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产业配套再升级 坂田被低估将成历史【片区分析】

咚咚牛浩思 牛浩思 发布时间:2017.05.09 20:05:12
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【坂田产业价值分析】

深圳GDP短期超广,不久超港


2016年中国一线城市GDP数据


从数据上来看香港因多种原因GDP一直保持低速增长,广州与深圳与其虽有差距,但保持目前的增长量来看,超越只是时间问题。

 

而深圳目前与广州的差距甚微,如果广州保持8.2%(2015年增长8.4%,呈下降趋势)不变,深圳只需要达到8.9%的增速(2015年增长8.9%,呈上升趋势),超越广州将不是太大问题,厉害了我的深圳。

 

 

深圳街道GDP哪家强


深圳各区GDP情况

 


可以看出2016年GDP总值排行前3的分别为南山、福田、龙岗,但又以龙岗增幅最大,为20.49%,排行第一的南山反而增幅最小,为3.44%,甚至落后于全国平均水平,南山的增幅最小多数是因为基数本身就很大,就像汽车加速一样,后期加速将越来越慢,但问题是龙岗区的基数也非常大,增长量却如此之高,这主要还是依托于龙岗区其中一个街道——坂田。

 

坂田街道是龙岗区的经济重镇、科技强镇、产业大镇,在龙岗具有举足轻重地位。

 

据了解,2016年坂田街道全年实现工业总产值4695.4亿元,同比增长11.3%,占全区70.57%;实现工业增加值1544.7亿元,同比增长12.9%,占全区77.06%;完成税收总收入330.3亿元,同比增长35.2%,占全区54.45%;完成社会固定资产投资总额129.5亿元,同比增长22.6%,占全区16.96%。


坂田有各类大中型企业2000多家,从业大军30余万人。坂田是深圳市高新技术产业带的重要组成部分,是全市首批实施的战略性新兴产业基地之一。辖区聚集了华为、康冠、航嘉等知名企业,年产值超亿元企业有44家、规模以上企业109家、国家高新技术企业40家、上市公司5家。坂田街道自成立以来,经济建设取得显著成绩。所以说坂田是深圳产业最强街道是当之无愧的。

 


 

说到坂田的企业这里不得不说坂田乃至整个深圳的大户——华为,坂田街道GDP达到了整个南山GDP的一半以上,主要原因无非是这里有令人瞩目的华为总部,可以说,华为是深圳在2017年超越广州甚至香港不可缺少的主引擎,是冲三的必要条件。

 


然而,华为在前几年因为坂田街道自身环境管理投入的问题,以及从未来发展的角度考虑,在2017年底将会有部分员工搬离华为坂田总部至东莞松山湖,不过目前,仍然没有多少华为员工确认自己将会搬走。2015年-2017年,因为华为要搬走的消息,深圳政府非常重视华为员工的诉求,包括原地铁16号线改成10号线加快建设,以及解决坂田片区学位问题,引入全市四大名校。四大名校,从来就是深圳万千家长梦寐以求的,其学位房也是8万起,突然来坂田开分分校,这在深圳任何一个区都是没有的,坂田的幸福来的太突然了。

 


值得注意的是,一般政府建设传言到开始,即便是深圳速度,也要经过差不多1年的时间来落实,但是这个从诉求、传言到实现,只用了半年不到的时间,如果不是深圳速度,只能说是政府真的很重视华为了,想留住华为,毕竟华为的去留与政绩是息息相关的,谁都不想自己当机长的时候,飞机的主发动机没油了,所以在留住华为这方面的力度,政府还是会不断加大。

 

 

【坂田宜居价值分析】

上面我们说了坂田的产业,但一个区域的产业也只是其价值的一半,而另一半在于其交通、配套等各方面,要两者互相结合、贯通才能使一个区域的价值得以充分发挥,往更好的层面发展,下面我们从交通、配套、旧改规划3个角度看看坂田的宜居价值如何。

 

交通:现有5号线,在建10号线,有了坂银通道后再也不挤梅林关

坂田是和龙华从位置上来说属于同一水平线,两者仅隔了一条梅观高速,分别有华为和富士康两大企业坐镇,本来是平分秋色、不分高下。 但龙华近几年因北站规划,迅速发展高铁经济,重点建设“深圳北站商务中心区”。预打造成为除南山、福田外,第一个关外“总部基地”。规划先行,加上开发商的追捧,龙华地王涌现,坂田还是那个坂田,龙华却已今非昔比。 如今龙华早已因过度透支前景而令房价高启,而坂田的潜力开启才刚刚开始,5号线南延、10号线两条轨道和1条坂银通道的开建,让坂田终于有了自己独立连接市区的直达通道,让坂田近关的优势更加凸显,可便捷享受福田CBD成熟的市级配套。

                     (坂田交通区位图)

 

 

地铁10号线2020年通车运营,建成后会贯通坂田北和坂田南两个片区,打破必须从龙华转线到市区的尴尬并通达市区内到福田口岸。

                  (10号线站点示意图)

 

加上坂银通道预计2018年开通,坂田南可直达华强北商圈,并可转北环大道通达关内各个区域,以后不用再挤梅林关了。交通上的便捷和路程的缩短,有利于导流更多在福田或原关内工作的人群外溢置业。 

                    (坂银通道施工图)

 

 

配套北高新技术产业,南宜居高档住宅

坂田由布龙路划分为南北两个片区,我们前面所说的产业多集中于坂田北片区,而坂田南片区是坂田高品质商品房最为集中的区域,比较有代表性的如万科第五园、万科璞悦山、万科紫悦山,星河银湖谷等,居住人群也多以华为或福田工作的置业者多。

