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东莞二手房交易套路深 已有卖家被坑!

牛浩思-东莞楼探 发布时间:2017.05.16 09:18:02
浏览:16968

东莞限购升级以后,很多置业者失去了购买新房的名额,只能把目光转向了东莞的二手房。近期,东莞二手房的热度确实有所增加,但由此引发的买卖纠纷、交易陷阱也逐渐增多。


近日,家在深圳论坛上,一位东莞的业主在卖房的过程中,遇到了疑似中介联合假买家,利用业主的房子转卖吃差价的情况。

 

该东莞业主打算出售自己的房子,与中介谈妥了价格等方面后,和假买家签订了居间合同。假买家随后支付了25万定金到卖家的账户上。

 

同时,假买家表示其是帮朋友买,要求在合同最后添加“卖方《房地产产权证》办妥并注销抵押登记的7个工作日前,同意买方将该物业过户到买方所指定的任何名下”

 

一段时间后,假买家要求卖家重签一份在原卖价基础上加6万元的居间合同,并要求这6万元需在卖家收到首期款后返给假买家,之前签订的居间合同作废。

 

另外,假买家表示:

1、卖家可以不答应他要求,按原卖价合同来走,交易过程按正常银行按揭放款时间进度来,可能要几个月才能完成。

 

2、答应假买家的条件,假买家可以自己请担保公司做抵押,提前拿到钱给卖家,等于大大缩短交易时间。

 

3、合同终止,卖家赔2万元给假买家,假买家声称给了中介2万元的买房佣金。

 

另外,假买家不同意卖家收到所有房款后再返还6万元。

 

以上即是该业主目前遇到的二手房交易问题的概况。此事件极有可能是:中介联合假买家,合伙拿卖家的房子转卖吃差价。

 

目前,该事件已经在家在论坛里引起了网友的广泛探讨:

论坛热帖链接:《东莞卖房套路深!跪求有经验的朋友指点...》



已有热心的网友给该业主支招:

 

小鱼小:

1、“正常的按揭放款时间根本用不了几个月,银行不是已经扣款了么?现在等于是红本状态了!房产更名后,正常给到新的银行抵押后放款就可以了。”

 

2、“给担保公司作抵押?他房款都没有给到你们,怎么能更名?更成他的名字再去做抵押再给钱你们?不给你们呢?房产已经抵押给他人了,你们怎么办?走法律途径?。。。。那不知道是要哪年哪月,也不知道你们还签了神马协议。”

 

3、“这种合同终止,就所有订金你们可以全部没收的,还倒返几万给假买家,这买家真够牛逼的!”

 

4、“abc交易就是非法的,保留证据合同终止,钱都可以一毛不退,你怕麻烦就按正常程序走。”

 

AA我的未来不是梦:

“主要看你卖房的用意,如果是换房就没必要争执,按照他们的做,只要是卖到了你自己的心里价位就可以了,只要不影响你手续流程和买房进度。如果是不急卖,也就可以跟他耗着,谁也占不到便宜。”

 

Forever2017

“买方没有权利过户给其他人啊!买方过户只能发生在你过户给买方后,他再过户给其他人。是你给买方签的合同,又没给第二业主签。所以这条无效。如果他非要卖给其他人,就一直拖着定金不还,最后协商:扣他点违约金再还给他。你拿他25万还怕啥。

建议不要再操作下去,这样的中介不可信,等到就算协商成收到尾款返6万,那么他要压着最后不去抵押搞你你也很难受。实在不行要操作,就再签个补充协议,说最后返回六万。”

 

天后鸟王:

“这个明显就是吃差价行为。

第一:建议你先把合同给律师过下目,看有多少坑。

第二:去谈必须要有熟悉东莞二手楼交易流程的朋友陪同;

第三:我觉得不能再签一份原件加六万的居间合同,你这是自己给自己挖坑,你现在就让他按交易时间走,并且现在起全程录音,固定一些对你有利的证据。”


其实,早在2011年,由住房和城乡建设部、国家发改委、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》,对以上行为已经有相关的条款:

 

“对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为,根据情节轻重可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚”。

 

《办法》在法律层面上对上述行为正式做出了制约,宣告了困扰房地产经纪行业及二手房市场多年的“中介吃差价”、“中介做ABC单”等现象的死刑。

 

为此,我们也第一时间联系了律师支招。


北京市盈科(深圳)律师事务所 王秀娟律师

1、按楼主(卖方)描述,《居间合同》系卖方(楼主)和所谓的假买方以及中介一起签署的三方合同,所谓的假买方已在该合同的买方位置署名,对此,律师建议卖方结合《居间合同》关于合同生效条件的约定判断《居间合同》是否生效,如《居间合同》已满足约定生效条件且没有违反强制性规定,则《居间合同》生效,《居间合同》对合同签署的各方均具有法律约束力,所谓的“假买方”应当履行生效合同项下的义务(当然也享有相应权利),与此同时,卖方也应当履行生效合同项下的义务;


2、如果卖方(楼主)愿意配合所谓的假买方重新将房屋卖于第三方,建议卖方先与原买方即所谓的假买家以及中介方共同签署补充协议,将原合同终止,并就新的交易条件形成书面约定,在已签署的合同终止的情况下,卖方与新的买家签署协议,以免在原《居间合同》仍生效的情况下,卖方与第三方因另行签署《居间合同》或《房屋买卖合同》形成一房多卖的情形;


