南油大厦繁华落幕 老牌商圈里的地铁物业恒大天璟①【规划篇】

南油大厦位于南海大道与登良路交汇处，与深圳湾口岸近在咫尺，曾作为南油集团总部所在地，是上世纪80年代深圳地标之一。从某种程度来说，南油大厦也代表着改革开放窗口“蛇口”的历史记忆，这里还走出了华为等知名企业（1987年，华为在南油大厦A区16栋开办）。

1985年7月，南油大厦正式破土动工，并于隔年8月建成投入使用，南油集团总部及其下属公司正式搬迁到此办公。建成时，这栋8层高的建筑风光无限，其周边仍是一片黄土地。

2004年，招商局入主南油集团后，办公地址就设在南油大厦。

2010年，玉湖集团通过入股锦鸿新成间接获得了南油大厦的所有权，将其作为集团投资、经营的重点项目之一，希望借此打造南山区新的商业中心、文化中心、白领生活中心和购物休闲中心。

2011年，南油大厦改造项目被正式列入深圳市城市更新改造计划。

2014年，玉湖集团将该项目转手卖给前海君临实业发展(深圳)有限公司，其控股股东为恒大地产集团（深圳）有限公司。

2014年10月，南油大厦正式开始拆除，将改造成为一栋两座的超高层双子塔。

2017年，恒大南油大厦旧改项目——恒大天璟即将入市。未来片区内的新房供应主要来源于周边旧改，目前周边已有后海村、华联A区、兴泰地块、南源工业区等众多旧改项目立项或开工。

项目基本情况介绍

恒大天璟位于南海大道和登良路交汇处，由1栋2座超高层塔楼组成，总占地面积约10447.84 ㎡，总建筑面积约151195.74㎡，容积率11.20，绿化率：30.00%，包含商业和办公等业态。之前网上有流传的叫法“恒大双子塔”“恒大时代金融中心”，其实都是指的南油大厦旧改项目。

项目分为A/B座，两座塔楼之间的空地规划为城市公共空间，外立面设计为为双层Low-E玻璃。项目高约208米，地上45层，地下3层，规划约480个停车位。

目前体验中心已开放，主推40年产权的建面64-117㎡创意办公空间，层高4.5米，正式入市时间待定。

项目交通和周边配套情况解读

项目为标准的地铁口物业，有地铁9号线西延线和12号线交汇站点“南油站”，9号线西延线（红树湾-前海）已开建，预计2019年试运营。12号线预计2017年年底或18年初开工，预计2022年开通。

项目周边道路四通八达，临南海大道，快速到达滨海大道、东滨路等主干道。南油这个老牌的繁华商圈，大量的厂房和服装批发市场，人流量多，停车位严重不足，乱停车的现象明显，高峰期容易出现拥堵情况。

项目西北面为来福士项目，分三期开发，围待建的市政公园而建，总建面达40万㎡，规划有建面约7万㎡的购物中心，即将开业。凯德集团是新加坡上市房企，最早于94年进入中国，目前已在多个城市打造来福士品牌，深圳来福士是其进入华南市场的*综合体项目。

不可忽视的问题是项目所处片区环境还有待提升，西侧的服装城成片扎堆，略显嘈杂和凌乱，虽然其中部分地块已有旧改规划，不过进展较慢；南侧和东侧的居住用地多为90年代末和00年代初的房子（南油生活区），楼龄偏长；对面的写字楼年代同样存在普遍陈旧的情况。与附近的海岸城商圈、花园城商圈和科技园CBD的现代化商业中心的形象格格不入。

未来发展和前景展望

项目地处南油片区，周边由蛇口自贸区、前海国际金融区、后海总部基地和深圳科技园四大经济核心区域环绕，整体区位优势较为明显，未来南油片区通过更新改造，有望于几大经济重点区域连成一片，组团发展。

聚焦到南油片区，项目周边至少有五个已启动或即将启动的旧改项目，详情如下：

荔林北旧改，即荔林公园北地块的城市更新项目，申报主体为深圳市荣基德投资有限公司，拟拆除重建用地面积为6818.4㎡，拟更新方向商业、办公等功能。

南山工业村旧改，即阳光科创中心，由深圳市阳光华艺房地产有限公司进行开发，总用地面积32033平米，总建筑面积294828平米，主体由两栋150米超高层写字楼，集聚商务办公、酒店、商业多种业态。

华联A区旧改，申报主体为华联控股股份有限公司，拟拆除重建用地面积77749.3㎡，拟更新方向为新型产业及商业服务业等功能。

兴泰地块旧改，位于南山街道粤海路与向南路交汇处。更新单元拆除用地范围9583.1平方米，开发建设用地面积6576.9平方米，计容积率总建筑面积（含地下经营性面积）不超过39460平方米。

后海村旧改，后海村项目拆除重建用地面积70621平米，更新方向为居住、商业功能。申报主体为南山区城中村（旧村）改造办公室，主要涉及地块是旧村和旧工业区部分。

关于开发商

恒大集团是以民生地产为基础，金融、健康为两翼，文化旅游为龙头的世界500强企业集团，已形成“房地产+服务业”产业格局。2016年总资产1.35万亿、销售规模超4000亿，纳税334亿，现金余额3043亿，员工8万多人，解决就业170多万人。

2020年，恒大将实现地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超一万亿，总资产超三万亿，年利润超600亿。

2009年11月5日，恒大在香港联交所成功上市。上市当日，公司股票收盘价较发行价溢价34.28%，创下705亿港元总市值的纪录，成为起于内地、在港市值最大的内地房企。

2010年，公司先后成功发债27.5亿美元，创造了中国房地产企业全球发债的最大规模纪录，全年实现销售金额504亿元。

2011年，公司总资产达1790亿元，实现销售额804亿元，销售面积、在建面积、进入城市数量等核心指标均位列全国*，品牌价值突破210亿元。

2016年9月12日恒大地产集团有限公司迁出广州，并于次日完成在深圳市市场监督管理局的登记，正式迁入深圳。在恒大集团总部迁移到深圳之前，恒大金融集团、恒大互联网集团在深圳注册成立。

在城市更新领域，通过不断的拓展，恒大集团目前已拥有房地产开发项目超20个，其中大部分集中在福田、罗湖、南山、龙岗等区域，总建筑面积约1250万㎡。