              (高档住宅扎堆于坂田南)

 

坂田南规划有图书馆、博物馆、医院、小型市政公园等市政配套,且临近14平方公里银湖山郊野公园和两大水库自然景观,可以说坂田南是非常宜居的片区。

                   (银湖山郊野公园)

 

因商品房住宅集中,所以商业配套方面也非常齐全,不止有如万科第五园这样的连片的底商,如次新盘紫悦山、诺德中央和在卖楼盘大族云峰之类的都会有个近几万平米的集中商业,比较集中式的还有坂田手造街,奥特莱斯8号仓也离得非常近。

                   (坂田手造文化街)

 

可以预见未来几年教育、商业、图书馆等利好一一实现,随着配套配套越来越成熟,居住品质将会越来越高。 

 

 

 

旧改规划:未来产业配套再升级

目前坂田旧改多集中于坂田北片区,属于坂雪岗科技城重点打造片区,预计未来5年,坂田街道将加速推进天安云谷等9个已立项已动工的城市更新项目的建设,完善坂雪岗科技城6个已立项未动工项目的前期工作,将建成住宅面积约153万㎡,研发办公面积约85万㎡。


坂田南片区以住宅类用途改造为主,已有多个旧改项目入市或预计入市,包括新围仔旧改(诺德中央道)、荣兴工业园旧改(德润荣君府)、雅宝工业城旧改(星河world)、儒骏城立方、大光勘旧改(大族云峰)、新围仔旧改(诺德中央道2期)等。


坂田南旧改多集中于地铁沿线周边,目前规划有大贸工业区旧改、河背村旧改和坂田南GX03旧改,项目皆处于前期状态,目前尚无动工迹象。


坂田北的科技城08、09子单元旧改,处于双轨道双地铁口的位置,加上拆除重建用地面积较大,预计将会建设成包含高品质住宅小区和大型Shopping Mall的综合体项目,那么将有效提升坂田南的居住环境,满足不同消费群体的需求。

                    (坂田旧改分布图)

 

 

【当最好的坂田遇见造城能手】

造城能手——碧桂园

好了,说到这里,首先要感谢金主爸爸碧桂园。碧桂园与之深圳人并不陌生,其“给您一个五星级的家”理念更是深入人心。

 

据了解,碧桂园成立于1992年,于2007年在香港联交所主板上市,并于同年实施环深区域深耕的战略格局,精耕细作长达9年时间,至今碧桂园在环深区域潜心开发有碧桂园·十里银滩、碧桂园翡翠山等多个标杆大盘,环深项目多达几十个之多,但其原来却从没染指过深圳境内。

                 (碧桂园十里银滩实景图)

 

碧桂园项目给人2大感觉,第一位置偏,第二项目大,其强力的大体量构建能力能使荒芜地带建出个功能完善自成体系的城镇功能小区,并还带动周边经济发展。以碧桂园十里银滩为例,自身体量非常大,并且很好的带动了周边商业与旅游业的发展,称其为造城能手当之无愧。

 

 

深圳首发在坂田

自2015年开始,碧桂园集团提出“环抱一二线城市”的发展战略后,碧桂园布局一线城市的步伐明显加快,北上广深等一线城市的土地市场频繁出现碧桂园的身影。同年7月份,碧桂园以股权收购的方式获得深圳龙岗区两个地块,正式挺进深圳。随后,碧桂园更是加大布局深圳力度,而进军一线城市,在一二线重镇加码,是碧桂园重要的战略调整。在深圳,收购是碧桂园布局的主要模式。据悉,至今已在宝安、龙岗、龙华、大鹏等深圳多个重点核心区域获取多个地块,目前在深圳的土地储备估值已经超过了千亿元。

                 (碧桂园布局于全国)

 

 

2015年碧桂园以股权收购方式将位于深圳坂田坂雪岗大道东侧的工改保项目收入囊中,并命名为碧桂园荣汇,该项目也是碧桂园入深以后首个项目  。

              (碧桂园荣汇效果图)

 

 

因为是首个项目,碧桂园打造的十分用心。

项目总占地面积合计约2.5万平方米,总建面约10万平方米,项目规划有泳池、3000㎡的幼儿园,12000㎡的商业,2000㎡公交首末站,2500㎡的文化活动室等。

 

可以看出,项目不只是纯住宅,还涵盖了商业、教育、文体等多业态,非常符合现代人不满足单一居住属性追求多样化品质化的生活需求。

 

      (项目按照一定的比例配建有安居房)

 

碧桂园荣汇花园1栋A座共有2种户型,两梯三户,梯户比非常低,现在住宅做高层甚至超高层很多都是3梯5户甚至6户,这种2梯3户的楼栋非常罕有,舒适度非常高。

 

两个户型分别是建面约118平的四房两厅两卫和建面约102平的三房两厅两卫,项目目前已在售,均价约6.4万。

 




恰巧遇见你——最好的坂田

碧桂园原来在荒芜地建项目,都能以其强大的开发构建能力环环相扣,造出如城镇般配套齐全的宜居品质住宅,并很好的带动周边经济发展,可以说是碧桂园给地区带来了红利。

 

项目的交楼时间为2018年10月,届时坂银通道已经开通,地铁10号线也将在不久开通,周边品质楼盘的商业也差不多完成了招商入驻,高级中学与外国语学校必也是尘埃落定,入住的业主将恰巧遇到了最好的坂田。

 

当造城能手遇上了最好的坂田,必是为坂田的宜居价值点增设了一不可多得的重磅砝码。



碧桂园 坂田 碧桂园荣汇 10号线

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