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准现楼地铁物业 详评合正丹郡

咚咚牛浩思 发布时间:2017.05.24 16:27:33
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蓄力已久的合正丹郡,在今年年初正式开盘了。合正丹郡也是合正集团继罗湖合正荣悦、福田合正香蜜原著及龙华合正中央原著等知名项目之后,布局龙岗进行区域开发的又一项目。


因为是3号线地铁和龙岗大道沿线物业,加上准现楼,以及价格的因素,受到了很多购房者的关注,特别是刚需置业者。


一、项目概况


物业类型:住宅

开 发 商:深圳市合正房地产集团有限公司

地    址:龙岗大道和丹平快速路交汇处西南侧

项目特色:地铁沿线物业、准现楼等

项目占地:约2.6万㎡

总建面:约18万㎡,由7座高层围合而成

绿化率:35%

停车位:约1065个




二、项目区位及配套


项目所在的位置属于龙岗区布吉片区内的南湾街道,将重点打造成为以生活居住为主、兼有产业功能的综合性城区。


目前周边居住氛围浓厚,加上南湾目前旧改力度较大,早年的万科公园里、恒大国香山和大族河山一期已经开发完毕,南湾整个区域面貌和生活舒适度已经有了很大的改观。


项目所在南湾片区目前规划有10余个旧改项目,其中包括万科、恒大、华润、大族、合正等名企在此集结,现有规划的旧改项目拆除重建建设用地总面积约有167万㎡。


这些规划的项目完成后,预计片区将会新增商业和居住面积超过200万平,新增产业用房85万余平,城市面貌和配套会有大幅提升,加上有山有水的自然资源基础和现有的地铁3号线以及规划中的地铁14、17号线穿插而过,产城融合,前景可观。




1.交通


在公共交通方面,丹竹头村委公交站就在项目的2A座楼下,目前有近10条公交线路经过此站,但多数都是以区域短线为主;

 

而地铁方面,现有的地铁3号线丹竹头站距离项目大概870米左右。按目前的规划来看后期地铁17号线将会在此站与3号线换乘;


一直备受关注的地铁14号线,*的规划透露,将在18年正式动工,预计2023年通车,14号线的石芽岭站与项目的直线距离约2公里,而后期规划地铁14和17号线也将会在石芽岭站换乘。但是17号线的动工时间相对则会更晚。


自驾的话,项目紧邻龙岗大道和丹平快速,通过丹平快速10*内可接驳水官高速,连接到城市的各个区域。


整体而言,项目的交通配套还是较为便捷的。



2.商业


目前项目周边的商业配套较为欠缺,后期将会得到一定的改善,除了项目自带有1万m²的商业配套以外,还可以共享英郡年华时光里规划的5万m²集中商业,可以满足日常的生活需求。


3.周边环境及旧改


虽然目前项目周边以民房、统建房和工厂为主,但是项目东南面的吉厦村和厦村旧改,目前都已经确定了恒大集团为旧改主体,两个旧改项目总体量接近90万m²。


这两个旧改项目,吉厦村旧改的进度相对较快,目前拆迁签约工作已经启动。因为与项目相邻,所以吉厦村旧改对合正丹郡的产生影响会更加的直接,除了提升城市面貌和改善居住环境以外,还会补充配套上不足。但是因为体量较大,所以旧改的进度可能相对较慢。


景观上,部分户型可看东面的大望山山景。而东南面被沙湾河所包围,政府已经规划将沙湾河打造为河岸湿地公园,除了生态功能之外,也具备休闲、娱乐、观光等功能,但是进度较慢。



三、项目本身


1.总体规划


项目早在2015年10月已经主体结构施工完毕,目前是准现楼在售,销售透露预计将在今年的8月正式交楼。

 

项目由7座高层建筑围合而成,其中5座为蝶形塔楼,整体采用V字形围合布局,有利于通风和采光,也充分展现了社区的景观资源。

 

其中,2A座、2B座、3座和4座位置较佳,靠近不临主干道;

 

其次为7座和1座,面向丹竹头立交单位视野较好,但可能也有部分噪音,其中7栋小户型也有部分为回迁物业。



2.户型


项目户型面积段涵盖了49-166m²的1-5房,其中主力户型为建面约94-143㎡的3-4房。


C1户型建面约104平3房2厅2卫:

此户型分布于1、2A、3、4座,且每栋每层有3-4户单位,以西向和南向 为主,是项目占比*的户型。其中1、2A栋单位部分功能空间尺寸会略 小余3、4栋单位,但比3、4栋单位多一个生活阳台。

户型方正,动静功能分区;

朝东南和朝西单位会有园林景观;

主卧带卫生间;

客厅加主卧和一次卧同向,整体采光较好;

厨房及公卫采光稍差。




C2户型建面约101平3房2厅2卫:

此户型位于1、2A、3、4座,每栋每层仅有1户,其中1、2A栋单位客厅加 一次卧朝南,主卧朝栋;3、4栋单位客厅加一次卧朝东南,主卧朝东北 ,均有部分园林景观。

户型方正,动静分区,布局合理,带入户花园;

客厅餐厅均有通风采光窗,通透;

双阳台设计,且带入户花园;

主卧带卫生间,转角飘窗光线更好视野更开阔;

整体来看,稍要注意的是客厅视野会受到外凸的墙体影响。



C3户型建筑面积约94-100平:

C3户型建筑面积约94-100平,户型格局与C2户型基本一致,部分功能区尺寸差异,同样是分布在1、2A、3、4座,3、4座整体尺寸稍小于1、2A 座。



D1户型建面约143平4房2厅2卫:

此户型分布在1、2A及4座,均为南向或东南向,4栋单位可看园林,主卧及一次卧与客厅同向。

户型方正,动静分区,布局合理;

客厅开间4.2米,带近7平的景观阳台;

四个卧室尺度合理,较实用,主卧大套间设计;

作为此面积段的大户型来说,厨房面积稍小。



四、周边房价对比


周边二手房项目价格:

恒大国香山三房:约4.2-4.4万元/㎡

万科公园里:约4.3-4.5万元/㎡

大族河山:约4.1万元/㎡


周边在售新房

英郡年华·时光里:约4.3万/m²


作为同片区内在售的新房,而且位置相邻,我们简单的对比一下时光里和合正丹郡。这两个项目相比较的话,时光里优势在于无缝接驳地铁和自带大型集中商业;而合正丹郡优势在于准现房(预计今年8月交楼)、70年产权(时光里40年产权)和紧邻恒大吉厦村旧改,并且有着明显的价格优势,合正丹郡均价约3.7万/m²。


五、总结


合正丹郡户型总体布局合理,少数户型临近主干道易受到噪音影响;

花园带泳池,绿化和品质总体较好;

公共交通出行除了约700米的地铁3号线丹竹头站外,还有多路公交车,因靠丹平快速及龙岗大道,私家车出行也较为方便;

准现楼毛坯出售,预计今年八月交楼;

项目自身带有10000㎡商业配套,但是目前周边配套较缺乏,后期可共享时光里5万m²集中商业;

恒大吉厦村旧改,建面预计会达到42.5万m²的体量,因为与项目相邻,所以落成后将会对项目产生直接影响,但是整体进度较慢。



布吉在深圳房价高企的市场环境下,凭借便捷的轨道交通和临近罗湖得天独厚的区位优势,已经成为深圳刚需最主要的置业区域,特别在如今市场行情下,合正丹郡均价3.7万/㎡,与龙岗中心城或坪山的房价相比,具有较好的价差优势,整体性价比较高,是比较适合刚需的上车盘。

3号线 牛浩思评楼 布吉 合正丹郡

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