3、原《居间合同》终止,卖方具体需要承担违约责任或赔偿责任需结合原《居间合同》的具体条款来判断。以上解读系律师在楼主描述的情形下,结合律师以往类似的案件经验作出的初步判断,律师的法律分析均建立在案件资料的基础上,该描述中所涉的具体法律问题以及涉及的各主体的法律责任,律师需要结合案件资料进行具体分析判断。以上分析仅供参考,并不作为具体案例的分析意见。


广东华商律师事务所 周争锋律师:


1、你的合同履行顺序没有交代清楚,比如他什么时候必须去申请银行贷款,正常情况下买家申请贷款的时间都是固定的,并且都在你赎楼的前面,除非你的合同签订的一团糟,你不需要理会他提什么样的要求,只需要按照合同约定的履约顺序履行自己的合同义务,他的合同义务实际到了,你可以催告他履行。


2、你没有配合他指定的新买家再次签订买卖合同的义务,合同备注条款约定的是他过户时可以用其他人的名义购买,不改变合同买家仍然是买家的事实,所谓的新买家只是代替他履行双方的买卖合同,法律上的术语叫第三人代为履行,也就是在办理网签递件时可以用其他人名字递件,但是合同没有约定你必须在和新买家签订一份中介版本的买卖合同,并配合新买家办理银行贷款手续。

   

3、现在的关键问题是合同约定买家办理贷款手续的实际是否已经到了约定时间,如果到了约定时间,你就要发函催告买家履行合同,要么是自己履行,要么是找到合适的第三人继续履行买卖合同,逾期按照合同约定时间履就构成违约。主动权掌握在你手里面。


4、提示下在东莞置业或出售自己房产的深圳客,交易前要忘掉深圳的交易流程,如果按照深圳的交易流程和模式走的话,双方的合同一定没有办法顺利的履行。你比如东莞就没有首期款监管的程序,一般是首期款直接支付给卖家用来赎楼的,也就是说在递件过户前卖家已经收到了定金和前期的一部分购房款,也有约定监管在担保公司的。


还有就是买家在东莞申请贷款,需要找担保公司操作,因为东莞银行的级别比较低,按揭贷款的资料需要到广州审核,所以审批买家贷款承诺书时间要一个月以上,而在深圳3到7天就可以完成,因为深圳市副省级计划单列市的经济特区,在深圳二级银行审批就可以了。


审批贷款是如此,卖家赎楼也是如此,深圳需要提前一个月申请就可以,东莞的银行审批赎楼的实际也会很长。下来递件和放尾款也会很长时间,从递件到拿到房产证需要一个月,然后抵押登记,银行走流程发放尾款,也要一个月左右。算起来在东莞一个流程走下来6个月算是很快的,9个月是正常。


5、东莞因为没有发生过类似中天置业的中介公司卷钱跑路事件,其二手房交易流程对买卖双方而言都有很大的风险。这就要求在东莞进行房屋买卖合同时,要对合同的履行顺序作出明确的约定,对卖家而言,你比如买家什么时候要启动申请银行贷款最迟什么时候取得贷款承诺函,买家什么时候给首期款用于赎楼,对买家而言首期款能不能不提前支付,能不能监管在第三方等过户后再支付,或卖家什么最迟什么时候完成赎楼,完在买家取得贷款承诺书卖家取得红本产权证后,什么时候办理网签递件手续,网签价格多少,税费大概多少由谁承担等均需要约定清楚,不然容易导致双方在合同履行过程中产生争议。


东莞的二手房交易过程复杂、名目众多、相对不透明,一不小心就可能会遇到“状况”。一般如果业主着急用钱的话就会比较容易被利用,这种情况下业主更需要多加谨慎。

 

在此,老牛给各位一些小建议:

1、二手房房产交易,尽量找大点的中介公司,并且最好是房协会的会员企业。

2、交易过程中,注意保留好证据,录音或字据都是有必要的。

3、在出现问题之后,不要慌张,贸然做决定,最好咨询律师。



延伸阅读

 

什么是ABC单:

即表明该交易是由A、B、C三方主体签订。“ABC单”的合同里,卖方和买方之间还存在一个“中间人”,俗称“二房东”,他在原始房价的基础上进行加价,再卖给买方,实现转手获利。

 

如何提早发现“ABC单”?

如果在你的购房或卖房过程中出现了以下情况,证明90%的可能性你已进入“ABC单”交易。


1、你作为买方,“卖方”没和你签署正式的房地产买卖合同,而是给你一张他作为买方跟另外一人签署的买卖合同,并且在合同备注处标明:卖方同意买方在申请产权转移登记过户时,由买方指定其他姓名的名义过户。

 

2、你作为卖方,买方要求在合同备注处标明:卖方同意买方在申请产权转移登记过户时,由买方指定其他姓名的名义过户。

 

3、被要求签订一张额外的“交易主体变更书”。

 

4、“卖方”称你需要出一定的“中间费”。

 

5、过户时是由业主指定的全权公证委托人(担保公司或他人),在手续输过程中,至始至终未接触过业主本人。


后面,老牛也会对东莞二手房交易税费、流程等进行进一步的挖掘,希望能对大家置业东莞的过程中有所帮助。



临深楼情 东莞 过户

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