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华为总部旁 低密度社区 解析坂田北正展逸园①【规划篇】

咚咚牛浩思 牛浩思 2017.5.17 10:33
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与坂田南住宅扎堆的情况不同,坂田北住宅项目则比较零散,整个区域以产业用房、厂房和办公项目为主。整个2017年,除了已经在售的新盘佳兆业城市广场和嘉霖华禧以外,其他可以期待的即将入市住宅项目也就是正展逸园了。

 

项目基本情况

 

项目于2015年3月取得建设工程规划许可证,目前主体已经基本完工,但开盘进度似乎扑朔迷离,开发商似乎并不着急卖,并未向外界发布过多的信息。

(项目建设工程规划许可证信息,资源来源于规土委网站)

 

项目位于坂田中心坂澜大道万科城东面,由深圳市正展实业有限公司进行开发,占地面积19911.17㎡,建筑面积51744.55㎡,共13栋楼,包括1栋高层,12栋别墅。


项目主推约120-150平4-5房,联排别墅主力产品约190-220平,产权年限70年,毛坯交楼,外立面及营销中心已经初步完成,具体入市时间和价格待定。


接着看看项目的平面布局,西面靠近坂澜大道,西北角是一栋高层约22层,剩下的12栋为别墅均为4层。项目优势在于纯大户社区,容积率低,密度低,缺点是占地面积小、内部配套较为缺乏。


项目的交通情况和周边配套

 

项目交通条件,距离在建地铁10号线的华为站和贝尔路站有1公里多的距离,毗邻城市干道坂澜大道,可快速连接坂李大道,也可由贝尔路到梅观高速到达原关内。与华为基地和天安云谷几公里的距离,如果在这些区域上班,则较为便捷。但也有不可忽视的问题存在,坂田北的内部市政道路规划和建设较为落后,路网不够完善,停车位较为缺乏。

 

区域内有万科城和佳兆业城市广场这两个住宅大盘,嘉霖华禧也是住宅,目前剩余少量单位在售。


近距离看项目的周边情况,北面为政府用地,有消息称将会规划建设一所48班的高中(与应急避难场所合并建设);西面是万科城,大社区,日常生活可以依靠小区内的商业一条街;南面为新天下华赛工业区,暂无旧改计划;东面为平南铁路,铁路与项目之间规划有市政绿地,直线距离113米,可能会带来一定的铁路噪音影响。


商业配套主要依赖旁边的万科城商业街,远一点有地铁一站之隔的吉华站旁边的天虹商场,另外,稍远一些的大体量商业综合体天安云谷也有配套商业,基本能满足日常需求,商业配套还凑合。其他教育、医疗和文化配套则是屈指可数,没有什么大的亮点,坂田虽然为龙岗区贡献了大量的GDP,但在这些政府公共设施配套方面却与龙岗中心城有较大差距。

教育方面,与佳兆业城广、嘉霖华禧等同在坂田街道深大师院坂田学校的学区范围内,属于新建学校,所以目前还没有学校的中考成绩等信息。



未来前景和规划

 

未来周边比较值得期待的是稼先路旁边的竹山工业园旧改项目,规划为商业;还有岗头河滨河休闲带,将提升区域内整体的绿化环境;北面空地规划为医院和高中,其中万科城旁边的医院,有消息称是华为综合医院,但具体还有待于政府官方消息的进一步落实。


项目位于坂雪岗科技城,属于深圳16个重点开发区域之一,目前属于快速建设阶段。规划面积是22.18平方公里,研发办公面积85万平方米,总投资超过1000亿元。充分释放华为等龙头企业的辐射引领作用,重点发展以云计算、高端软件、智能终端为主的新一代信息产业,形成以通信技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区。目前宝能科技园南区、天安云谷二期等项目进展良好。


其中坂田北地区位于深圳市中部,是深圳高新技术产业带上的重要的产业基地;北依观澜-龙华高新区、西接龙华商贸区、南靠综合功能区;距福田中心区10公里,距梅林海关5.5公里,布吉海关10公里,距深圳北站4.5公里,基于发展片区规划成果,整合原“坂田老墟”、“坂田东”、“坂田高新”和“坂田岗头”四个片区为“坂田北地区。项目隶属于其中的坂田高新片区,总体来讲,坂田东的商品住宅供应量较足,但高新产业较少;而坂田高新则以高新产业为主,住宅为辅。

 

目前坂田北仍然存在的一些问题,如果后期能够完善,一定会为整个片区增色不少:

1、公共设施配套还需加大投入和完善:本片区现状公共设施较少,基本为企业内部自建、小区配套和原村民居住配套设施,服务水平较低。

2、片区的功能定位、产业发展方向有待进一步明确,产业配套有待升级发展。

3、市政道路、交通有待于改善,道路系统和等级不完善,道路密度低,断头路多。

4、弥补片区内停车场、停车位设施缺乏,商业场所配建的停车位不足。


关于开发商

 

公司于2003年成立,注册资本2010万元,目前并未有其他成熟项目入市,作为一个并不知名的小开发商,开发经验和开发能力比较一般。



坂田 正展逸园 10号线 别墅

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