，老牛经考察得知几个项目都仍有产品在售。这几个项目基本都在地铁口附近，毗邻主干道，交通条件不错，除了深业东岭是建面50万㎡的综合体外，其他几个项目都体量较小，这种小型社区在罗湖非常普遍。

尚领公苑作为小体量纯关口物业，已经在2月中旬悄悄地开盘了，老牛跟现场销售沟通得知，目前仍有产品在售，5-6层还推出5.8万元/平的特惠单位。

聚焦到项目的基本情况

项目位于深圳市罗湖区北斗路与沿河路交汇处，文锦渡口岸对面，占地面积2490.69㎡，建筑面积14695 ㎡，容积率5.9，停车位110个，一栋高层单体楼，地下2层，地上31层。

具体户型以85平2房，87平2房和88平2房为主，以及少量269平5房，目前已经基本建设完毕。项目在其微信公众号上发布其于2月15日取得红本现售，毛坯交房，目前有5-6楼的特惠单位5.8万元/㎡，其他楼层价格区间在6.5-6.8万元/㎡。但老牛在规土委的网站上并没有查到该楼盘的备案价信息，因此提醒网友如果有意向购买，一定要查验开发商的不动产权证书、销售人员资质等证明性质文件。

项目南面为文锦渡口岸，无高层建筑遮挡，可看香港绿地，视野景观不错。周边有锦星别墅、文锦渡生活大院等比较早期的社区，对面的锦上花家园目前二手房报价在4.7-6.2万元/㎡的区间。沿河南路较多货柜车通行，难免嘈杂，对此比较在意的建议购买高层，中低层的影响会较大。

项目1-3层为商铺，4层为平台花园，内部配套相对匮乏。项目由2013年成立的深圳市佳米基物业管理公司进行管理，管理水平比较一般。佳米基物业目前在深圳总共管理三个项目，分别是华安保险总部大厦、共享大厦和本项目。

其内部结构是两梯五户，详情见下面户型分布图，最右的是复式，其余几个都是80多平的两房，户型设计上并无可圈可点的亮点。

该项目用地由H119-0018、H119-0019两宗地合宗而来，用地方案号：2012-401-0001号，用地面积2490.69平方米，用地方案图确定的用地性质为商住混合用地，用地单位为深圳市佳米基投资有限公司。该用地位于[文锦渡-北斗地区]法定图则（图则委通过）06-08地块范围内，用地性质为二类居住，容积率为5.9，备注为规划。

2004年4月深圳市东方威斯酒店有限公司通过挂牌方式从深圳特发联城地产发展有限公司取得H119-0018宗地（用地面积1664.53平方米）的土地使用权，并签订转让合同，合同约定土地用途为商住混合用地，总建筑面积7000平方米（其中：商业500平方米、住宅6500平方米）。H119-0019宗地面积826.16平方米，土地用途为住宅用地。现状已建三栋别墅（锦星别墅A栋6座整栋、锦星别墅A48、锦星别墅19号A1-3座，建筑面积共479.09平方米）。

再看看项目的整体区位和环境配套

罗湖商业发达，深圳传统的商业旺区大都坐落于此，旅游购物是不二的选择。几年前，以人民南-东门-宝安南为核心的三大商圈就被冠以“金三角”之名，“金三角”的发展也影响着罗湖，甚至影响深圳商业发展。

项目位于深南东时尚活力商圈范围内，毗邻“金三角”商圈，整体商业氛围十分浓厚，交通比较便捷。项目南侧为沿河南路，旁边还有深南东路及文锦南路这样的主干道，各公交站点设有多条线路通往全市各地，距离9号线文锦站（约633米）及2号线黄贝岭站（约630米）较近，。与文锦渡关口仅一路之隔，去香港较为方便。

项目的教育配套比较一般，目前在北斗小学和文锦中学学区范围内，文锦中学在罗湖属于比较一般的学校。项目未配建幼儿园，可就近去汇鑫花园小区幼儿园。

附近有三甲深圳市人民医院、远东妇儿医院和罗湖中医院，医疗配套较不错。

目前周边商超有鸿昌广场和华润万家等，但大型高端、品质购物场所较为缺乏，未来可依靠深业东岭的大型地铁上盖购物中心。

最后看看项目的综合情况

总体来说，项目地处繁华地段，较为适合投资，宜居性比较一般。

优势：

1、高层视野开阔，可看香港绿地；

2、临主干道交通便捷，纯关口物业，去香港方便，可能会吸引很多香港工作的人士购买；

3、属于深南东时尚活力商圈范围内，毗邻金三角，商业范围十分浓厚；

4、周边未来还有多个旧改入市，整个区域面貌和环境都将得到极大的升级。

缺点：

项目作为临路单体楼，难免有些单薄，加上沿河南路车流量大，噪音影响不可忽视；距离文锦渡口岸较近，会有比较多货柜车，影响观感。另外，对面香港的垃圾填埋场和殡葬场与项目的直线距离较近，也是两大重要的不利因素。最重要的是6.6万元/㎡的毛坯价格在现在的黄贝片区并无优势，隔壁锦缘里带精装修也是差不多的价格。

关于开发商

深圳市佳米基投资有限公司，2010年04月28日成立，经营范围包括投资兴办实业，房地产开发等业务。其为一个民营企业，并且目前在深圳可能只有尚领公苑这一个项目，开发实力可见一斑。